La riqueza inmobiliaria de las familias quintuplica el PIB
El boom de precios ha elevado la deuda de los hogares, pero también el valor de sus activos
El Banco de España ha pedido por enésima vez a bancos y cajas, y a los ciudadanos, prudencia en la contratación de préstamos hipotecarios, ante el imparable encarecimiento de la vivienda. A la institución que preside Jaime Caruana le preocupa la economía de los hogares, pero también la situación en la que quedaría el sector financiero en caso de crisis económica e impago masivo de los compromisos. Sin embargo, un análisis macroeconómico de los efectos del boom inmobiliario diluye el temor a una debacle financiera. Las familias tienen unas finanzas saneadas, si bien es cierto que unas tienen los activos y otras, los pasivos. Este reportaje trata de responder sintéticamente, en una veintena de preguntas, qué ha provocado esta situación y qué riesgos contiene.
1¿Por qué han subido tanto los precios de las casas? Muchos han sido los factores. El más importante es el crecimiento económico y del empleo. La renta de las familias ha mejorado notablemente y se ha generado una auténtica explosión de la demanda, en especial de jóvenes en edad de emanciparse. El entorno de tipos de interés bajos y estables, la crisis de las Bolsas, la llegada masiva de inmigrantes y la presión de los compradores extranjeros en la costa han hecho el resto.
2¿Cuántas viviendas se venden al año en España? No es fácil obtener esa cifra, por ello lo que existen son meras estimaciones. Pero sí se publica el número de viviendas iniciadas, que desde 1995 ha pasado de una media de 230.000 anuales a superar ampliamente las 600.000. æpermil;sa es, por tanto, una referencia para saber la cifra de pisos nuevos; en el mercado de vivienda usada algunos expertos apuntan que la cifra es muy parecida, pero escapa a todo control fidedigno.
3¿Qué es el efecto riqueza? Si realizáramos un balance imaginario de la situación financiera de un hogar al adquirir una vivienda, el importe de la hipoteca sería incluido en su pasivo y el valor de su tasación formaría parte del activo. Por ello, esa revalorización de las viviendas en épocas alcistas como la actual provoca un aumento del patrimonio o riqueza inmobiliaria de las familias y con ello su capacidad de endeudamiento. Es el efecto riqueza, reproducido también en los mercados financieros, que ha empujado, en paralelo al boom, el consumo privado desde 1996 en otros bienes y servicios.
4¿Cuál es la situación financiera de los hogares y cuál su riqueza inmobiliaria? Con la información que proporciona el Banco de España se puede calcular a cuánto asciende el activo financiero total de los hogares, que según el último dato disponible (septiembre de 2003) alcanza 1,2 billones de euros. Según las mismas fuentes, el pasivo sumaba en la misma fecha 500.022 millones de euros. Así, el activo financiero neto (la diferencia) asciende a 719.117 millones. Pero en esta cuenta no está considerado el valor de los inmuebles de las familias (su riqueza inmobiliaria), que equivale ahora a algo más de 3,59 billones de euros, y supone el 484,1% del producto interior bruto (PIB), también según el Banco de España. Estas cifras revelan una salud robusta de las finanzas de los hogares, aunque es cierto que tomados individualmente unos tienen activos netos, y otros altos endeudamientos.
5¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria? Casi todos los analistas, así como promotores, constructores y Administración, han rechazado tal posibilidad, y tratan de desvincularlo con lo ocurrido en la Bolsa con las telecomunicaciones. Afirman que el mercado inmobiliario atraviesa una época de bonanza sustentada por la fortaleza de demanda y que ésta se irá desacelerando poco a poco hasta que los precios encuentren su punto de equilibrio. En todo caso, el propio Banco de España admite una sobrevaloración cercana al 20% en las casas.
6¿Puede pinchar la supuesta burbuja, esto es, que las viviendas bajen tanto que su valor sea inferior a la deuda hipotecaria contraída para financiarla? En España nunca se ha producido un fenómeno así, mientras que sí que se ha registrado, en ciclos puntuales, en países como Japón, Reino Unido o Australia. Los expertos y organismos como el Banco Central Europeo, el FMI y el Banco de España sostienen que sólo una grave crisis económica mundial podría motivar un desplome de los precios de la vivienda.
7¿Por qué el Banco de España insiste en reclamar prudencia al endeudarse? Como responsable de la supervisión y prudente funcionamiento del sector financiero, al Banco de España le preocupa, además de la economía de los hogares, la situación en la que quedarían las entidades de crédito en caso de crisis y un impago masivo de préstamos hipotecarios. Por ello, recuerda que deben extremar las precauciones al fijar las condiciones del crédito.
8¿Hasta cuándo se mantendrá el actual nivel de tipos de interés? En 2003 el tipo de referencia medio al que se concedieron los préstamos hipotecarios fue del 3,7%; pero los tipos no se van a mantener siempre en los niveles anormalmente bajos actuales, más propios de una situación recesiva como la que proyecta Alemania, que de un crecimiento como el de España. Los analistas recuerdan que si se consolida la recuperación en Europa y aumentan las presiones inflacionistas, el BCE subirá el precio del dinero. No obstante, todo incremento de tipos, salvo imputable a un shock externo, va acompañado de una mejora de la economía y del empleo. Hay estudios técnicos que sostienen que los hogares soportarán sin problemas en el corto plazo subidas del tipo director, ahora en el 2% en la zona euro, ciertamente expansivo para España.
