Es urgente no hacer nada
El autor analiza el anteproyecto de Ley del Suelo, del que critica los aspectos referidos a la reserva de edificabilidad para vivienda protegida y a la valoración del suelo rústico. En su opinión, una ley de este calado debe tramitarse con el mayor grado de consenso para evitar la inseguridad jurídica
Jaime Lerner, insigne arquitecto urbanista y político de larga trayectoria en su país natal, Brasil, en el curso de una reciente conferencia sobre sostenibilidad y medio ambiente exponía la idea de que es urgente no hacer nada cuando los problemas que se plantean son complejos y las soluciones poco claras.
Conforme estudiaba el anteproyecto de Ley del Suelo que ha hecho público el Ministerio de la Vivienda, dicha máxima ha rondado constantemente por mi cabeza. Las primeras señales de alarma saltan ya en la lectura de la exposición de motivos, en la que el legislador parece que se aplica una gruesa capa de vendajes en previsión de las futuras heridas que podría recibir en forma de recursos de inconstitucionalidad formulados por las comunidades autónomas.
En efecto, el legislador, conocedor de la agitada vida de la Ley del Suelo 6/98 y su antecesora del año 1990, que han sufrido seis reformas y recibido sendas sentencias negativas del Tribunal Constitucional (número 61/1997 y número 164/2001), dedica parte de la exposición de motivos a justificar el amplio alcance de los contenidos de la ley y cómo éstos entran dentro de su campo competencial.
Parte de las comunidades autónomas ya anuncian medidas contra la Ley del Suelo si se aprueba en sus actuales términos
Sin embargo, los argumentos esgrimidos parecen no haber convencido a una parte de las comunidades autónomas, que ya anuncian medidas contra la ley si ésta fuera aprobada en sus actuales términos. Tampoco parece haber logrado el apoyo unánime de los expertos en derecho urbanístico y constitucional.
Al margen del carácter constitucional o no del articulado del anteproyecto, quisiera incidir en dos determinaciones que creo son de enorme alcance, como son la reserva del 25% de la edificabilidad residencial para vivienda protegida y, finalmente, la valoración de suelos rústicos en proceso de transformación.
El artículo 10.a) prevé una reserva mínima del 25% de la edificabilidad residencial para la ejecución de viviendas sujetas a un régimen de protección pública. La citada reserva tiene por objeto facilitar el acceso a una vivienda a aquellas personas que dispongan de un nivel de renta insuficiente para poder adquirirla en el mercado libre.
Como es obvio, el mercado de la vivienda no es uniforme y, por tanto, las condiciones de acceso a una vivienda difieren enormemente de un municipio a otro. Por eso, parte de las comunidades autónomas han optado por centrar estas reservas en municipios con un cierto volumen de población (10.000-15.000 habitantes), que tienen una mayor tensión en sus precios, eximiendo al resto. Este es el caso de Castilla-La Mancha y la propuesta que la Comunidad de Madrid realiza en su anteproyecto de Ley del Suelo.
Considero que, dado que las comunidades autónomas tienen mejores elementos de juicio para proponer políticas de vivienda protegida y sus legislaciones ya contemplan reservas más ajustadas a las necesidades reales de sus ciudadanos, incorporar este índice en la ley estatal no aporta nada y, por tanto, debería eliminarse.
La otra cuestión a la que quiero referirme se encuentra contenida en el polémico artículo 22, que determina la valoración de suelos rurales. El artículo dispone que en la valoración de estos suelos 'no podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente aprobados'.
Sirva el siguiente ejemplo para ilustrar los propósitos del legislador: el valor del suelo rústico en vías de clasificación en la Comunidad de Madrid puede oscilar de los 45 euros a algo más de 300 euros. El método de valoración propuesto por el ministerio permitirá tasar dichos terrenos en una cifra que no creo supere los seis euros de media. Los bancos ofrecen préstamos al suelo por un valor que puede oscilar del 50% al 70% del valor de tasación. Evidentemente las posibilidades de financiar las compras de estos suelos son nulas.
No es probable que el propietario acceda a vender su suelo a seis euros, y preferirá esperar plácidamente a que sea finalmente clasificado, momento en el que el precio puede automáticamente multiplicarse por cien, sobreprecio que el promotor lógicamente repercutirá en la venta de la vivienda. Tampoco afectará a las expropiaciones urbanísticas que quieran acometer las Administraciones, pues éstas sólo son posibles una vez los suelos estén clasificados como urbanizables.
Finalmente, el efecto del artículo 22 sobre la valoración de activos de las empresas inmobiliarias también puede ser demoledor, por afectar a su capacidad de endeudamiento (préstamos sobre suelos) y al propio valor de la empresa.
Los diferentes actores del mercado inmobiliario deseamos reformas estructurales del mismo, pero también un marco normativo estable. El legislador conoce que la aprobación de la Ley del Suelo estatal supondrá la necesaria adaptación parcial del conjunto de leyes autonómicas y que ello provocará un periodo de inseguridad jurídica que, a su vez, frenará el desarrollo de un buen número de proyectos en marcha y que, por tanto, en el corto plazo los efectos negativos pueden superar a los positivos. Por esta razón, una ley de este calado debe redactarse y tramitarse con el mayor grado de consenso posible, con el fin de evitar que a la vuelta de dos o tres años se esté pensando ya en el siguiente borrador de ley.