Las inmobiliarias silenciosas

Que las inmobiliarias cotizadas suman una cuota de sólo el 5% del mercado residencial es un lugar común, seguramente por lo elocuente, en cualquier intento de aproximación a los agentes de un mercado muy atomizado y opaco. Junto a la media docena de inmobiliarias presentes en Bolsa convive un indefinido y, en cualquier caso, muy elevado número de compañías de tamaño diverso, de propiedad familiar o controladas por grandes corporaciones que tienen en el inmobiliario una actividad más secundaria. Las más activas de estas sociedades también han diversificado sus negocios y han establecido alianzas con socios de primer orden. Y, en algunos casos, se plantean igualmente crecer mediante fusiones o compras.

Apex es una de las compañías más rentables del sector. Entre rumores periódicos de venta o de salida a Bolsa, Apex viene aportando a su único accionista, el grupo Ibedrola, suculentos beneficios. La sociedad dedicó los años 1999 y 2000 a reforzar su cartera de patrimonio, mientras que en los últimos ejercicios se ha volcado más en la promoción de viviendas.

El resultado de esta estrategia se concreta hoy en una cartera patrimonial de 450.000 metros cuadrados en explotación, con el propósito de elevar el patrimonio en producción a 600.000 metros cuadrados en el año 2005. Oficinas, centros y locales comerciales, naves y centros logísticos son sus activos principales. Entre sus activos también cuenta con hoteles, aunque no con la vocación de que tengan un peso significativo en su cartera.

Los planes en la compañía pasan por mantenerse en los 600.000 metros cuadrados de patrimonio en alquiler y trabajar en el desarrollo de suelo. Apex tiene ya más de 400.000 metros cuadrados de suelo en fase de planeamiento, fundamentalmente para el negocio de logística, repartido por las comunidades de Madrid, Baleares o Cataluña. En vivienda, la compañía ha entrado en primera residencia y en vivienda de costa. Las viviendas en producción ascienden actualmente a 2.300 y prevé arrancar 2003 con otras 1.500, de las que algunas ya están vendidas.

También mantiene su negocio de promoción de suelo. Adquiere y seguirá comprando suelos destinados a planeamiento que, tras dos o tres años de gestión pasan de suelos urbanizables a suelos finalistas, con el consiguiente incremento de valor.

Prasa es una compañía familiar con sede central en Córdoba y una facturación en 2001 superior a los 360 millones de euros. Constituido en 1961 por Pablo Romero Alamillo, el grupo Prasa está especializado en la promoción y construcción de viviendas y en las residencias de tercera edad. De ámbito nacional, en Prasa piensan en la expansión en el exterior, que ya ha iniciado en Portugal.

Los fondos propios del grupo Prasa ascendían a 31 de diciembre de 2001 a 100,63 millones de euros. Las existencias se concretaban en enero de 2002 en suelo con una edificabilidad de tres millones de metros cuadrados, de los que 350.000 metros cuadrados se encontraban en fase de ejecución, un millón en fase finalista y el resto en fases previas de desarrollo urbanístico. El número de viviendas en ejecución en ese momento era de 3.000 unidades. La planificación para el cuatrienio 2002-2005 prevé la entrega de más de 7.000 viviendas.

El patrimonio en alquiler incluye hoteles, edificios de oficinas y residencias para mayores. Esta última actividad es seguramente la apuesta más decidida del grupo en patrimonio. El plan estratégico en residencias para mayores prevé llegar a las 20.000 plazas en 2005-2006, a través de una inversión de 721,21 millones de euros.

Fadesa irrumpió en los medios de comunicación hace un par de años, con su intento de compra de otra inmobiliaria, Zabálburu. Otra compañía del sector, Bami, se quedó Zabálburu y en Fadesa continuaron a lo suyo; es decir, promoviendo viviendas y creciendo en patrimonio. Posteriormente, esta compañía familiar con más de 25 años de historia ha ido abriendo su capital a distintos socios: Morgan Stanley, Caja España, José María Castellano y Josefa Ortega. El presidente y fundador de Fadesa, Manuel Jove, mantiene hoy el 71,8% del capital. También ha vuelto a intentar alguna compra sonada, pero se encontró de nuevo con Bami y otros competidores, y aparece en casi todas las quinielas de fusiones y compras. La salida a Bolsa se mantiene como un objetivo estratégico.

Fadesa se ha estructurado en tres grandes divisiones: inmobiliaria (rama tradicional de su negocio y con más de 30.000 viviendas promovidas), patrimonio (hoteles, oficinas, complejos gerontológicos y campos de golf) e industrial (es propietaria de la compañía rumana Diana Forest, la segunda industria transformadora de madera en Europa).

La compra y gestión de suelo es una de las especialidades de la compañía. La cartera de suelo de Fadesa asciende a siete millones de metros cuadrados edificables. También ha dado pasos en el exterior. Está presente en Portugal y Marruecos.

Realia nació en junio de 2000 con la aportación por FCC y Caja Madrid de sus intereses inmobiliarios a esta sociedad. Participada al 50% por sus fundadores, Realia cuenta con un fuerte patrimonio inmobiliario en Madrid y Barcelona, lo que no impide que el 70% de la cifra de negocio procediera en 2001 de la promoción de viviendas. En beneficios, promoción y rentas aportan cada una el 50%.

Reyal Grupo es una compañía familiar que ha tenido un rápido crecimiento. En 2002 alcanzó 291 millones de facturación, de los que 20 millones procedieron del negocio hotelero; 81 millones, de la construcción, y 190, de la actividad de promoción. El patrimonio de Reyal Grupo está valorado en 154 millones de euros. Su crecimiento pasa por la expansión nacional y, puntualmente, por alianzas.

Alianzas estratégicas para crecer

La estrategia de alianzas ha tenido mucho que ver con la posición que ha alcanzado el Grupo Lar, una sólida compañía estructurada en cinco unidades de negocio independientes. Grupo Lar tiene establecidas alianzas a largo plazo que están configuradas como unidades de negocio. En oficinas, centros comerciales e industrial actúa asociado con el grupo internacional británico Grosvenor, a través de la sociedad conjunta Lar Grosvenor. En la promoción y gestión de centros para la tercera edad su socio es Ballesol. En residencial, Lar Residencial tenía a 31 de diciembre de 2001 proyectos en marcha en España y Portugal por valor de más de 1.200 millones de euros. Los estudios de mercado, comercialización de obra nueva y consultoría inmobiliaria, a través de la sociedad Foro, y la gestión y control de proyectos de construcción, en asociación con Heery, completan las unidades de negocio de Grupo Lar.Riofisa es líder en España en el desarrollo de centros y parques de ocio y comercio. También Riofisa ha desarrollado un modelo de crecimiento basado en gran parte en acuerdos y alianzas estratégicas locales, regionales y sectoriales. En 2001, formalizó una alianza con Procam (Caixa Catalunya) para la promoción y desarrollo inmobiliario en toda España. Los proyectos actualmente suman 589.100 metros cuadrados y representan una inversión de 312,53 millones. Otra línea de negocio es la implantación, asociada a Renfe, de actividades de ocio y comercio en las estaciones.