Ignacio Bayón

'El sector inmobiliario está sano y el mercado es enorme'

Realia, participada por FCC y Caja Madrid, saldrá a Bolsa el miércoles. Su presidente, Ignacio Bayón, dice que ha tenido que explicar en el extranjero que hay que distinguir el mercado inmobiliario español de la situación mercantil de alguna empresa.

'El sector inmobiliario está sano y el mercado es enorme'
'El sector inmobiliario está sano y el mercado es enorme'

Acaso no ha existido nunca en España un mejor momento que este para realizar una opv? El Ibex cerró el viernes por primera vez por encima de los 15.500 puntos; los rumores y noticias sobre adquisiciones corporativas y las buenas perspectivas económicas y empresariales han aupado las expectativas del mercado. Sin embargo, después de que a finales de abril las inmobiliarias españolas se desplomaran en Bolsa y ahora que se constata un cambio de ciclo en número de viviendas y precios, ¿es buen momento para que una empresa del sector empiece a cotizar?. Esta es la cuestión.

En este contexto Realia, la inmobiliaria participada mayoritariamente por FCC y Caja Madrid, se dispone a salir a Bolsa, el miércoles. Su presidente, Ignacio Bayón, -doctor en Derecho, letrado del Consejo de Estado en excedencia, ministro de Industria con el presidente Suárez, ex presidente de Renfe, ex consejero de Urbis y de Telefónica- se ha pasado todo el fin de semana concediendo entrevistas a diversos medios. El ejecutivo asegura que se trata de una oportunidad para el inversor en Bolsa: 'Es la operación más atractiva de las colocaciones posibles', afirma.

¿Qué ofrece Realia al inversor en Bolsa en estos momentos, distinto del resto de inmobiliarias españolas cotizadas?

'Al tener cerca del 50% del capital en Bolsa evitaremos que la acción se dispare o se derrumbe'

'El compromiso de FCC y Caja Madrid es distinto al de los primeros accionistas de otras inmobiliarias'

Realia ofrece un modelo de negocio único: la mitad de nuestro valor está concentrado en la propiedad de activos, y la otra mitad en el negocio del suelo. En cuanto a activos trabajamos principalmente en Madrid y en París, también en Barcelona, y en centros comerciales, sólo en España. Mantendremos las inversiones en el mercado de oficinas en España y en Francia, es un sector que ofrece todavía unas posibilidades muy interesantes de crecimiento. Tenemos 8 centros comerciales en explotación y otros cinco centros que todavía no están operativos lo que nos añade un potencial de crecimiento orgánico muy grande sin necesidad de nuevos proyectos; dentro de tres años el negocio de centros comerciales representará la mitad del negocio de la propiedad en España. Además tenemos nuestro suelo concentrado en zonas urbanas, destinado a primera residencia, el nicho más seguro del mercado.

El pasado año salieron a Bolsa varias inmobiliarias españolas cuyos primeros accionistas vendieron su participación en cuanto pudieron, Parquesol, Riofisa, Astroc...

El compromiso de permanencia de FCC y Caja Madrid es distinto. Los accionistas no escaparán de la empresa sacando dinero al mercado sino que se quedan manteniendo el 51% y con la garantía de que estarán cinco años. Las otras inmobiliarias tenían accionistas distintos, que querían salir del negocio; FCC y Caja Madrid buscan la visibilidad adecuada de la Bolsa. Incluso FCC va a consolidar Realia en sus cuentas con lo que manda al mercado el mensaje de que la inmobiliaria forma parte de su negocio puro y duro.

Se ha entrevistado con fondos extranjeros para presentarles la operación. ¿Qué impresión tienen del mercado español y de la caída en Bolsa de las cotizadas inmobiliarias a finales de abril?

Me he encontrado con que los inversores de fondos tienen un conocimiento bastante extenso del mercado español. Han manifestado su interés en saber qué es lo que ha pasado, claro, y lo que hay que explicarles es que no tiene nada que ver la crisis de determinadas empresas por razones de orden mercantil con la situación de un sector. El mercado de la promoción y la vivienda ha levantado mucho ruido, en parte provocado por posiciones en Bolsa que nada tienen que ver con la realidad del mercado; a los inversores internacionales les ha preocupado lo que ha ocurrido en la Bolsa española, pero cuando les explicas que son dos mundos distintos, el financiero y el de la economía real, todo el mundo lo entiende. En mi opinión el sector español está sano con un mercado enorme, de construcción de 500.000 viviendas anuales.

Otorga mucha importancia al hecho de que cerca del 50% del capital de la compañía cotizará en Bolsa.

Le doy mucha importancia por una razón: cuando el free float es muy estrecho es muy difícil comprar y vender y cuando lo haces provocas grandes saltos en el precio; no hay más que coger como ejemplos algunas inmobiliarias cotizadas y ver que cuando hay muy poca oferta la presión hace que los precios suban de forma enorme sin responder a lo mejor al valor real de la compañía. El precio real se obtiene cuando hay capacidad de oferta y de demanda; cuando hay muchas acciones puede evitarse que la acción se dispare o se derrumbe.

En el folleto de salida a Bolsa la compañía asegura que entre el 50% y el 70% de los beneficios pueden ser distribuidos en forma de dividendo, aunque indica que esa política puede ser modificada en cualquier momento .

El criterio es mantener esa política, a los inversores hay que retribuirles. Es lógico, una empresa que no distribuya dividendos es algo raro.

¿Y en cuanto a la deuda?. La de Realia es cercana a los 1.600 millones de euros y por la compra del Grupo SIIC de París la compañía contaba con dos préstamos por 522 y 285 millones de euros con vencimiento entre mayo y junio de 2007.

Está todo refinanciado. Se ha firmado un contrato de refinanciación por toda la deuda con la garantía de los activos a 10 años. Lo relevante es que tenemos ya la deuda financiada a largo plazo, y antes la teníamos a corto. Financieramente Realia tiene una estructura muy sólida, con un coeficiente de apalancamiento del 28% en relación con los activos.

Tendrá que reducir su participación en SIIC de París

Realia adquirió a mediados de 2006 la mayoría del capital de Grupo SIIC de París, por un precio cercanos a los 800 millones de euros. En el folleto de salida a Bolsa la compañía explica que ha firmado un compromiso de compra de un 6,5% adicional, por 39 millones. 'Ya lo hemos comprado', señala Bayón, 'en la actualidad tenemos algo más del 90%'.

Francia representa ahora aproximadamente el 20% del negocio total de Realia. Por esta razón es tan importante para la inmobiliaria de FCC y Caja Madrid los cambios normativos que Parés está llevando a cabo desde finales del pasado año aplicables a las inmobiliarias cotizadas. 'La ley es la ley y nosotros la cumplimos allá donde estemos', apunta el presidente de Realia. A partir del 1 de julio de 2007 un impuesto especial podría ser aplicado a los dividiendos de SIIC de París recibidos por Realia. Y a partir de 2009 el primer accionista de una inmobiliaria cotizada en Francia no podrá tener más del 60% del capital. 'Nos dan hasta el 31 de diciembre de 2008 para regularizar esa situación,tendremos que reducir nuestra participación, hay muchas posibilidades distintas de hacerlo'.