La 'reforma' de las cédulas hipotecarias
Leo en varios blogs comentarios reticentes hacia las cédulas hipotecarias ofrecidas por varias entidades financieras, debidos en gran parte a las reminiscencias subprime de su nombre y al desconocimiento de sus características y riesgos entre el público en general.
Las cédulas hipotecarias son títulos emitidos por entidades financieras, con vencimiento normalmente a medio plazo, que pagan un interés fijo y que tienen como garantía la totalidad de los créditos hipotecarios concedidos por la entidad que los emite. En la época de las vacas gordas, cuando las entidades de bancarias (sobre todo las cajas de ahorros) disponían de extensas carteras de hipotecas, las emisiones de cédulas hipotecarias permitían a las entidades movilizar estos créditos para obtener mayor liquidez y, de esta forma, obtener más recursos e incrementar con ellos sus actividades de financiación e inversión.
Para poder ser titulizadas (o lo que es lo mismo, convertidas en títulos), las hipotecas debían cumplir determinados requisitos. Los préstamos y créditos garantizados debían tener como finalidad financiar la construcción, rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento social, construcción de edificios agrarios, turísticos industriales y comerciales, y no podían exceder del 70% del valor de tasación del inmueble hipotecado, o el 80% si el inmueble era una vivienda.
En los últimos años las cédulas hipotecarias habían gozado de gran liquidez, pero al estallar la crisis de las hipotecas subprime y aflorar los problemas de confianza y liquidez de bancos y cajas, estos títulos empezaron a crear suspicacias y el mercado se ralentizó.
Recientemente ha habido un cierto resurgir de este tipo de emisiones. Sirvan de ejemplo las llevadas a cabo a mediados de mayo, por Banco Santander (1.500 millones de euros), La Caixa (1.250 millones) o Banesto (1.000 millones), así como las anunciadas recientemente por las cajas de ahorros a través de CECA.
En mayo pasado se publicó en el BOE el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, que es la norma que regula las emisiones de cédulas hipotecarias.
Entre las principales modificaciones introducidas por este real decreto se encuentran la eliminación del requisito de finalidad que debían cumplir los préstamos y créditos para poder servir de base a las emisiones de cédulas hipotecarias.
Otra modificación introducida por esta norma es el endurecimiento de la relación entre los préstamos y créditos y el valor de tasación, requerida a los préstamos y créditos hipotecarios no residenciales, que pasa del 70% al 60%, aunque por otro lado la norma reconoce a las entidades bancarias la posibilidad de garantizar las emisiones mediante avales bancarios o seguros de crédito, permitiendo elevar la relación entre préstamos y créditos y valor de tasación hasta el 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales.
Por último, la regulación elimina la obligación de publicar las emisiones en el BOE y desarrolla un registro especial de los préstamos y créditos que respaldan las cédulas hipotecarias.
Es de esperar que esta reforma contribuya a dinamizar el mercado de las cédulas hipotecarias, que parece consolidarse como una forma recurrente de obtener liquidez por parte de las entidades bancarias.
Mª del Mar Verdet. Gerente de Derecho Bancario de BDO Abogados y Asesores Tributarios