Hipotecas y confianza
La crisis de las subprime es curiosa. Casi nadie entiende lo sucedido y todo el mundo se pregunta si aquí puede pasar lo mismo. Los ciudadanos y las entidades financieras se alarman. 'Si en EE UU, con lo espabilados que son para los negocios, pasan estas cosas' -se dirán muchos-, '¿qué no podrá suceder aquí?'. Y quizá quienes más asustados están sean los bancos, porque ya conoce usted el dicho: si le debes un millón a un banco, tienes un problema, pero si le debes 1.000 millones, el problema lo tiene el banco.
Efectivamente, entre nosotros está repercutiendo la crisis norteamericana de los préstamos hipotecarios de alto riesgo y eso se notará tarde o temprano -el euribor ha vuelto a subir a pesar de que, según parece, bajará el precio del dinero-. Pero no por deficiencias intrínsecas de nuestro sistema, uno de los más seguros del mundo, sino porque la economía global es interdependiente.
Esto obliga al fortalecimiento de los sistemas nacionales para que se robustezca la salud económica mundial. Deberíamos huir de los experimentos legislativos atrevidos, pensando que nunca pasa nada, porque todo está íntimamente relacionado. Y lo primero que pierden los mercados es la confianza. Mucho de lo sucedido con las hipotecas basura norteamericanas ha sido por una pérdida de confianza. Keynes dijo que la economía se apoya en unos pocos kilos de dinero y en toneladas de confianza. Quizá la cita sea apócrifa, pero no deja de ser de una lucidez absoluta.
La crisis de las 'subprime' repercutirá en España, pero no por deficiencias en el sistema, uno de los más seguros del mundo, sino por que la economía es global
Ni la morosidad se había disparado, ni los inmuebles habían perdido valor cuando se desató en abril-mayo la crisis de New Century Financial y Accredited Home Lenders, financieras especializadas en subprimes; pero por alguna razón, Citigroup y Morgan Stanley, los grandes bancos que las financiaban, dejaron de comprarles la titulación de sus préstamos hipotecarios. A partir de ahí, se desató el caos de modo similar al crac de las puntocom. De pronto, todo el mundo empezó a pensar en si el negocio de las hipotecas era tan bueno como habían creído apenas un mes antes. Y les entró pánico. Alguien se llevó una noche las toneladas de confianza y con apenas un par de kilos de dinero en la caja, no había efectivo para todos.
La pregunta en definitiva es si continúa siendo rentable prestar dinero con garantía hipotecaria. Para responder afirmativamente tienen que darse tres elementos esenciales: 1) capacidad de pago del prestatario; 2) revalorización de los inmuebles, y 3) facilidad de ejecución en caso de impago. A medida que la calidad de una de estas tres variables disminuya, subirá el precio del préstamo (los intereses) y bajara el atractivo de la inversión. Si, por ejemplo, aumenta el paro, estalla la burbuja, los inmuebles valen menos hoy que ayer, y los costes de ejecución se disparan, entonces el pánico sí estará justificado porque los bancos no recuperarán su inversión, y bien podremos irnos entonces a buscar un puente confortable para refugiarnos debajo.
De estas tres variables, la única que queda directamente bajo la influencia del Gobierno -es decir, de la política- es la relativa a los mecanismos de publicidad y ejecución hipotecaria. Las otras dos quedan al albur de las fluctuaciones económicas, pero la ejecución de los inmuebles hipotecados -la fiabilidad de la garantía del préstamo-, sólo depende del marco jurídico y de la existencia buenos mecanismos de identificación de los inmuebles, de publicidad frente a terceros de las cargas que los gravan y de procedimientos sumarios de apremio.
Pues bien, en este aspecto, EE UU está en desventaja frente a nosotros, pues ni tienen fedatarios públicos que autoricen títulos con fuerza legal ni gozan de registros jurídicos que publiquen fehacientemente tanto la propiedad del inmueble como la carga hipotecaria.
Quizá convendría, ahora que se está tramitando la reforma de nuestra ley hipotecaria, que se tuvieran estas reflexiones en cuenta. A veces parece que para flexibilizar a toda costa el mercado, estamos dispuestos a debilitar nuestros mecanismos jurídicos de garantía hipotecaria. En una materia de tantísimo interés social y de tanta complejidad jurídica y económica, que además funciona realmente bien, tal vez sería conveniente una mayor prudencia.
Recuerden, señores, que la confianza cuesta mucho ganarla, pero muy poco perderla.
José Antonio Miquel Silvestre. Registrador de la propiedad