El precio de la vivienda en España subió el doble que en la UE en 15 años

El estudio elaborado por el banco emisor europeo asegura que el gasto que deben realizar las familias a la hora de adquirir o alquilar una vivienda es uno de los desembolsos más importantes de todo el consumo privado que llevan a cabo los hogares.

Por este motivo, 'cualquier cambio sustancial en los distintos factores que inciden en este mercado, tales como los tipos de interés hipotecarios o los precios de los alquileres, puede provocar a su vez un gran impacto en la demanda agregada de vivienda o en la inflación', según sostiene el estudio.

A pesar de las dificultades que el banco reconoce haber tenido para poder obtener de los 15 países de la Unión datos homogéneos sobre este mercado, el estudio llega a la conclusión que desde 1980 los periodos de auge inmobiliario han sido más frecuentes que los de fuertes descalabros de precios, en especial en los países del área del euro. Además, el informe recuerda que a los sucesivos boom de precios les suelen seguir largos periodos de incrementos de costes muy moderados e inclusos pequeños descensos reales (descontado el efecto de la inflación).

También subraya que los fuertes descalabros registrados en los valores inmobiliarios han sido tradicionalmente más frecuentes en los tres países nórdicos (Finlandia, Suecia y Dinamarca) y en Reino Unido.

Por su parte, en los últimos años, países como España, Irlanda, Holanda y Reino Unido han experimentado incrementos de precios inmobiliarios de dos dígitos cada año. No obstante, mientras el cierre de 2002 muestra claros síntomas de desaceleración en la revalorización de los inmuebles en Holanda, en España y Reino Unido todavía persiste un fuerte encarecimiento de los precios de la vivienda.

Grecia e Italia son otros dos de los países que han experimentado fuertes aumentos de precios en los dos últimos ejercicios.

Suelo

Uno de los principales factores a los que el BCE atribuye la carestía del suelo es el elevado coste que tiene en todos los países la principal materia prima de este sector, que no es otra que el suelo.

Los solares calificados como urbanizables son siempre escasos y como tales su precio comienza a subir cuando se produce un aumento de la demanda de vivienda nueva. Llegado este punto, el estudio elaborado por la autoridad monetaria destaca que de la agilidad con la que cada mercado de vivienda (no sólo cada país, sino en cada ciudad o en cada localidad) sea capaz de poner más suelo disponible a los constructores dependerá que sus precios se incrementen de forma moderada o, por el contrario, se disparen espectacularmente.

De hecho, aunque el estudio no incluye datos de lo que ha ocurrido con el coste del suelo en España, todas las Administraciones han admitido ya que su extremada carestía es lo que ha alimentado el actual boom y, en este contexto, el Ministerio de Fomento ha asegurado que desde 1996 la revalorización nominal que ha protagonizado el suelo en España es del 120%. El estudio del BCE sostiene que puesto que en los países donde más se ha encarecido el precio de la vivienda en términos reales cada año coincide con fuertes alzas del precio del suelo (por ejemplo, Reino Unido o Austria) su principal materia prima, 'las fluctuaciones que se registran en los precios inmobiliarios son parte del funcionamiento del mercado de la vivienda y no responden necesariamente a los efectos de las denominadas burbujas o del frenesí comprador'.

Otro de los factores en los que el BCE se apoya para explicar el por qué de los grandes periodos de altos precios inmobiliarios es en la coyuntura macroeconómica general.

Por ello, cuando la actividad económica registra tasas de crecimiento, el empleo mejora y con él la renta disponible de las familias, lo que propicia que se multipliquen las decisiones de compra o alquiler de una vivienda, según relata el estudio.

Pero no hay que olvidar que hasta culminar la unión monetaria en numerosos países, en especial los de la cuenca mediterránea, se produjo a partir de 1995 una espectacular caída de los tipos de interés.

En España, por ejemplo, ese abaratamiento de la financiación estuvo acompañado de una auténtica revolución en el mercado de créditos hipotecarios, ya que las entidades se lanzaron a la elaboración de préstamos con plazos cada vez mayores (hasta 35 años) y condiciones más flexibles.

Al margen de la disponibilidad de suelo y de las condiciones macroeconómicas de cada momento (crecimiento de la actividad y tipos de interés, entre otras), el BCE finaliza su análisis sobre lo que ha ocurrido en los últimos 20 años en los mercados inmobiliarios de toda Europa, reseñando que el resto de factores que inciden en la composición de los precios de las casas son siempre locales.

Así, pone como ejemplo las leyes de planeamiento urbanístico de cada Gobierno, el régimen fiscal y las distintas políticas de vivienda que lleven a cabo las administraciones. 'Estos elementos pueden ampliar o reducir los efectos que tiene la coyuntura macroeconómica sobre los precios de los inmuebles', concluye.

El alquiler pierde peso en favor de la compra en toda Europa

Tener un mercado de alquiler competitivo con una oferta de calidad y a precios razonables es, en opinión de numerosos expertos, una de las claves que en momentos de fuertes encarecimientos inmobiliarios como el actual actúan como freno a la espectacular revalorización.El acceso a una vivienda a través del alquiler fue a mediados del siglo pasado la única forma, y por tanto la mayoritaria, por la que los ciudadanos de clase media-baja podían emanciparse. Sin embargo, la paulatina mejora de las condiciones de acceso a la propiedad ha provocado que el alquiler haya ido perdiendo protagonismo en toda Europa, excepto en Finlandia, donde ha aumentado levemente, y en algunos casos como España el actual porcentaje de casas en alquiler ha quedado reducido al umbral del 10%.El BCE hace una comparativa sobre el porcentaje de hogares que vivía en la UE en alquiler en los ochenta, los noventa y la actualidad. De dicho análisis se desprende que España, Irlanda, Italia y Luxemburgo son las naciones donde más ha caído la opción del alquiler frente a la compra. Mientras, en Alemania, Francia, Austria y Suecia el porcentaje apenas ha sufrido variación alguna en los 20 años que abarca el estudio del banco emisor, destacando el caso alemán, única nación donde la opción del alquiler supone el 60% del mercado de vivienda y supera por tanto al régimen de propiedad. También es Alemania el país del Viejo Continente donde, según subraya el estudio del BCE, los precios de las viviendas, en euros constantes, se han mantenido de forma más estable, sin haberse registrado ningún periodo de boom desde 1980.Esta clara preferencia por la compra ha sido fruto, según los expertos, de los estrictos controles que han caracterizado a los contratos de arrendamiento en la mayor parte de Europa, algo que ahora se están replanteando numerosos países.