Los nuevos focos de inversión inmobiliaria
El tiempo ha dado la razón a los más optimistas. Las estadísticas sobre el mercado inmobiliario empiezan a confirmar el pronóstico de un aterrizaje suave. Actividad y precios pierden empuje, pero sin sobresaltos a la vista, lo que, a juicio de los agentes implicados, constituye el mejor de los escenarios posibles para la economía.
El tiempo ha dado la razón a los más optimistas. Las estadísticas sobre el mercado inmobiliario empiezan a confirmar el pronóstico de un aterrizaje suave. Actividad y precios pierden empuje, pero sin sobresaltos a la vista, lo que, a juicio de los agentes implicados, constituye el mejor de los escenarios posibles para la economía. En cualquier caso, parece claro que se rebajan las expectativas de revalorización de la vivienda y que estos activos pierden parte de su atractivo, sobre todo si se si se compara con las alegrías que ha dado la Bolsa en el último año (el Ibex subió un 17,4% y la vivienda un 12,5%, según el primer cálculo de Sociedad de Tasación. En 2003, un 15,8%).
¿Es, por tanto, el momento de desinvertir en el sector inmobiliario e invertir en acciones? Los expertos creen que, aunque es posible que se produzca cierto trasvase de inversores, la renta variable y la vivienda no son activos sustitutivos ni es posible compararlos en términos homogéneos de rentabilidad y riesgos. Consideran que aunque puntualmente la Bolsa puede retraer recursos de la vivienda en ningún caso será un volumen muy significativo, por lo que no se espera que el mercado inmobiliario sufra en exceso por esta circunstancia. A medio y largo plazo, incluso, el que la Bolsa vaya bien y aumente la riqueza financiera de las familias es una garantía de estabilidad inmobiliaria. Gregorio Izquierdo, del Instituto de Estudios Económicos, asegura que 'Bolsa y vivienda son mercados que se alimentan entre sí y, aunque con distintos plazos, son complementarios'.
Como en todas las inversiones, todo depende del desembolso, del perfil de riesgo del ahorrador y del plazo de la inversión, es decir, de si se trata de un especulador a corto plazo o de un ahorrador que busca hacer un patrimonio.
El capital privado e institucional sigue activo en el sector
Lógicamente, la desaceleración de los precios desincentiva al que en los últimos años entró en el mercado para obtener plusvalías rápidas en el momento de la reventa, un negocio posible ante la rapidísima escalada de los precios y el enorme auge de la demanda. æpermil;ste inversor tendrá que rebajar considerablemente sus expectativas de rentabilidad o buscar otros destinos a su dinero. Si permanece en el mercado inmobiliario, deberá ampliar sus horizontes temporales, ser mucho más selectivo o, quizá, mirar hacia otro tipo de producto, fuera del segmento residencial.
Conviene recordar que la inmensa mayoría de los españoles que invierten en una vivienda lo hace para uso propio. El resto es un porcentaje cada vez más menor y, aunque no existen datos oficiales, se estima que ni siquiera en los años más calientes del boom inmobiliario llegó a superar el 10% o el 15%.
Pero incluso para este perfil de inversores, los agentes inmobiliarios ven todavía buenas oportunidades, sobre todo, en el mercado de segunda residencia en la costa. Es lo que el consejero delegado de la consultora Knight Frank, Frédéric Mangeant, llama 'las futuras viviendas de ocio', que 'siguen teniendo un empuje muy fuerte en muchas zonas turísticas'. En este sentido, el experto afirma que todavía se pueden realizar compras 'interesantes' con la intención de obtener plusvalías a corto plazo en localidades y zonas concretas en pleno desarrollo turístico como la costa de Almería, parte de Murcia o los Pirineos, por citar algunos puntos de interés. En otros destinos más consolidados, como Marbella, 'es más difícil encontrar oportunidades, porque los precios parecen haber tocado techo'.
El presidente de Sociedad de Tasación, José Luis Estevas-Guilmain, asegura que 'la compra de vivienda con componente especulativo está disminuyendo ya desde hace tiempo', pero subraya que aunque las velocidades de ventas y el aumento medio de los precios se ralentizan, 'comprar una vivienda seguirá ofreciendo revalorizaciones superiores al rendimiento de la deuda pública y mayor estabilidad que la Bolsa'. En su opinión, la desaceleración de precios no afecta sólo al mercado de primera vivienda, sino también al de segunda residencia, aunque señala que en muchos puntos de comunidades autónomas como Andalucía y Canarias, con climas privilegiados, 'hay inversiones que te permiten obtener rentabilidad durante 12 meses al año'.
