Las consecuencias del ajuste inmobiliario

El mercado de la vivienda en la zona euro, a la estela de EE UU

El índice de precios del sector inmobiliario en los países de la zona euro, en contra de lo asumido generalmente, ha seguido muy de cerca la estela del mercado estadounidense en los últimos treinta años, según un estudio que acaba de publicar el Centre for European Policy Studies (CEPS).

Las alzas y las sacudidas al otro lado del Atlántico suelen tardar unos 18 meses en llegar a Europa, según el estudio. Pero el documento, obra de Daniel Gros, director del CEPS, advierte que ese plazo se ha acortado en los últimos años y, por tanto, es probable que el declive de los precios apreciado en EE UU desde finales de 2006 llegue antes de lo previsto a la eurozona. Incluso cabe la posibilidad, según Gros, de que las recientes turbulencias provocadas por las hipotecas de alto riesgo estadounidenses 'aceleren aún más la ralentización ya en marcha del sector inmobiliario en Europa'.

Según los últimos datos proporcionados por el Banco Central Europeo, esa desaceleración en los precios se está traduciendo también en un freno de la actividad de la construcción en el conjunto de los países que comparten el euro. Desde el primer trimestre de 2006 hasta el primero de 2007, la actividad ha sufrido variaciones interanuales entre el 4% y el 7%, mientras que en el segundo trimestre el crecimiento se desaceleró hasta el 2,6%.

El estudio del CEPS añade otro inquietante escenario, especialmente para los intereses de mercado español. Gros plantea una fórmula para calcular la previsible 'resaca' que espera a los países tras un boom del sector inmobiliario, tomando como base una comparación con la media invertida durante los 20 años anteriores al periodo 2001-2007. Y en el caso de España concluye que el 'resacón' es proporcional a un 'exceso' en la construcción equivalente al 30% del PIB. 'El ritmo de la construcción en España es tres veces mayor que el valor de referencia, lo que sugiere que el país está acumulando rápidamente un superávit de viviendas', afirma el estudio. Y Gros advierte que ese diagnóstico no cambia cuando se toma en cuenta el importante incremento de la población española en la última década, que ha oscilado entre el 1% y el 5% en términos anuales.

Para atender esa demanda, Gros calcula que España hubiera debido construir entre 30 y 35 nuevas viviendas por cada 1.000 habitantes y no las casi 60 como ha estado haciendo en los últimos ejercicios.

El estudio reconoce, de todos modos, que es 'prácticamente imposible estimar a priori el impacto macroeconómico del estallido de los precios inmobiliarios'. Eso sí, señala que, dada la lenta depreciación de las viviendas la resaca, si llega, puede ser muy larga.