¿Burbuja inmobiliaria?
Un estudio de 'The Economist' señala que la mayoría de los países avanzados padece una burbuja inmobiliaria. Carlos Sebastián alerta de las repercusiones de una brusca caída de precios
El semanario The Economist ha publicado en un número reciente un interesante artículo sobre el mercado inmobiliario en las economías más avanzadas. Las conclusiones del estudio parecen preocupantes para la salud del sistema bancario español y para la recuperación de la economía. Vayamos por partes.
La primera conclusión que obtiene es que la mayoría de los países considerados (todos menos Japón y Alemania) padecen una burbuja en sus mercados inmobiliarios. Es decir, la valoración de mercado de los inmuebles es excesiva y se mantiene (y sigue creciendo) por la creencia generalizada de que los precios van a seguir subiendo. Pero tenemos muchos ejemplos de la volatilidad de las creencias sobre los precios en los mercados de activos. Cuanto mayor esté siendo la demanda de viviendas como activo, mayor será el peligro de se quiebre esa creencia. Fundamentan la existencia de la burbuja estudiando la evolución en los últimos 25 años de dos ratios: la relación entre el precio del inmueble y la renta que se puede obtener de él (que se corresponde con el PER del mercado bursátil) y la relación entre precio medio de los inmuebles y renta media de las familias.
Concluyen que en la mayoría de los países ambas ratios están en máximos históricos y siguen subiendo. De forma especialmente marcada en España, Irlanda y Holanda, países en donde los tipos de interés reales son negativos. Consideran, con razón, que la evolución alcista de las citadas ratios no puede continuar indefinidamente.
Pasan a continuación a estimar el exceso de valoración en cada uno de los países. Lo hacen estimando la diferencia entre la valoración actual en términos reales y la media en el periodo 1975-2002. Concluyen que a finales de 2002 el exceso de valoración en España es del 52%.
El método de valoración se basa en la idea de que los precios de las viviendas no pueden crecer permanentemente por encima de los salarios y de las rentas de las familias. Esto podía no ser así si se hubiera producido un cambio significativo en la composición de la cartera de las familias. Estiman que esto ha podido ser el caso en España debido a la reducción del tipo de interés real. Pero el aumento del precio real de los inmuebles debido a este hecho se situaría en un 10% (no en un 52%). Esperan, además, que en los próximos cuatro años la inflación española será del 4% anual. Estos datos les llevan a esperar una caída en el precio medio de los inmuebles en España de un 20%. Pero estiman que cuando se produce la explosión de una burbuja los precios se corrigen en exceso, por lo que esperan que la caída pueda alcanzar un 30% en los próximos cuatro años (desde su nivel de finales de 2002).
En 1991, tras la burbuja de finales de los ochenta, los precios de las viviendas en España comenzaron una proceso de corrección que se prolongó cuatro años. El precio real cayó un 32% en ese periodo, pero como la inflación media anual fue del 5%, el precio nominal de las viviendas disminuyó un 11%, especialmente en los primeros años. Lo que prevé The Economist para un futuro próximo es una corrección sustancialmente mayor, lo que afectaría muy seriamente al gasto de las familias y podría dañar la solvencia de los bancos. Aunque la previsión no puede ser tomada en sentido literal, constituye una advertencia que no debe ser despreciada.