Una nueva era inmobiliaria
Cuando cambia el rumbo un gran trasatlántico, como el que para la economía española representa el mercado inmobiliario, es inútil intentar reconducirlo en poco tiempo. Esta imagen, que maneja más de un experto en el sector, es suficientemente expresiva de lo que está ocurriendo. La inversión residencial desplaza el 9% del PIB, una situación excepcional en la que, según el FMI, sólo otro país -Irlanda, con el 12%- tiene mayor grado de riesgo. Esto da idea del calado del buque y de las dificultades para corregir su rumbo de forma rápida.
Un fuerte descenso de las operaciones de compraventa, el aumento casi nulo de los precios, la previsión de un crecimiento plano en el mejor de los casos y una oferta que supera con creces a una demanda atenazada por los ascensos del euríbor, unidos a la escasez de la financiación bancaria y a la amenaza de quiebra que pende sobre muchos promotores son ingredientes de un cóctel de digestión lenta y complicada. El mercado se resiste a ajustar oferta y demanda a la nueva realidad, y esto puede prolongar peligrosamente el proceso. Los precios siguen siendo altos y la banca no está dispuesta a conceder hipotecas con las facilidades de antes. Ese frenazo lento, que evita una indeseable caída en picado de los precios, puede sin embargo hacer más larga de lo deseable la transición hacia una nueva era inmobiliaria, que obligará al sector a activar el marketing y a gestionar sus empresas de otra manera.
Pese a reconocer que ya ha habido una corrección de los precios a la baja, el FMI considera que el mercado de la vivienda en España sigue sobrevalorado entre el 15% y el 20%, mientras que expertos como Aguirre Newman creen necesario que los precios de primera vivienda caigan al menos un 10% para que la demanda se reactive. Aunque el Banco de España sea más moderado y ligue sus previsiones de crecimiento de precios a la inflación, lo cierto es que la situación actual desincentiva a los compradores.
La banca puede aparecer como víctima en este proceso por su elevada exposición al sector de la construcción e inmobiliario. Sin embargo, los estrictos criterios del Banco de España la han colocado en un punto que le permite encarar la situación sin grandes sobresaltos. No obstante, es tan evidente que deberá compensar la caída del negocio hipotecario como que no todas las entidades se ven igual de afectadas por el frenazo. Los responsables del sector financiero insisten en las bondades de que la construcción residencial se frene, si lo hace poco a poco y el modelo económico se reorienta hacia las exportaciones y la competitividad. Es obvio que aquí también puede jugar su papel la banca, tanto como en la buena gestión de la morosidad que trae de la mano esta desaceleración.
Lo innegable es que la fiesta bursátil de la actividad constructora/inmobiliaria se ha acabado. Esto tiene, entre otras, varias lecturas positivas. La primera, que significa el adiós a una burbuja, y la segunda, que muy mal se resolverá esta crisis si no surgen menos empresas, pero más grandes y fuertes, de este atomizado sector. Los inversores saben también que el mundo no se acaba con la caída de precios en el segmento residencial. Al contrario, sin salir del sector ganan fuerza nuevas opciones con productos estables y de elevada liquidez.