Claro que, en este caso, hay que pensar en un ahorrador que se plantea la compra con un horizonte temporal a más largo plazo, un perfil más coherente con las características del mercado inmobiliario, según los expertos. 'Es una inversión menos rentable y menos líquida que la Bolsa, pero con mucho menos riesgo', asegura Estevas-Guilmain. 'Los ciclos inmobiliarios y financieros suelen ser similares, aunque con ciertos desfases. Lo normal es que discurran en paralelo, no de forma dispar, como ocurrió durante los años de crisis bursátil', explica Izquierdo.
La rentabilidad futura del alquiler
Para este tipo de ahorrador, la fuente de rentabilidad futura más importante parece ser el alquiler. 'Cuando el ciclo inmobiliario es muy boyante la demanda para alquiler se retrae, porque es difícil encontrar inquilinos. Cuando el ciclo se normaliza empieza a ser más razonable invertir para alquilar, sobre todo ante la expectativa de subida de los tipos. El alquiler es un negocio en sí mismo, pero hay que saber gestionarlo', precisa Izquierdo. Al margen de las consideraciones sobre la cultura de la propiedad de la vivienda en España y las dificultades para reorientar parte del ahorro del sector privado hacia este segmento para aumentar la oferta y hacer que arraigue el alquiler, los expertos creen que, antes o después, éste mercado empezará a considerarse como una inversión alternativa y atractiva para las familias. Hoy por hoy, todavía no lo es y el que se dedique a alquilar difícilmente obtiene rentabilidades superiores al 3% o al 4% de media, además de que ha de tener en cuenta otros costes.
No obstante, 'las viviendas protegidas en alquiler pueden convertirse en el gran producto inmobiliario para los próximos años', según Adolfo Ramírez-Escudero, director general adjunto de la consultora Richard Ellis. En su opinión, 'aunque se extiende la idea de adaptarse a un ciclo económico de menores ritmos anuales de crecimiento y con algún posible repunte de tipos, lo más probable es que el capital institucional y privado siga invirtiendo en el sector inmobiliario nacional'. Richard Ellis ve especial interés no sólo en estas viviendas protegidas, sino en los grandes resorts turísticos, las residencias para la tercera edad o los parques de medianas superficies.
En lo que hay coincidencia entre todos los expertos consultados es que ante el nuevo ciclo inmobiliario lo que se impone es ser mucho más selectivos en las compras si se opta por el mercado residencial.
'Al igual que el que compra en Bolsa selecciona mucho su cartera de valores, el que se decide por el mercado inmobiliario debería tener más cautela a la hora de adquirir un inmueble', recomienda el presidente de Sociedad de Tasación. Las mejores compras suelen ser 'viviendas de menos de 100 metros cuadrados ubicadas en los centros de las ciudades y zonas con muchos servicios para los usuarios', porque 'como consecuencia de la escasa oferta de suelo, las viviendas en el centro de las ciudades no parece que vayan a bajar nunca'. Otra cosa es la periferia, 'donde no tiene sentido que se sigan ofertando los mismos precios', matiza.
El consejero delegado de Knight Frank cree también que 'triunfarán las pequeñas unidades bien ubicadas y de mucha calidad, de gama alta', un tipo de vivienda mucho más desarrollado en Europa orientada a un mercado de alquiler que exige mucha movilidad.
Fuera del sector residencial, (industrial, comercial y oficinas), el problema en España sigue siendo la escasez de producto, según los agentes inmobiliarios. No obstante, también se pueden encontrar oportunidades interesantes.
Rupert Lea, socio de la consultora Cushman & Wakefield, asegura que en los próximos años se vivirá 'una fuerte competencia entre los activos inmobiliarios (sin contar el sector residencial) y la Bolsa'. Este experto explica que 'en los últimos cuatro años los retornos globales que ha obtenido un inversor en Europa con activos inmobiliarios (locales, oficinas y naves industriales) han sido superiores a los que se han podido obtener en Bolsa (con una caída media del 5,4% en acciones frente a un aumento del 9,4% en inmobiliario). El atractivo será 'aun mayor en 2005', asegura.
