Los pecados capitales de los promotores y su penitencia
El mercado apuesta por una nueva regulación del crédito para edificar viviendas para no repetir la burbuja.
La realidad de los promotores españoles en estos momentos es como la del enfermo que acaba de salir de la UCI y ha pasado a planta". Así definió ayer la coyuntura Mikel Echavarren, consejero delegado de IREA, consultora especializada en asesoramiento financiero a empresas, en una jornada celebrada por el Observatorio de la Vivienda. Este organismo, creado por el Consejo General del Notariado y el despacho Garrigues, celebró ayer un coloquio en el que se trató de dilucidar qué se hizo mal en el boom inmobiliario y cómo evitar que esos errores vuelvan a repetirse.
Lo cierto es que todos los participantes de la jornada hicieron ejercicio de conciencia y admitieron haber cometido sus pecadillos, algunos más graves que otros; por lo que saben que ahora toca la penitencia. Por primera vez en un debate de este tipo se dio cabida a los consumidores y, sin embargo, no participaron ni representantes de las tasadoras ni de los bancos, dos de las instituciones más vapuleadas en esta crisis.
El principal error cometido de 1998 a 2007 fue llegar a la conclusión de que en materia de vivienda "todo valía". No había fronteras de acceso a la actividad. "Cualquiera podía ser promotor, sólo hacía falta tener un amigo en una caja de ahorros y otro en el Ayuntamiento", reconoció Vicente Aliño, director de Financiación del Grupo LAR. Otro de los pecados cometidos, del brazo de las entidades financieras, fue acceder a créditos de manera absolutamente laxa y no utilizar esos recursos, abundantes y baratos, para lo que se habían prestado, que era el desarrollo de la promoción.
"Muchos promotores obtenían pólizas de crédito sin ninguna garantía y en lugar de destinar el dinero a costear las obras, lo invertían en más suelo para asegurarse la materia prima de su actividad, contribuyendo de ese modo a la inflación de precios. Dejaban de pagar a sus proveedores y eso es lo que ha propiciado que en cuanto la demanda ha desaparecido, las empresas ya no cuentan con ningún ingreso, sólo deudas", explica Echavarren.
Escasez de supervisión
Es tal la asfixia de algunas compañías que a muchas sólo le quedan dos caminos antes de decantarse por la liquidación: el concurso de acreedores o la refinanciación. "El concurso con la legislación actual es la crónica de una muerte anunciada. El 95% de las empresas que entran en concurso acaban en liquidación", advirtió Antonio Fernández, socio del Departamento de Reestructuraciones e Insolvencias de Garrigues. Por este motivo, la mayoría de los participantes en el foro coincidieron en que quizás la solución menos mala sea negociar una refinanciación, con todas las penurias que eso conlleva.
"Hemos pasado de una situación en la que la tarjeta de visita de los directores de cualquier oficina bancaria era una póliza de crédito sin garantías, a otra en la que sólo te conceden el préstamo con diferenciales de hasta 200 puntos básicos y, si te dejas, te intentan aplicar tipos mínimos a partir del 5%", asegura Echavarren. De ahí, que algunos expertos lleven meses reclamando cambios en la regulación del crédito al promotor. Propugnan que no se conceda más del 50% del valor real del suelo o del coste de construcción de la promoción, evitando de ese modo vincularlo al precio futuro que podían alcanzar las viviendas en el mercado. "Se debería haber controlado cuál era el destino de los fondos que se prestaban", insistió José Manuel Albaladejo.
La puntilla a esta situación de práctica inactividad es que ahora son algunos consumidores los que parecen querer aprovechar la situación e instan al promotor a rebajar el precio del piso o, de lo contrario, se niegan a escriturar. Y cuando por fin logran entregar las casas, el banco se cobra a cuenta de la deuda pendiente, toda la caja que obtienen de los compradores. "En esas, algunos enfermos entran de nuevo en coma y otros mueren", aseguran.
La cifra
56,6% se ha reducido la actividad hipotecaria en apenas año y medio. En el tercer trimestre de 2009 sólo se concedieron 130.000 hipotecas.
Las reformas
Claves para salir antes de la crisisPrecios: el presidente de Aguirre Newman, Santiago Aguirre, apuesta por ajustar precios entre un 20% y un 40% si se quiere evitar en los próximos 18 meses situaciones de riesgo para los bancos.Stock: los promotores reclaman nuevas medidas que faciliten la salida al mercado del stock y acusan a los bancos de no financiar ni siquiera VPO.Consumidores: deberían disponer de más libertad de elección de todos los agentes que participan en la compra de un piso.Valoraciones: desvincular societariamente a las tasadoras de los bancos.
Fe de erratas
La cita que se atribuye en el reportaje a Vicente Aliño, director de Financiación del grupo LAR: "Cualquiera podía ser promotor, sólo hacía falta tener un amigo en una caja de ahorros y otro en el Ayuntamiento", no pertenece al mismo, si no a otro ponente.