Evitar una crisis hipotecaria
Es posible que el mercado hipotecario se estabilice en un futuro próximo, defiende el autor, basándose en una comparación de los datos actuales con crisis económicas pasadas. Lo fundamental, opina, es mejorar las condiciones de financiación del sector
Aunque espero que la recuperación de la inversión residencial se materialice en la primera mitad del próximo año, es realmente complicado hacer pronósticos en estos momentos'. Esta reciente confesión de un consejero de la Fed nos ofrece una buena pista sobre el grado de incertidumbre que existe actualmente a la hora de plantear previsiones relativamente fiables sobre el futuro. Tanto privadas como oficiales. Algunos dirán que no hay nada raro en esto, dado el alto rango de errores cosechados en los últimos años.
Con respecto al último año, tenemos justificación: ¿Alguien ha podido predecir la profundidad de la crisis actual? Crisis financiera o ajuste de los mercados. Al final, se trata de una crisis compleja, con numerosas ramificaciones, que ha debilitado con fuerza al sector financiero internacional. Todo ello en un entorno de creciente debilidad económica, donde el impacto negativo del ajuste financiero se confunde con el cambio de fase de ciclo económico, tras varios años de fuerte crecimiento. En 2006, se llegaba a superar en dos puntos promedio histórico de crecimiento, del 3.5 %.
Sí, es muy arriesgado hacer previsiones en estos momentos. En mayor medida en el caso de la vivienda. Para algunos, la recuperación de la construcción residencial es el último obstáculo para confirmar el despegue de la economía estadounidense. Sin embargo, es muy probable que ocurra precisamente lo contrario: el ajuste residencial puede dar paso a una crisis hipotecaria de consecuencias imprevisibles. Y puede ser contagioso a nivel internacional. Es preciso evitarlo, y esto pasa por mejorar la liquidez en los mercados financieros. Y por fortalecer el balance de la banca.
La posibilidad de que la economía de EE UU entrara en recesión en la primera mitad del año dominó las discusiones de los economistas durante la segunda mitad de 2007. Muchos lo consideramos como el principal lastre para el crecimiento mundial, aunque es cierto que compensado por el elevado dinamismo del resto de las economías. Especialmente de las emergentes. Pese a crecer un 1,0% en el primer trimestre, el debate se mantuvo en los primeros meses del año, ante la debilidad mostrada por la demanda doméstica (0,1%).
Sin embargo, el crecimiento publicado en el segundo trimestre, del 1,9%, ha superado con creces el mostrado por el resto de las economías desarrolladas. Y también el de muchas emergentes. No obstante, con una lectura más detenida, el dato no parece tan positivo. Así, el crecimiento del consumo privado, del 1,5%, ha sido inferior al teórico impacto positivo del paquete fiscal aprobado por el Gobierno a principios de año. La demanda doméstica, con un crecimiento estimado del 1,3%, volvía a mostrar una elevada aportación positiva del sector exterior (0,6 puntos frente a 0,8 en los primeros meses). Curiosamente, un miembro de la Fed ha hecho cuestión de fe en confiar que las exportaciones seguirán creciendo con fuerza en los próximos meses, incluso aunque el dólar continúe su reciente subida en los mercados de divisas. Sólo la inversión empresarial, con un crecimiento del 2,3% (2,4% en el primer trimestre) puede tener una lectura positiva.
Mientras, la desaceleración en el ritmo de caída de la inversión residencial contribuye a la controversia con la que iniciaba el artículo. El descenso de la inversión residencial en el segundo trimestre ha sido del 15,6%, frente a la caída del 25,1 % de los tres primeros meses del año. La bajada promedio en 2007 fue del 17,9%. ¿Positivo? Sinceramente, no estamos en una posición adecuada para ser complacientes.
Pero podríamos serlo -o al menos podríamos confiar en la proximidad del final del ajuste residencial- si trasladamos estos datos a otras crisis económicas pasadas. Tras un descenso superior al 60% en la iniciación de viviendas desde 2006, y con una caída acumulada de los precios cercana al 20% (el mercado contemplaba inicialmente una sobrevaloración de los precios no superior al 15 %), ahora todo lleva a pensar en una futura estabilización de este mercado. Y sería muy positivo si finalmente ocurre, dada la debilidad actual del resto de la economía y la desconfianza en los mercados financieros.
Esto sería posible incluso si sigue aumentando la cifra de desempleo, debido a su perfil de indicador económico retrasado. Lo hemos visto en el pasado. Todo depende de la progresiva recuperación de las compras de viviendas. Los últimos indicios son esperanzadores, aunque las cifras son aún titubeantes. Superar estos titubeos pasa por una mejora de las condiciones de financiación, considerando tanto los tipos de interés hipotecarios como la propia liquidez del mercado. Los primeros han subido de forma reciente, ampliando su spread frente a la deuda pública. Pero son tipos de interés bajos, considerando su nivel promedio en los últimos años.
Sobre la liquidez sólo podemos advertir de los problemas de las agencias hipotecarias y de la debilidad de las entidades financieras. Al menos, el aumento de la tasa de impagos no ha sido elevado en los últimos meses, probablemente gracias a las medidas tomadas por el Gobierno de EE UU para facilitar la posición financiera de las familias endeudadas.
En definitiva, se dan las condiciones históricas para una recuperación del mercado residencial, mientras crece el riesgo de que la crisis financiera dé paso a una crisis económica centrada en la depresión del sector de la construcción. Se evitará. Al menos, espero que podamos evitarlo.
José Luis Martínez Campuzano. Estratega de Citi en España