La buena renta de la inversión inmobiliaria
La revalorización que han experimentado en los últimos años los precios de la vivienda, superiores al 15% en algunos periodos interanuales, no sólo ha tenido como beneficiarios a aquellos inversores que compraron inmuebles a precios bajos y luego vendieron. Los fondos inmobiliarios han visto cómo su patrimonio, su número de partícipes y su rentabilidad subía al calor de estas revalorizaciones, al tiempo que se convertían en válvula de escape para las pérdidas de la Bolsa.
Los fondos inmobiliarios constituyen una categoría especial de los fondos de inversión cuyo objetivo no es, como cabría pensar, invertir en acciones del sector inmobiliario, sino directamente en inmuebles (viviendas, oficinas, garajes o fincas), lo que permite al inversor beneficiarse directamente de la revalorización de estos activos sin tener que realizar un fuerte desembolso. La rentabilidad de estos fondos se deriva no sólo de los alquileres, sino también de las ventas y las revalorizaciones de los precios de estos inmuebles. Este factor es, sin duda, una de las principales causas del buen comportamiento de estos fondos, que en todos los casos han batido a la inflación.
Rentabilidades a tres años del 8,37% TAE y a cinco años del 8,03% TAE, como las que ha conseguido el fondo BBVA Propiedad FII, no han pasado inadvertidas a los inversores. Como ejemplo un dato. En el último año este fondo casi ha duplicado su patrimonio. De los 266 millones de euros que gestionaba a finales de agosto de 2002 ha pasado a los 491 millones de euros con los que cerró el pasado mes. Según Juan Carlos Maeso, gestor del fondo, el aumento del patrimonio y la entrada de partícipes que ha registrado en los últimos meses responden a las atractivas tasas de rentabilidad que presenta. 'En lo que va de año acumula un rendimiento del 5,66% y el crecimiento interanual es del 8,01%. Teniendo en cuenta el buen comportamiento que está arrojando en los últimos meses, esperamos cerrar el año con crecimientos de entre el 6,5% y el 7,5%'. Un objetivo similar se han marcado los gestores del SCH Banif Inmobiliario FII, que acumula una rentabilidad del 4,83% en lo que va de año y para 2003 espera lograr rentabilidades constantes de entre el 6% y el 7%. El objetivo mínimo es batir en dos puntos a la inflación. Carlos Zamora, gestor del fondo, coincide con Maeso a la hora de subrayar el crecimiento tanto de partícipes como de patrimonio que ha experimentado su fondo, hasta situarse en 1.860 millones de euros, con una cuota de mercado del 71%.
Entre los principales atractivos de esta categoría está, además de las plusvalías que arrojan, su escasa volatilidad, una característica que los hace aptos para inversiones conservadoras. Además, para evitar las continuas oscilaciones del precio de los activos, se toma como referencia la tasación anual de los inmuebles en los que invierte. 'Desde la creación del fondo, en 1994, ha habido años buenos, como 2000, cuando la tasa interanual se situó en el 12%, y peores; pero la volatilidad promediada ha sido del 5,72% desde entonces', sostiene Maeso.
El interés de los inversores por estos fondos ha provocado que la familia se haya visto aumentada en los últimos años. Recientemente Caja Madrid y Banpyme han lanzado fondos de este tipo. 'Teniendo en cuenta que cada vez hay más demanda de este producto, es normal que muchas entidades se inclinen por estos fondos, tanto españolas como extranjeras', señala Maeso. No obstante, las limitaciones y los coeficientes que fija la ley española en lo que respecta a estos fondos son, a juicio de Zamora, una de las principales cortapisas para que aumente su volumen. 'La ley limita al 50% el porcentaje que debe estar invertido en vivienda, lo que limita bastante la política de inversión'.
De cara al medio plazo, y teniendo en cuenta el debate sobre el pinchazo o no de la supuesta burbuja inmobiliaria o la ralentización en el ritmo de crecimiento de los precios, los gestores se muestran optimistas. 'No creemos que estalle la burbuja, aunque sí esperamos una ralentización del crecimiento hasta niveles similares a los de la inflación', señala Zamora. 'No pensamos que los precios de los inmuebles caigan por debajo de la inflación', coincide Maeso, para quien en los últimos 30 años el sector ha seguido creciendo pese a la ralentización que han sufrido en algunos periodos. 'De cara a un cambio de ciclo podríamos invertir en otro tipo de activos. Además, llevamos tiempo apostando por barrios de nueva creación en capitales de provincia, que tienen un potencial de revalorización importante', señala el gestor del fondo del BBVA. El pasado mes de julio cerró una de sus mayores compras al adquirir a Saint Gobain un edificio de oficinas en el paseo de la Castellana de Madrid por 87,5 millones de euros.
Uno de los inconvenientes de estos fondos son las elevadas comisiones que presentan, superiores a las del resto de familias tanto en lo que respecta a la gestión como al reembolso. Un factor que, para los expertos, obliga a plantearse esta inversión a medio plazo. 'La comisión de reembolso el primer año es del 4% y va decreciendo a medida que pasan los años hasta desaparecer', señala Zamora. Otro aspecto a tener en cuenta es que no calculan un valor liquidativo diario sino mensual, y muchos tampoco ofrecen liquidez inmediata.