Precio de la vivienda y sistema crediticio
El crecimiento de los precios de la vivienda en España en porcentajes superiores a la media de la UE viene siendo motivo de comentario y preocupación, porque tales precios se alejan progresivamente de la realidad económica de nuestro país, en el que, a pesar del crecimiento de los últimos años, los niveles medios de renta no justifican el mantenimiento de una demanda creciente del sector de la vivienda con tasas de aumento de valor superiores al 15% anual.
Por eso cabe pensar que el conjunto de nuestro sistema crediticio ha coadyuvado al impulso de la demanda no sólo con la bajada de los tipos de interés de los préstamos, sino con una política de generosidad en las tasaciones y en las condiciones de importe y duración de los propios préstamos hipotecarios. De ahí que un posible y deseable enfriamiento de los precios y la demanda de la vivienda en España deba ser administrado con cautela para evitar daños colaterales en nuestro sistema crediticio.
Como es sabido, nuestro país siempre se ha distinguido por la debilidad y escasez de su parque de viviendas de alquiler, cuyo nivel no llega ni a la mitad del de países como Francia, Alemania y el Reino Unido, por la convergencia de dos factores tradicionales: uno de carácter cultural, que lleva a identificar vivienda con propiedad y seguridad, y otro, a mi juicio más importante, de carácter político que es la débil actuación pública en la materia. Hasta el punto de que la vivienda se ha convertido en un instrumento de financiación privilegiado de las corporaciones locales que, salvo casos aislados y simbólicos, han abandonado las iniciativas sociales en vivienda bien de alquiler bien de propiedad. No digamos ya el propio Estado, que ni siquiera ha sido capaz de impulsar y desarrollar programas realistas de vivienda de protección oficial, convirtiendo este sector en casi residual.
Desde los años cincuenta hasta el filo de los noventa del siglo XX fueron las cajas de ahorros las que casi en exclusiva atendieron las necesidades financieras de la vivienda en España ya sosteniendo los programas de VPO ya hipotecando la vivienda libre y, en numerosos casos, promocionando viviendas de alquiler y propiedad en condiciones muy favorables para su clientela. La banca privada permanecía alejada del sector, porque su núcleo de negocio era el de la empresa. Pero la gran crisis industrial de los ochenta, unida a la liberalización creciente de los mercados financieros y crediticios, convirtió el mercado hipotecario en el centro de todas las miradas, de forma que todo el sistema se volcó en un segmento de negocio que ha pasado a convertirse en la parte más significativa de las carteras crediticias de bancos y cajas de ahorros.
Por su parte, los poderes públicos fueron abandonando su protagonismo en la vivienda con la excusa doctrinal de la liberalización de los mercados, sin reflexionar sobre las implicaciones negativas que ello iba a tener en el futuro.
Y ese futuro ya esta aquí en forma de desmesura: precios elevados, generaciones nuevas expulsadas del mercado de la vivienda, desgobierno en el suelo y el urbanismo, convertidos ambos en la imagen más lacerante de la corrupción política, y, por último y no menos importante, nuestro sistema crediticio convertido en sostén de un mercado que cada vez suscita mayor preocupación.
Creo que las protestas de preocupación de bastantes responsables públicos debían pasar del puro ejercicio retórico a la ejecución de acciones y puesta en marcha de políticas encaminadas a restaurar los equilibrios perdidos.
Para ello resulta conveniente reconsiderar el régimen competencial en materia de suelo y urbanismo, sin excluir la atribución de competencias a Administraciones más alejadas, lo que, sin duda, iría en beneficio de la objetividad, al tiempo que se cortaría la gangrena de corrupción que envuelve a muchas corporaciones locales y regionales.
Pero esa política debería acompañarse de otras iniciativas de fomento público, en las que los ayuntamientos podrían ser instrumentos muy eficaces, con la tutela del propio Estado, que velaría por la adecuada financiación de esas políticas.
Para estos propósitos, la negociación con las entidades financieras sería condición inexcusable no sólo para lograr la financiación de las diferentes políticas públicas, sino también el atemperamiento de los precios, de forma que se produzca un aterrizaje suave desde los niveles actuales, evitando daños innecesarios en los activos de nuestro sistema crediticio.
Es posible que, aparte de la cuestión nacional, la política de la vivienda en España sea uno de los aspectos que requiera actuaciones políticas de altura que devuelvan al Estado el protagonismo que nunca debió perder en materia tan sensible para el conjunto de la sociedad.