Vivienda: motor y riesgo económico
La construcción de vivienda en los últimos años se ha convertido en uno de los pulmones más dinámicos de la actividad económica, como consecuencia de los fuertes crecimientos de la demanda, amparados en un escenario de estabilidad macroeconómica con tipos de interés bajos y aumento del empleo sostenido. Pero en paralelo, a juzgar por los mensajes enviados en las últimas semanas por responsables públicos y analistas, se ha convertido también en un riesgo para el crecimiento económico y para el bienestar de las familias. Desde los arquitectos, que advierten de una burbuja que amenaza con explotar y derrumbar la riqueza de las familias, hasta el Banco de España, que ve sólo 'ligeras incoherencias de los precios con los fundamentales económicos', pero que reconoce que su financiación (el endeudamiento familiar está en niveles récord) pueden lastrar la recuperación del consumo y la inversión de los agentes privados.
La Asociación Hipotecaria de España (AHE) considera que a esta situación de alto endeudamiento para financiar la masiva compra de viviendas se ha llegado por la estabilidad, la caída de tipos y la confianza de que estas variables son ya estructurales. Además, destaca la política bancaria estimulada por la propia demanda que ha logrado, con los alargamientos de plazos de amortización, mantener el esfuerzo de los hogares en los niveles de 1995 e incluso por debajo de los de 1990. Si el tipo medio, valga como ejemplo, de 1995 era del 8,9%, la cuota mensual por cada diez mil euros de préstamo a 15 años era de 100,80 euros; ahora, con un 3,8% de tipo medio y un plazo de amortización de 25 años, el coste mensual para cada diez mil euros de empréstito es de sólo 51,69 euros.
Pero lógicamente en este alargamiento de los plazos está uno de los riesgos: durante muchos más años el gasto de los hogares estará condicionado y restringido por la financiación de las hipotecas. De hecho, el 67% del crédito concedido ahora en España es para financiar vivienda, mientras que en 1993 era sólo el 47%.
La banca considera también esencial para mantener el optimismo sobre el comportamiento del mercado inmobiliario e hipotecario el hecho de que mayoritariamente la toma de crédito es para compra de vivienda de uso habitual y que apenas existe morosidad.
Uno de los condicionantes que han empujado a estos niveles de precios y endeudamiento es la implantación en España de la cultura de la propiedad inmobiliaria, que tiene históricamente el atributo de activo seguro o al menos más seguro que otros. De ahí que sea el país en el que menos hogares viven en alquiler en toda la Unión Europea.