Cómo saberlo en Europa
El colapso de los valores bursátiles y el continuo incremento de los precios inmobiliarios en Europa han llevado a más inversores que nunca a la percepción de seguridad que dan los ladrillos. Más de la mitad de los hogares europeos son propietarios de su residencia, la cual, junto a las pensiones, representa la mayor parte de su riqueza. Pero, a diferencia de cualquier otro activo, es casi imposible rastrear su evolución o contrastarla con un índice prefijado. El mercado inmobiliario es uno de los que menos liquidez ofrece.
El carácter local de los mercados inmobiliarios agrava esta carencia. El continuo aumento de precios a nivel nacional puede ocultar la presencia de mercados regionales diferenciados. Normalmente, los precios en grandes ciudades como Dublín, Madrid o Londres han crecido más que en otras áreas del país. Los índices nacionales, por tanto, corren el riesgo de no ser una media representativa, y de acusar una sobrestimación de los cambios en ciertas zonas mientras minusvaloran el ritmo de cambio en centros urbanos o en áreas como las preferidas para segunda residencia. Esta diferencia es especialmente marcada en muchos de los nuevos países de la UE, donde los índices nacionales de precios aún no existen. Ciudades como Varsovia o Budapest tienen hoy sus propios índices, pero no hay cobertura para áreas rurales en que muchos hogares adquieren terreno para construir su vivienda.
Los índices de precios de vivienda varían en Europa, tanto en su cobertura como en la metodología, pero tienden a uno de los siguientes modelos: se basan en datos sobre las transacciones -procedentes de las entidades de crédito hipotecario o de agencias inmobiliarias-, o parten del precio de nueva construcción combinado con el del suelo. La importancia relativa concedida a cada método depende en parte del porcentaje de vivienda en propiedad en cada país y de la disponibilidad de datos de transacciones. En Alemania, el nivel de vivienda en propiedad es el más bajo de Europa y se presta más atención a la información para índices del coste del alquiler. En Reino Unido, en cambio, proliferan índices que compiten entre sí, cada uno con una perspectiva diferente del mercado.
'El carácter local de los mercados inmobiliarios agrava la carencia de datos'
Un debate perenne en la elaboración de índices versa sobre el registro de los cambios de calidad en los servicios o bienes. Aunque los precios pueden haberse elevado, los compradores también están consiguiendo mejores calidades por el mismo dinero. Los estándares han mejorado enormemente en la construcción, y lo mismo ha ocurrido con los materiales. Ese valor añadido aparecerá en los índices como incremento cuando no se comparan viviendas iguales.
Otra complicación es que hay diferencias significativas en los métodos de valoración de la propiedad. La metodología anglosajona actualiza en tiempo real el valor de mercado, mientras que el planteamiento germánico prefiere enfatizar la sostenibilidad a largo plazo del valor de la propiedad. El método alemán tiende a ser más cauto, con precios en general un 10% más bajos que el equivalente del mercado, pero tiene la importante ventaja de suavizar la volatilidad y reducir la posibilidad de que se produzcan burbujas especulativas.
No hay duda sobre la necesidad que tienen bancos, inversores y autoridades, de índices puntuales y fiables.
El BCE necesita medir la efectividad de su política monetaria. Si fija los tipos demasiado bajos, abaratando en exceso la devolución de las hipotecas, puede provocar una espiral seguida por un descalabro inmobiliario. Si los fija demasiado altos, puede hundir el sector, con importantes repercusiones en otras partes de la economía. El BCE reconoció en 2002, en su revisión sobre los factores estructurales del mercado inmobiliario, la escasa exactitud y comparabilidad de los datos disponibles. Quizá ha llegado el momento de que los expertos planteen una armonización de definiciones y metodologías en las estadísticas europeas sobre los precios de las casas. Si no es así, ¿cómo se puede saber el precio de una propiedad o de una hipoteca en Europa?