El precio de la vivienda y la política municipal de suelo
El suelo es el valor que más ha contribuido directamente al aumento del coste de la vivienda. En el mercado libre, su precio se calcula en función del precio de la vivienda. æpermil;ste no lo marca el promotor sino el propietario del solar, que vende, no por lo que vale, sino por lo que pueda llegar a valer con la expectativa de beneficio de quien va a desarrollar el suelo. El precio del suelo se determina restando del precio de la vivienda los costes de producción y el beneficio industrial, y a partir de aquí empieza la negociación; se anticipa el valor de la vivienda al valor del suelo. El procedimiento se denomina método residual: cuanto más suba el precio de la vivienda, más sube el precio del suelo. Luego es el precio de la vivienda lo que da valor al suelo, y no al revés.
La regulación legal vigente aplica el mismo método -el valor legal residual- anticipando el valor del suelo de la vivienda. Desde el momento de la recalificación multiplica su valor por 10 o 15 veces, dependiendo del precio de lo que pueda edificarse sobre él, al fijar un precio que nada tiene que ver ni con el coste inicial del mismo ni con eventuales inversiones realizadas, constituyendo una hipervaloración legal.
Desde que un suelo se califica como urbanizable hasta que está listo para edificar pasa demasiado tiempo. Del suelo urbanizable que se va transformando en suelo disponible para la construcción hay que ceder el 10% a los a los ayuntamientos, y al hacerlo se le está dando un valor patrimonial que vale más cuanto mayor sea su precio, lo que se denomina vía hiperinflacionista de financiación.
Hipervaloración legal, gestión ineficiente y financiación inflacionista forman la envolvente de coste inflacionario que recibe la obra en el origen y encarece el proceso, en esta coyuntura o en cualquier otra. Los costes de edificación experimentan alzas moderadas, el del suelo subidas del 15% al 17% anual. Así, hoy llega casi a duplicar el valor de la propia edificación en promociones medias cuando su repercusión no superaba el 20% o 30% hace 10 años, empujando el precio de la vivienda. Súmese a lo anterior la incidencia fiscal en las bases sobre las que actúan los tributos durante el proceso de su adquisición. En economía real los procesos son acumulativos, cuando algo va mal, muchas cosas van mal a la vez.
Mientras exista demanda los precios seguirán subiendo y tirando de la actividad, siempre y cuando no se quiebre la confianza del comprador, y esto depende de ciertos factores de la macroeconomía (inflación, crecimiento, déficit).
El limite a la expansión constructora y al recorrido de los precios está en los stocks que no pueden ser absorbidos por falta de capacidad de compra. Cuando aumentan, las correcciones estabilizan los precios. El mercado residencial tiene una demanda estable que impide el desplome de los precios.
Un incremento de oferta de suelo no garantiza en absoluto la reducción del precio de la vivienda debido al carácter monopolista del bien (concentración de los suelos de expansión urbana en manos de las grandes empresas) ante la falta de una política municipal de suelo público. Los ayuntamientos han llegado a un funcionamiento caracterizado por una amplia prestación de servicios no acompañado de un proceso semejante por el lado de los ingresos. El resultado es una incapacidad económica cubierta con los ingresos de la actividad urbanística, y originando con ello una distorsión completa del urbanismo. Esa práctica elimina todo posible origen de recursos para crear una política municipal de suelo público que incida en el precio de la vivienda, ya que la dualidad del sistema de precios les permite la adquisición de suelo sin necesidad de pagar los precios de mercado (cesiones y expropiaciones). Los ayuntamientos, por mandato constitucional, deben financiarse con impuestos -propios o no- y no con el urbanismo.
De la voluntad política depende cuantificar el coste de esos servicios que, como los sociales o de empleo, son ajenos a las competencias locales, y decidir su participación para que los beneficios públicos del urbanismo, que son generados por la propia ciudad por el hecho del crecimiento, reviertan en el propio urbanismo, si de lo que se trata es de bajar el precio de los inmuebles.
Razones que no dependen del mercado ni de la voluntad de las personas, de su situación económica, de decisiones municipales ni autonómicas, pero sí del propio Gobierno central, aunque no pueda promover directamente la urbanización del suelo.