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Tribuna
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Interrogantes ante la nueva ley

El nuevo marco legal del suelo que se puso en marcha ayer con la entrada en vigor de la Ley Estatal de Suelo tiene entre sus principales objetivos corregir los desequilibrios del mercado de la vivienda en España. Los autores analizan diversos aspectos del nuevo escenario, tanto para las empresas como para los particulares

Ayer, 1 de julio, entró en vigor la nueva Ley Estatal de Suelo que deroga la actual Ley 6/98 e importantes preceptos de la vigente Ley de Expropiación Forzosa. Esta norma, nace en un contexto de fuerte desaceleración de la demanda de vivienda, con un importante estancamiento de los precios, y de continuo incremento de los tipos de interés hipotecarios de la zona euro.

Entre otras cuestiones, hay que destacar el significativo aumento de las cargas urbanísticas que habrán de afrontar los titulares de suelo urbanizable, ya de por sí gravosas, al obligar a ceder hasta el 20% de la edificabilidad media ponderada de la actuación, libre de cargas de urbanización y a reservar, en el caso de uso residencial, como mínimo, el 30% de la edificabilidad para vivienda sujeta a algún régimen de protección oficial. Este considerable aumento de costes, unido al citado estancamiento de los precios, puede afectar, de manera significativa, a la rentabilidad de las promociones destinadas a vivienda libre.

Abundando en sus novedades, la ley establece una nueva clasificación del suelo, a efectos de su valoración administrativa, distinguiendo únicamente entre suelo rural y suelo urbanizado, con el fin, dice el legislador en su exposición de motivos, de tasar el suelo en función de su realidad y no de tasarlo en función de sus posibles expectativas urbanísticas. De esta forma se equiparan, a efectos de una valoración en un expediente expropiatorio, el justiprecio de un suelo de especial protección, carente de aprovechamiento urbanístico, con un suelo en proceso de urbanización en el que, aún teniendo ya las infraestructuras necesarias y con dicho aprovechamiento prácticamente consolidado, no ha sido todavía concluida la obra de urbanización.

Resulta una norma que, a todas luces, perjudica los intereses de los pequeños propietarios de suelo

Esta equiparación no sólo podría conculcar principios constitucionales como el del artículo 33 de la Constitución, respecto al derecho a percibir una justa indemnización por los bienes expropiados, sino que también supone una flagrante vulneración de nuestra consolidada doctrina jurisprudencial respecto al cálculo del justiprecio expropiatorio. A este respecto, el Tribunal Constitucional, en sentencia de 19 de diciembre de 1986, expone que la garantía constitucional de la correspondiente indemnización concede el derecho a percibir la contraprestación económica que corresponda al valor real de los bienes y derechos expropiados, cualquiera que sea este, pues lo que garantiza la Constitución es el razonable equilibrio entre el daño expropiatorio y su reparación.

Este valor real, que señala el Alto Tribunal, no es otro que el valor de mercado, valor que se fija, no sólo por las circunstancias presentes que posea el suelo (como erróneamente lo fija esta ley), sino también, y este es el factor determinante en la valoración del suelo, en función de su capacidad para generar aprovechamiento urbanístico.

Este nuevo criterio de valoración supone ignorar la realidad del mercado inmobiliario, y contradecir nuestra jurisprudencia, lo cual llevará consigo una importante penalización a los titulares de suelo clasificado como urbanizable, que pasa a ser ahora rural a estos efectos. æpermil;stos verán mermados sus derechos económicos, no sólo en los casos de expropiación, sino también en actuaciones urbanísticas desarrolladas a través de la figura del agente urbanizador. Al mismo tiempo, las pequeñas y medianas empresas tendrán mayores dificultades para recibir financiación para la compra de suelos urbanizables, al ser valorados éstos, por las entidades financieras, según su valor agrícola sin valorar su edificabilidad, lo que podría desembocar en un oligopolio de grandes promotores de suelo.

Los propietarios de suelo no urbanizable, especialmente agricultores, también verán afectados sus derechos ya consolidados, al obligar la ley a realizar su valoración en función de la capitalización de su renta agrícola y no en función del valor comparativo de fincas análogas, impidiendo aplicar valores calculados sobre la base de posibles expectativas urbanísticas, que sí se valoran en el mercado.

Sin perjuicio de las cuestiones de inconstitucionalidad derivadas de los aspectos comentados, que esta ley puede plantear, resulta ser una norma que, a todas luces, perjudica los intereses de los pequeños propietarios de suelo y, probablemente, mermará el margen de negocio de los promotores, al ampliar las cargas urbanísticas que habrán de soportar.

Delfín Fernández Martín. Responsable de Urbanismo de Ernst & Young Abogados

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