Operación salvar la casa del vecino

El vídeo, uno de los más populares del año, sigue dando vueltas. Aún se emite por algunas televisiones y por internet. Rick Santelli, un reportero de la cadena financiera CNBC, arremetía desde el parqué de Chicago contra el plan de Barack Obama para ayudar a un máximo de nueve millones de personas en riesgo de sufrir el embargo de su casa. Los traders le jaleaban. En síntesis, su queja era: ¿por qué contribuyentes responsables tienen que pagar la irresponsabilidad de sus vecinos que compraron una casa mejor cuando no podían permitírselo?

De repente, tras inyecciones de miles de millones en el sistema financiero, el plan de Obama, que presupuesta 275.000 millones de dólares (140.630 millones de euros) para tratar de rebajar los embargos, revivía el olvidado moral hazard, el agravio moral que suponen las ayudas de Estado. A pesar de que el plan no está dirigido a hipotecados subprime, la queja de Santelli ha encontrado apoyo en la opinión pública de un país en el que prima el individualismo económico para lo bueno y para lo malo.

Curiosamente, el abogado más convincente del plan fue el responsable de la Reserva Federal, Ben Bernanke. En una reciente intervención ante el Congreso, Bernanke ha afirmado entender la frustración pero 'cuando uno vive en una casa de madera y ve que la del vecino se incendia porque está fumando en la cama hay que llamar a los bomberos'. 'Uno podría castigar al vecino y no llamar a los bomberos. El fumador aprendería la lección, pero desafortunadamente el vecindario quedaría reducido a cenizas', razonó.

Bernanke puso el grafismo a las palabras de Obama, quien al presentar el programa de ayuda a la vivienda, esgrimió un estudio de la Universidad de Chicago que sostenía que una casa embargada reduce el precio de una vivienda vecina hasta un 9%'.

Los intermediarios inmobiliarios y compradores lo saben y la sola vista de los vecindarios afectados es prueba de ello. Las casas embargadas dan un aire fantasmal a los barrios, muchas de ellas son asaltadas, ocupadas y presentan grandes desperfectos. En zonas frías la congelación y ruptura de tuberías perjudica no sólo monetariamente, sino físicamente a los vecinos y por ejemplo en Miami, una zona muy húmeda, la falta de habitantes hace que el moho se apodere de pisos y casas.

La caída de precios en EE UU, la cuarta más aguda del mundo en 2008 según los datos de Knight Frank (ver gráfico), han hecho una espiral imparable del problema de la vivienda porque cada vez más propietarios ven cómo el valor de su casa está por debajo del de su hipoteca. En EE UU se conoce esta situación como estar underwater, bajo el agua. El año pasado, 2,3 millones de propietarios perdieron sus hogares, según RealtyTrac, es decir, una de cada 54 casas estuvieron afectadas. Es un 81% más que en 2007. Los cálculos de Obama pasan porque unos seis millones estén en embargo o riesgo de ello este año.

Para la Administración es importante hace valer su punto de vista en esta crucial situación porque la vivienda es uno de los tres frentes sobre los que quiere actuar y no sólo para parar el drama social que eso supone, sino también por poner un suelo a la caída del valor de los activos inmobiliarios en los mercados y que ahora son conocidos como 'activos tóxicos'.

Los otros dos son el mercado laboral y los costes sociales (que se atienden con el estímulo fiscal), el sistema financiero (que tiene perfilada la segunda parte de un multimillonario y también controvertido plan).

En el caso de la vivienda, Obama no trata de ayudar a todos los ciudadanos y, de hecho, hace equilibrios para evitar un agravio moral y el incendio del vecindario. Según sus críticos, puede convertir el programa en justificable, (pese a Santelli) pero insuficiente.

El Gobierno dedicará 200.000 millones de dólares a financiar a Fannie Mae y Freddie Mac, las compradoras y garantizadoras de hipotecas ahora en manos del Estado, para que den fluidez al mercado del crédito con la titulización. Además, destinará 75.000 millones de dólares a incentivar a acreedores y prestamistas para que negocien la rebaja de cuotas hipotecarias. El interés, no el capital.

El programa sólo se destina a aquellas propiedades ocupadas por los hipotecados que contrajeron un crédito de menos de 729.750 dólares antes de enero de este año y pagan más del 31% de sus ingresos mensuales en devolver el dinero al banco.

Parte del plan se destina a quienes están 'bajo el agua' y cuyas hipotecas estén en la cartera de Fannie y Freddie. Se permitirá la refinanciación, incluso aunque no se den los requisitos mínimos para ello. La otra parte se destina a quienes no tienen más problema que haber sufrido un quebranto en sus ingresos (paro o una baja por enfermedad) que les complique la devolución del crédito.

JPMorgan y Bank of America dieron su bienvenida a este plan, pero queda la duda de si lo pondrán en marcha porque hasta ahora la banca no ha sido muy receptiva a estos planes. Por ejemplo, el programa no obligatorio Hope Now, que en otoño puso en marcha la Administración Bush para renegociar hipotecas, solamente ha ayudado a 25 hogares, según informaba hace unas semanas BusinessWeek.

Quienes creen que es imposible salvar la vivienda mediante la renegociación de las hipotecas argumentan que la mayoría de los propietarios vuelven a ser insolventes y terminan primero en mora y luego embargados.

Alan White, profesor de derecho de la Universidad de Valparaíso, en Indiana, contó al International Herald Tribune recientemente que las renegociaciones no estaban funcionando porque las comisiones se disparaban en la mayoría de los casos.

Es la banca la que tiene que decidir si se pone manos a la obra y empieza a asumir que va a perder dinero. La cantidad puede ser menor si renegocia contratos y mayor si las casas acaban embargadas, por lo que sus activos tóxicos tendrían poca oportunidad de rehabilitarse. Los profesores Eric Posner y Luigi Zingales calculan que una casa embargada pierde entre el 30% y el 50% de su valor.

'Los prestamistas deberían renegociar antes que embargar', advierten estos dos profesores que entienden que ello crea un incentivo perverso para entrar en mora y es complicado dado que los costes de las transacciones suben cuando la deuda, como es el caso, está titulizada. Pero la alternativa, a nivel macroeconómico es clara porque el riesgo es que arda el barrio si no se echa una mano al vecino.