Diccionario hipotecario
Las entidades crediticias han iniciado en los últimos meses una oferta hipotecaria de fórmulas de financiación imaginativas, según el autor, para facilitar el acceso a la propiedad. En su opinión esas alternativas no siempre son fáciles de interpretar
De toda la vida, los meses otoñales se han caracterizado por una publicidad que hacía presagiar la llegada de la Navidad: desde el atractivo calvo de la Lotería Nacional, hasta las famosas muñecas en peregrinación hacia el portal. A lo sumo, algunos productos financieros de ahorro inversión se asomaban a las pantallas de televisión. Como los planes de pensiones, tan necesarios en un país donde nunca sabremos si el sistema público de reparto actual aguantará hasta nuestro turno final.
Pero este año advertimos una novedad. Y es que ni la hipoteca de toda la vida ha sido capaz de aguantar el empuje de los precios de la vivienda en España. Si bien es cierto que pudo mantener el tipo durante la bonanza de los bajos tipos de interés, es ahora, escasamente transcurridos 18 meses desde el inicio de un cambio de tendencia en el precio del dinero, con una subida ininterrumpida cuya línea de meta algunos sitúan en el 5% a finales del 2007, cuando ha sucumbido a la capacidad innovadora de las entidades de crédito.
Ni la hipoteca de toda la vida ha sido capaz de aguantar el empuje de los precios de la vivienda en España
Ya no se trata sólo de prolongar hasta lo indecible los plazos de las hipotecas. Dicen que se transmitirán a nuestros hijos. Más bien a nuestros nietos, diría yo. Muy al contrario y en línea con el clásico renovarse o morir, las entidades crediticias españolas han iniciado en los últimos meses una oferta hipotecaria, comprensiva de algunas, no siempre novedosas, pero sí muy imaginativas fórmulas de financiación para facilitar el acceso a la propiedad. Un rasgo muy español que, todo sea dicho, las entidades bancarias se ocupan de alimentar mediante alternativas contractuales no siempre fáciles de interpretar.
El proceso se inició incluso un poco antes del verano del 2006, con la siempre muy elogiable hipoteca inversa, formulación actual del histórico contrato de renta vitalicia que permite a quienes ahorraron e invirtieron durante toda su vida en la compra de la vivienda habitual, disfrutar de una renta mensual con cargo a la misma durante su periodo de jubilación, dejando a los herederos la carga de la redención hipotecaria mediante el reembolso a la entidad bancaria del capital satisfecho a sus propietarios en concepto de renta. Además, entre nosotros, la hipoteca inversa tiene un componente maquiavélico digno de mención, por el componente de revancha de los propietarios frente a los siempre muy ocupados y distraídos herederos.
Junto a ella, no olviden la llamada hipoteca aplazada que, haciendo honor a su denominación, contempla el aplazamiento de la devolución del total capital prestado hasta el vencimiento de la hipoteca, confiando, quiero pensar, en su reembolso previa venta de una vivienda revalorizada durante el largo periodo de la financiación. De otra forma no les recomiendo, permítanme la confianza, un producto de riesgo como el anterior. Piensen en la experiencia del mercado británico en este tipo de financiación (endowment), donde el propietario sólo pagaba intereses, cierto, pero venía obligado a invertir en productos de ahorro paralelos en la esperanza de que la rentabilidad de los últimos aligerara el reembolso hipotecario final. Lamentablemente para los clientes, la rentabilidad fue negativa y, además de pagar la hipoteca, perdieron los ahorros invertidos.
Y finalmente, llega a nuestras vidas la hipoteca compartida, todo un ejemplo de comunidad de la propiedad y el endeudamiento. Hasta ahora, quien más, quien menos, en alguna época de nuestra vida todos hemos compartido piso con otras personas. Pero siempre en régimen de alquiler. A partir de ahora, la comunidad no será de inquilinos, sino de propietarios, mediante la compra con financiación hipotecaria de una misma vivienda por distintas personas en régimen de comunidad, personas que no siempre se encuentran vinculadas entre ellas por relación sentimental.
Y es que siempre se dijo que unía más el dinero que el amor.
Juan I. Sanz Caballero. Profesor de la Facultad de Derecho de Esade