Un régimen Socimi poco competitivo
El pasado 25 de junio el Congreso aprobó el proyecto de Ley de Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi, REIT en inglés) que se ha remitido al Senado. El Congreso ha introducido novedades que hacen más flexible el régimen, aunque determinados aspectos siguen lastrando sus posibilidades de éxito.
Como mejoras, se han suavizado la mayoría de los requisitos. Las rentas procedentes de las actividades accesorias al arrendamiento (por ejemplo, promoción inmobiliaria) y los activos no afectos a esta actividad pueden suponer hasta un 20% del total, frente al 15% inicial. Asimismo, el nivel de endeudamiento máximo aumenta del 60% inicial a un 70% del valor del activo. En general, la mayoría de los límites y requisitos, incluida la obligación de diversificación de las inversiones, se miden ahora a nivel consolidado. También se incluye una exención en el impuesto de operaciones societarias que es lógica consecuencia de la necesidad que tendrán estas entidades de financiarse en gran medida con aportaciones de los socios.
Más relevante es la introducción de un régimen transitorio que permite a las entidades acogerse al régimen fiscal especial aun cuando no cumplan los requisitos previstos, siempre que los cumplan en los dos años siguientes. Igualmente se establece una presunción para realizar reorganizaciones para crear o adaptar Socimi sin que Hacienda pueda exigir la tributación de las plusvalías tácitas, y la nueva posibilidad de que una Socimi pueda transformarse en una institución de inversión colectiva (IIC) inmobiliaria y viceversa. Sobre este particular, el régimen ya contemplaba la novedad de que IIC inmobiliarias y Socimi podrían tener la misma actividad, pero ahora se ha introducido la prohibición de que las IIC inmobiliarias repartan dividendos si quieren beneficiarse del tipo de gravamen del 1%. La intención del legislador es seguramente que unos y otros vehículos no compitan entre sí. En cualquier caso, una IIC tributa al 1% y una Socimi al 18% y para el no residente que se beneficia de determinadas exenciones en plusvalías, esta diferencia puede suponer un claro incentivo para elegir una IIC inmobiliaria frente a una Socimi.
Como aspectos negativos, el régimen continúa limitando las posibilidades de inversión en otras sociedades. El régimen establece (con poca claridad) que las filiales de las Socimi, salvo en condiciones concretas, no pueden tener filiales, ni tampoco socios que no sean a su vez Socimi o REIT. Este requisito, desconocido en los regímenes de nuestro entorno, limita las posibilidades de crecimiento, especialmente en el extranjero. Un corsé tan estrecho puede implicar que nuestras Socimi no puedan crecer, con lo que no serán competitivas frente a otros REIT, o limitarán su ámbito de inversión a España.
El otro aspecto que influye en las posibilidades de éxito es el excesivo plazo de mantenimiento de las inversiones (tres años en general, y siete años para inmuebles autopromovidos). Paradójicamente, estos aspectos negativos no afectarán a las entidades financieras que titulicen sus inmuebles españoles creando Socimi, pero sí a las compañías inmobiliarias españolas que comparten inversiones con socios diversos y tienen presencia internacional.
Hay que reconocer que el régimen ha mejorado, pero salvo que el trámite parlamentario que resta lo evite, aún hay riesgo de que el régimen no tenga éxito, o de que nuestras Socimi sean endémicas e incapaces de competir con otros REIT.
José E. García-Romeu Raquel Aldaz. Director y asociada senior de Ernst & Young Abogados