Las causas del precio y los datos del mercado

En los últimos 10 años el precio de la vivienda nueva en España está experimentando una subida continuada que todavía no ha tocado techo. Su evolución, que es un tema con una gran trascendencia económica y social, debe ser analizado y tratado con grandes dosis de objetividad y responsabilidad.

Para entender el comportamiento del mercado en un sector tan sensible e importante para una gran parte de la población, como es el de la vivienda, conviene analizar los principales parámetros que influyen en la formación del precio, que en una economía de mercado, son los que afectan a la oferta y a la demanda.

Los factores de la demanda que más han influido en el aumento del precio de la vivienda han sido el crecimiento económico, los bajos tipos de interés, la estabilidad de la moneda, las facilidades en la financiación hipotecaria y la falta de otras alternativas a la compra.

l El largo período de crecimiento económico con incrementos del PIB por encima de la media europea ha generado empleo, incremento de la renta real disponible de las economías familiares y, lo que es más importante, un clima de confianza para entrar en el mercado.

l El tipo de interés de referencia para los préstamos hipotecarios, se encuentra en mínimos históricos, por debajo del IPC, por lo que el coste real de financiación se puede reducir en algunos casos al coste de las comisiones de las entidades financieras.

El efecto combinado, de interés más bajo con plazos de amortización más largos, ha reducido el esfuerzo económico que mensualmente deben afrontar las economías familiares para la amortización de la hipoteca. Y se ha generado un cambio de mentalidad, hasta el punto de que el parámetro más importante para decidir la compra de una vivienda ya no es su precio final, es la cantidad mensual que deben afrontar los compradores para amortizar la hipoteca.

La demanda de compra también se intensifica por falta de alternativas. En España carecemos de un mercado de viviendas en alquiler eficiente, debido al riesgo que conlleva su inseguridad jurídica y de la cobertura necesaria de viviendas de VPO, para las economías familiares de bajo nivel de renta. De esta manera, estos dos segmentos de mercado, en lugar de aligerar la presión de la demanda de compra de vivienda nueva, la aumentan, favoreciendo el crecimiento de los precios.

El principal factor de la oferta que influye en el aumento del precio de la vivienda es el valor del suelo edificable. Parece una contradicción que el país de nuestro contexto europeo con menor densidad de población, y por lo tanto con mayor extensión de suelo libre, tenga el precio de repercusión de suelo edificable entre los más caros de Europa.

Hay que tener en cuenta que el suelo edificable es la materia prima de la vivienda y en las áreas centrales de las ciudades llega a alcanzar en algunos casos, valores que superan el 50% del precio del producto terminado.

Estamos llegando a una situación difícil, que no es buena para casi nadie, desde luego no es buena para los principales operadores del mercado, ni para los promotores, por el aumento del riesgo que implica el alto coste de la materia prima, ni para los compradores, que ven como sube el precio de las viviendas.

Para comenzar a solucionar el grave problema del suelo, la Administración debería elaborar un nuevo marco legal para la financiación de las corporaciones locales. Y éstas a su vez, dotarse de medios adecuados para desarrollar una gestión y tramitación urbanística más ágil y eficiente para aumentar la disponibilidad de suelo edificable.

En relación con la idoneidad de los datos de mercado y de como se llega a determinar la evolución del precio, se ha escrito y hablado con insistencia. Y en algunos casos se han realizado declaraciones imprudentes que generan una incertidumbre innecesaria en el sector. Debido a la recurrencia del tema, estamos asistiendo últimamente a una carrera de presentación de datos. Incluso desde instancias políticas, se quiere introducir a corporaciones ajenas al mercado inmobiliario para que intervengan en el análisis de los precios.

En el sector de la vivienda, la empresa pionera en la realización de estudios de mercado fue Sociedad de Tasación, SA (ST) inscrita y homologada con el número 1 en el Registro de Entidades de Tasación del Banco de España en 1982. Desde el comienzo de nuestra actividad, entendimos que para la correcta realización de nuestro trabajo deberíamos conocer en profundidad el mercado en el que operábamos. Y dentro del sector residencial el mercado primario más directo y transparente era el mercado de la vivienda nueva de promoción libre.

El mercado existe, está ahí, es público y transparente. Cualquier ciudadano puede acceder a él, pero para estudiarlo globalmente se requiere una organización y una metodología adecuada.

ST tiene actualmente una estructura con más de 700 tasadores, profesionales altamente cualificados, distribuidos por toda la geografía española, que además de su actividad habitual de valoración de todo tipo de inmuebles, realizan estudios de mercado específicos de vivienda nueva de promoción libre.

El estudio se realiza con carácter semestral, dos veces al año, con una metodología propia elaborada por ST, mediante un proyecto realizado específicamente para este caso. Se estudian las promociones de nueva construcción de promoción libre, en todos los municipios de más de 25.000 habitantes. Habitualmente se cubre una muestra que alcanza una cuota del 70% de la totalidad del mercado.

Los datos se obtienen en cada una de las promociones, estudiando la composición de la muestra en función del número de viviendas de cada promoción, de la superficie de cada unidad, la calidad y el precio, así como la velocidad de las ventas, para lo cual se hace un seguimiento de las mismas.

Una vez analizados y depurados los datos obtenidos por los tasadores en cada uno de los municipios en que están operativos, son transmitidos informáticamente a los servicios centrales de ST, en donde se realiza un control de calidad, analizando la idoneidad del proceso y comprobando la calidad de los datos de todos los municipios estudiados. Posteriormente, se parametrizan los datos de toda España, homogeneizándolos en una primera fase a nivel de municipio, para obtener el precio medio en función de la calidad de la ubicación y de la calidad de la edificación.

En una última fase, el precio medio de las capitales, a nivel de comunidad autónoma y a nivel estatal, se ponderan en función del tamaño de la población.

Los estudios de mercado realizados, en un principio, para uso interno de la empresa y que se vienen publicando a través de los medios de información, desde hace 22 años, tienen una gran aceptación y son considerados como una referencia por numerosos medios e instituciones.

La continuidad del estudio a lo largo de 22 años, el ámbito y el tamaño de la muestra así como la metodología utilizada, permite analizar con objetividad y garantía la evolución del precio medio de la vivienda nueva de promoción libre en España a lo largo de todo este período.