Inflación y precios hedónicos
En las postrimerías de la legislatura se ha producido un súbito incremento de precios relativos que ha llevado al IPC a un nivel transitoriamente elevado. Las causas de este incremento de precios relativos tienen un origen claramente exógeno pues responden a una escalada de precios internacionales de la energía y algunos componentes alimenticios. A pesar de este impulso en los últimos meses del año 2007, la inflación media en dicho ejercicio se ha situado en el 2,8%, dato que sirve para calcular las desviaciones de poder adquisitivo en la mayoría de convenios colectivos.
Este repunte de precios relativos curiosamente ha coincidido con una clara tendencia de moderación en la inflación de activos, especialmente lo referente a los activos inmobiliarios, cuyas tasas de variación a finales de año se han situado en mínimos de los últimos 10 años. Junto a esto, la moderación salarial se mantiene, por lo que no hay ningún síntoma de espiral inflacionista por ninguna vertiente. Estamos, por tanto, ante una perturbación exógena de corte coyuntural que afecta a los precios relativos.
Esta situación permite analizar mejor cuáles son los principales defectos de la formación de precios en España, y especialmente lo referente a los problemas de medición de los mismos. Uno de los ámbitos más complejos es el de los precios de los activos inmobiliarios cuya solución pasa por mejorar su medición para limitar algunos riesgos inherentes a la actividad inmobiliaria, particularmente el riesgo de crédito.
Los inmuebles son bienes muy heterogéneos, ya que cada uno incluye un conjunto de atributos que lo puede diferenciar radicalmente de otros. Si a esta heterogeneidad unimos la iliquidez del mercado de inmuebles, se puede deducir que existe una gran dificultad para valorar la evolución de los precios representativos de este mercado. En este contexto, lo más frecuente es el análisis del mercado de la vivienda sobre la base de datos de precios que no incorporan correcciones por la heterogeneidad de los bienes intercambiados. Algunas aseveraciones que se realizan sobre la evolución del mercado, referidas por ejemplo a la existencia de burbujas especulativas, deberían ser matizadas por la mala calidad de los datos disponibles.
Desde principios de los años noventa, en el mercado inmobiliario español participan los fondos de inversión inmobiliaria. En cierta medida estas instituciones se han encargado de incorporar al sector inmobiliario las técnicas de gestión de cartera que fueron desarrolladas para la administración de carteras de activos financieros. Estas metodologías dependen de forma crucial de indicadores de precios de los activos. En los mercados financieros los precios de los activos son proporcionados por el mercado y, dado que los activos son homogéneos y suficientemente líquidos, se pueden utilizar sin mayor problema para calcular, por ejemplo, el valor de liquidación de una cartera, o para tomar decisiones de inversión. En los mercados de inmuebles el conocimiento del precio es más difícil, por la heterogeneidad del producto y la iliquidez del mercado, de manera que los métodos de valoración y gestión de carteras se enfrentan a problemas de disponibilidad de datos.
Es de esperar que la sofisticación que se ha producido en la inversión colectiva en activos financieros en España también se extienda a la inversión colectiva en inmuebles en nuestro país, como ocurre en EE UU, pero también recientemente en la mayoría de países de nuestro entorno. Tanto en la inversión colectiva en inmuebles en EE UU como en la inversión colectiva en activos financieros en España el conocimiento de buenos índices de precios resulta un elemento crucial para la explicación del amplio desarrollo alcanzado. En lo concerniente a la inversión colectiva en inmuebles, en España no existen índices de precios todavía suficientemente sofisticados como para considerarlos referencias para comparación de la evolución del patrimonio de los fondos inmobiliarios. De hecho, mientras que la comparación de otras clases de fondos de inversión está muy extendida, incluso en el ámbito periodístico, apenas conocemos ninguna que se refiera a los de los fondos inmobiliarios. Los índices de rentabilidad de éstos están basados en valoraciones realizadas por sociedades de tasación. Los gestores de los fondos informan a los partícipes de los precios de las tasaciones, que utilizan para calcular el valor de liquidación del fondo, pero no existen indicadores externos que permitan calibrar el incremento del valor del patrimonio. Esto no suele ser un problema para los gestores, que son los agentes mejor informados entre los que participan en el mercado inmobiliario, pero seguramente limita la inversión por parte de ahorradores que se consideran insuficientemente informados.
En suma, tal vez no tengamos un problema de nivel de precios, pero sí de mejores técnicas de medición, especialmente en activos inmobiliarios. Es un buen momento para dar el gran salto que necesita la estadística de precios en general, y en especial la del sector inmobiliario.
Alejandro Inurrieta. Presidente de la Sociedad Pública de Alquiler