9¿Cuántas familias tienen su casa hipotecada en España? El censo de población y vivienda de 2001, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística, tiene la respuesta: el 27% de las viviendas españolas (5,6 millones de las 21 que componen el parque inmobiliario) tiene todavía pagos pendientes. O dicho de otra forma, el 70% de las familias tiene pagada la casa en la que vive.
10¿Cuál es el esfuerzo que realizan los hogares para pagar su casa? El Banco de España establece dos baremos para medir la dificultad de la financiación: el precio de la vivienda sobre el coste salarial total (veces que el ingreso salarial medio está incluido en el precio de la vivienda) y el esfuerzo entendido como porcentaje de la cuota anual de amortización del préstamo hipotecario sobre salario. La primera estadística estima que el precio de la vivienda es 7,2 veces superior al coste salarial anual promedio, frente a las 5,7 veces que representaba dos años y medio antes, en 2001. La segunda variable concluye que los españoles deben dedicar el 52,3% de sus ingresos salariales al pago de la hipoteca, frente al 47,1% que destinaban en 2001.
11¿A cuánto asciende la deuda hipotecaria de las familias? El saldo vivo del crédito otorgado a los hogares para adquisición de viviendas representa el 40,3% del PIB, lo que significa en términos absolutos más de 299.000 millones de euros. Frente a esta deuda de los hogares, hay que recordar que su patrimonio vale el 484,1% del PIB, o lo que es lo mismo, 3,59 billones de euros. Es decir, que deben el 8,32% del valor de sus inmuebles. Si se traduce esta situación a la de una empresa, se trataría de una compañía sobresaneada.
12Y los bancos y cajas, ¿en qué medida han contribuido a la fortaleza de la demanda? La creciente competencia ha forzado a las entidades bancarias a ampliar el plazo de amortización, que ha duplicado la capacidad aparente de endeudamiento de los hogares. Pagando hoy la misma cuota que en 1996 se puede suscribir un crédito por un importe dos veces superior, si se combina la prolongación de plazos y la caída de tipos. Frente a préstamos con un plazo medio de 12 años a principios de los noventa, hoy se alcanzan los 30. En todo caso, la banca española es de las pocas que utiliza referencias financieras de corto plazo para determinar el precio de créditos de largo plazo.
13¿Están asumiendo las entidades de crédito más riesgos de los debidos? Nadie ha afirmado rotundamente que así sea, pero sí es cierto que se suceden los mensajes de alerta. Los últimos en hacerlo han sido el gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, y el director general de Supervisión de este organismo, Pedro Pablo Villasante. Este último sostiene que el mantenimiento de tasas muy elevadas de crecimiento del crédito puede llegar a alterar las condiciones del equilibrio financiero de la empresa (financiera), haciendo preciso el recurso creciente a emisiones de valores en los mercados.
14¿Ha ocurrido una situación como ésta en el resto de Europa? España, Irlanda y Reino Unido son los países que mayores revalorizaciones de precios han registrado desde 1998 hasta ahora, con la diferencia de que en Reino Unido comienzan a moderarse. Este fenómeno se ha producido también en Estados Unidos, alimentado por la caída de tipos.
15¿Cuáles son las diferencias del parque español de viviendas con el europeo? Hay básicamente dos: el peso del alquiler y la proporción de casas por hogar. En España, el arrendamiento apenas supone el 11% del total del parque, frente a más del 30% de promedio en Europa o el 50% de Alemania. Y en el ranking de pisos por hogar España es líder con 1,47, frente a la media de la UE de 1,1 casas por familia.
16¿Por qué el alquiler no tiene protagonismo en España? Hay dos teorías para explicar esta realidad. Una que apela al factor cultural, propia de los pueblos mediterráneos con fuerte arraigo del catolicismo y los bienes raíces. Y otra, más científica, que asegura que la escasa garantía jurídica que tienen los arrendadores ha impedido la creación de un parque estable de casas en alquiler.
17¿Cómo se consigue aumentar el porcentaje de pisos para arrendar? Los promotores llevan años reclamando dos líneas de actuación. La primera consistiría en introducir más garantías legales para que los propietarios particulares opten por poner sus viviendas vacías en el mercado de alquiler (en España existen 3,1 millones de casas desocupadas). Y la segunda sería el aumento de los incentivos económicos a la promoción de vivienda nueva para arrendar.
18¿Hay que cambiar la política de ayudas a la vivienda? Todos los partidos políticos han coincidido en que los jóvenes y las familias con menos ingresos son los colectivos que más ayudas deben recibir. También hay consenso en que se debe ampliar la subvención a la entrada, pero, sobre todo, fomentar el alquiler de viviendas con rentas asequibles y combatir el fraude.
19¿Es posible un pacto entre las tres Administraciones para atajar el problema del suelo? La ministra de Vivienda ha anunciado que ésta será una de sus primeras actuaciones: poner de acuerdo a autonomías y ayuntamientos para que cedan suelos donde construir más vivienda de promoción pública y paliar así el desorbitado precio de la de renta libre. Enfrente, los promotores aseguran que sólo liberalizando el suelo, se abaratará su coste.
20¿Hasta cuándo seguirán las subidas de precios de dos dígitos? Después de tres años de haber pronosticado el final del boom casi nadie se atreve a dar previsiones. En su lugar, existe el consenso de que mientras la economía siga creando empleo, la demanda tiene aún recorrido y presionará los precios. Según Analistas Financieros Internacionales, hasta 2008 existe una demanda potencial de casi 400.000 viviendas anuales.