La valoración de activos de suelo en desarrollo
La compra de activos inmobiliarios a las promotoras por parte de las entidades acreedoras está evitando muchos procesos concursales, subraya el autor, que destaca la necesidad de una auditoría previa de calidad que permita determinar el alcance de las adquisiciones.
La crisis inmobiliaria está provocando que las empresas promotoras no puedan hacer frente a sus obligaciones y que, en muchos casos, se vean abocadas a la declaración concursal de acreedores, con lo que comporta el deterioro del tejido empresarial que ha sido fundamental en los últimos años para el desarrollo económico de nuestro país.
Por su parte, los bancos y cajas de ahorros que financiaron sus actuaciones se ven incursos en situaciones de asunción de graves riesgos por insolvencias que, cuando se declaran los concursos, obligan a las entidades a provisionar y dotar los créditos, reduciendo con ello su liquidez financiera y sus cuentas de resultados.
Sin embargo, a diferencia de lo que ocurrió durante la crisis inmobiliaria de los años noventa, en que las entidades se adjudicaron innumerables activos a través de procesos judiciales de ejecución hipotecaria, en esta ocasión, antes de producirse la situación concursal, están poniendo en marcha importantes procesos de adquisición de activos inmobiliarios a sus clientes, evitando con ello las suspensiones de pagos de las promotoras y, al mismo tiempo, la necesidad de tener que llegar a provisionar importantes volúmenes de préstamos y créditos de dudoso cobro.
La solución adoptada, que es beneficiosa para ambas partes y también para la salud del sistema financiero, comporta sin embargo dificultades novedosas.
En el anterior periodo de crisis, la mayor parte de los activos adjudicados a las entidades correspondían a edificios en curso o terminados, o en su caso solares urbanos, sencillos de tasar mediante la aplicación de métodos de valoración residual, ya que eran muy escasas las operaciones de financiación de suelo en desarrollo. Sin embargo, actualmente existe un volumen muy importante de préstamos destinados a la financiación de este último tipo de activos, cuya valoración resulta muchísimo más compleja que la correspondiente a las edificaciones o los solares.
La multiplicidad de posibles situaciones de suelos en desarrollo a valorar, en función de su ubicación geográfica concreta; su diversa clasificación y calificación urbanística; su volumen o peso en el ámbito urbanístico donde se localice; el sistema de gestión que le afecte según la legislación autonómica; el aprovechamiento resultante en función de su incorporación en muchos casos a complejos convenios urbanísticos de planeamiento o gestión; su grado de desarrollo y urbanización; las conexiones generales e infraestructuras que precise; las afecciones y las protecciones medioambientales que puedan condicionarlo; los imprecisos plazos temporales para la obtención de las aprobaciones administrativas; el cálculo de las inversiones necesarias para poder alcanzar la condición de suelo urbano edificable, y la definición de los trabajos de gestión a realizar para su completo desarrollo son algunas de las características que dificultan su valoración.
Si al conjunto de variables a contemplar en función de las expectativas urbanísticas se añaden las dificultades derivadas de las condiciones jurídicas del suelo a adquirir en cuanto a su titularidad, identificación catastral, cargas, servidumbres, cuotas de afección, etcétera, y las derivadas de la propia y compleja expectativa inmobiliaria en cuanto al tipo de producto final obtenible y su adecuación o no al mercado de la demanda que en el futuro pudiera existir, la complejidad aumenta extraordinariamente.
De todo lo anterior se infiere la importancia que, para una adecuada identificación del activo inmobiliario y la determinación de su valor razonable puede tener una auditoría previa de calidad a través de la cual se acceda a toda la información que desde el multidisciplinar y simultáneo punto de vista, urbanístico, jurídico, administrativo e inmobiliario, resulte relevante para el análisis de su valor y también para la determinación de las inversiones, plazos y tipo de gestión que precisa el activo para su completo desarrollo.
Este tipo de auditorías, comprensivas del conjunto de informaciones señaladas, ayudará a determinar el alcance de las adquisiciones y, sobre todo, los plazos temporales y las condiciones económicas en las que los activos valorados puedan ser posteriormente devueltos al mercado. Debe ser un objetivo de todos evitar la desaparición del tejido empresarial de la actividad inmobiliaria, aunque tenga que ser objeto, por razones obvias, de un fuerte reajuste.
Alfonso Arnaiz Eguren. Director de Prospectiva y Asesoramiento Inmobiliario de Arnaiz Consultores