Optimizar la gestión pública de inmuebles
Extraer el máximo partido de los inmuebles en propiedad. Este objetivo ha presidido la mayoría de decisiones inmobiliarias en los últimos años. Casi todas las grandes empresas y corporaciones privadas se han planteado esta cuestión, y están desinvirtiendo en inmuebles, racionalizando superficies o considerando los edificios como un factor estratégico más para su cuenta de resultados. Los ejemplos de Telefónica, Endesa, BBVA o SCH están ahí, y muchos otros podrían añadirse respecto a una práctica que se ha generalizado en España en apenas cuatro o cinco años.
Sólo las desinversiones inmobiliarias privadas rozaron los 20.000 millones de euros en la UE hace dos años, y prácticamente vienen duplicándose año tras año desde hace cuatro. Existe además un mayor recorrido de este tipo de operaciones en nuestro continente a medio plazo, ya que en Europa las grandes empresas y corporaciones son propietarias del 67% de la superficie que ocupan, frente al 24% de EE UU.
Aun así, en el futuro la principal baza de la gestión eficaz de inmuebles va a jugarse en el sector público. Ayuntamientos, comunidades y Administración central tienen un elevado patrimonio inmobiliario y son los principales arrendatarios del país. Optimizar sus espacios, racionalizar las superficies y desprenderse de inmuebles obsoletos o redundantes puede suponer una ventaja muy significativa.
La cuestión está muy lejos de limitarse a la vieja polémica sobre privatizar o no. Se trata de optimizar la gestión y los recursos. La actual tendencia de privatización de infraestructuras resulta fácilmente aplicable a la planificación y uso de espacios, con la Administración convertida en inquilina en vez de propietaria. Asimismo, podrían flexibilizarse las superficies contratadas de acuerdo a las necesidades, y liberar al sector público de servicios derivados como la gestión de las instalaciones, los traslados y el mantenimiento.
Una gestión segmentada del espacio laboral, adaptada a las necesidades organizativas y que traslade funciones administrativas fuera del centro, supone un considerable ahorro de espacio. La rentabilidad de las inversiones puede crecer con métodos como el uso de puestos de trabajo compartido, la digitalización de archivos o el teletrabajo. También planificar el espacio a medio y largo plazo abarata el producto final, al acortarse ciclos, reducirse costes intermedios y facilitarse la intervención integral de inversores y promotores. Con el análisis de activos inmobiliarios y su evolución pueden descubrirse espacios redundantes o en desuso, cuya desinversión estructurada proporcionaría una importante fuente de ingresos para financiar gasto social, infraestructuras y servicios.
Nuestra compañía ha asesorado operaciones de este tipo en algunos países europeos. Italia y Francia mantienen ambiciosos planes de desinversiones y en Reino Unido se han cerrado las primeras operaciones en la Administración pública. El ejemplo británico es especialmente ilustrativo: el Servicio Nacional de Salud cuenta con una agencia de estudios inmobiliarios, que supervisa el patrimonio y ha desinvertido desde 2002 en viejos hospitales victorianos por valor de 650 millones de libras.