El auge de los centros comerciales
España se ha convertido en los últimos cuatro años en el segundo país de Europa en el escalafón de inversiones en centros comerciales. Estos activos gozarán de un atractivo aún mayor en 2005, según distintos consultores inmobiliarios, aunque, lógicamente, serán más foco de grandes fondos que de inversores particulares.Nick Axford, jefe del departamento de Investigación de Mercados de CB Richard Ellis, considera que 'ante las dificultades de ganar protagonismo en el mercado europeo de locales, comprar centros comerciales se ha convertido en la manera más rápida de penetrar en el sector'.Esta reflexión sirve también para España, donde este sector tuvo ya en 2003 un mejor comportamiento que el de los locales comerciales más tradicionales y los segmentos industrial y de oficinas.La rentabilidad inicial, o porcentaje de una inversión que el comprador recupera a través del arrendamiento durante el primer año, tiende a converger en la mayoría de países europeos. A falta de que las consultoras inmobiliarias ultimen sus informes sobre 2004, Richard Ellis, señala que esta rentabilidad se situó entre el 5,5% y el 7,6%, según el tamaño. El experto de Cushman Wakefield habla de una rentabilidad media en torno al 6,75%.En general, estas fuentes creen que los activos que se pueden encontrar en este mercado (sin contar con el segmento residencial clásico) pueden llegar a ofrecer retornos finales de hasta un 9% o un 11% de media, asumiendo un periodo de amortización de diez años.
2005 será el año de la recuperación de precios, con subidas de más del 6%
La coincidencia es plena.æpermil;ste será el año de la recuperación definitiva del mercado de las oficinas, después de tres años consecutivos de caídas de precios. Frédéric Mangeant, consejero delegado de Knight Frank, asegura que 'los precios de estos activos han tocado fondo y lo único que pueden hacer a partir de ahora es subir'. Estima un crecimiento medio por encima del 6%, un pronóstico en el que coincide con otros consultores inmobiliarios. El año pasado las rentabilidades estuvieron en torno al 5% o 5,5%.Rupert Lea, de Cush & Wakefield, subraya que 'la demanda de alquiler de oficinas va a ser alta en toda Europa occidental, también en España'. Lea mantiene como otros expertos que uno de los problemas de los activos inmobiliarios en España fuera del mercado residencial es la falta de producto, por lo que apuesta por que cada vez haya más inversores locales que se diversifiquen hacia otros países. Europa del Este sigue ofreciendo, a su juicio, buenas oportunidades.Al mismo tiempo, se observa la tendencia contraria, es decir, que haya cada vez más fondos extranjeros en el mercado español. Hay que recordar al inversor que se puede llegar a estos activos inmobiliarios (no sólo oficinas sino locales comerciales e industriales, etc.) a través de los fondos inmobiliarios, aunque la oferta es todavía limitada en España. Su rendimiento proviene en mayor medida de las rentas que se generan por el alquiler que de la compraventa y los expertos creen que serán uno de los actores del mercado del alquiler con más potencial de crecimiento.Pues bien, llama la atención la importancia que se ha empezado a dar en estos fondos a la tenencia de espacio de oficinas para alquilar, cuya evolución no suele ir ligada a la del sector residencial. Una buena pista para los interesados en estos tiempos en los que, pese a las buenas perspectivas de los agentes del sector inmobiliario en general, persisten todavía las incógnitas.
El empuje de la logística y los parques empresariales
Los expertos son muy optimistas con las posibilidades del sector de inmuebles industriales, que ya aumentó notablemente su actividad en España en 2004. CB Richard Ellis destaca 'el refuerzo de la demanda industrial' y vaticina 'incrementos tanto en precios como en proyectos de nueva construcción'. La consultora destaca el éxito de la logística y de una nueva tipología de inmuebles, entre 200 y 500 metros cuadrados integrados en parques de actividades empresariales, un formato ya muy desarrollado en localidades próximas a las grandes ciudades.El fuerte aumento de flujos de capital privado e institucional hacia vehículos de inversión que tienen como objetivo este segmento industrial es una de las pruebas más fehacientes de su creciente interés. Pero además de la mayor predisposición de los mercados de capitales a invertir en estos activos, los espacios industriales son también un destino interesante para muchos particulares que quieren hacer una inversión estable a medio y largo plazo y con buenos rendimientos. 'Las rentabilidades dependen mucho de las ubicaciones, pero en general, las perspectivas son buenas', asegura Rupert Lea, de Cus & Wakefield, que estima unas rentabilidades medias entre el 7% y el 8%.Entre los aspectos más positivos de este segmento se destaca el hecho de que parece ser uno de los mercados donde la demanda está más asegurada por la necesidad de espacios de distribución cercanos a los núcleos de población de las grandes ciudades y la demanda de plataformas logísticas para servir a la alta industria.