La inversión en oficinas mantiene el 6% de rentabilidad en Madrid y Barcelona
Las inversiones inmobiliarias en oficinas realizadas el año pasado en Madrid y Barcelona registraron una rentabilidad media del 6%, según los datos aportados por los informes realizados por Cushman & Wakefield-Healey & Baker (CWHB) sobre el mercado de las dos ciudades españolas. Esta cifra es similar a la registrada en 2001, pero este tipo de inversión en cifras totales ha crecido un 23,7% en Barcelona (723 millones de euros) y un 40% en Madrid (1.572 millones) durante 2002.
En Madrid la rentabilidad de un edificio de oficinas en el centro de la ciudad fue del 6%. Sin embargo, este porcentaje sube en función de que el inmueble adquirido esté situado más hacia la periferia de la ciudad. Concretamente, las rentabilidades detectadas son del 6,5% en Campo de las Naciones o La Moraleja, del 7,25% al 7,50% en municipios como Alcobendas y del 7% al 7,25% en ubicaciones secundarias de la capital como es la zona de la M-30.
En Barcelona, las rentabilidades en el centro de la ciudad han sido de entre el 5,75% y el 6,25%, ligeramente inferiores a las de Madrid. Además, durante 2002 se han registrado dos operaciones en las que el comprador ha adquirido con una rentabilidad inferior. Concretamente, el edificio de Deutsche Bank en la confluencia entre paseo de Gracia y Diagonal fue adquirido con una rentabilidad del 5%, 'pero en ese caso el comprador ha tenido en cuenta que la revisión de los contratos estaba muy cercana', indicó Xavier Cama, responsable de la oficina de CWHB en Barcelona. Otra operación con una rentabilidad por debajo de la media fue la compra del inmueble Blue Building, junto al hotel Arts, que se encontraba en una situación similar.
Como en el caso de Madrid, las oficinas ubicadas en la periferia de la capital catalana cuentan con un prima de rentabilidad. Según Cama, 'existen dos tipos de segmentos, los edificios céntricos con contratos a largo plazo que ofrecen seguridad y para el inversor es algo similar a la renta fija, y los de la periferia, que tienen más riesgo y por lo tanto el inversor tiene que recibir una prima de rentabilidad.
Para el presente ejercicio, la previsión para el mercado de Madrid es que la rentabilidad se mantenga. En el caso de Barcelona está previsto un ligero repunte gracias a que 'existe un recorrido potencial al alza de los precios de alquiler a corto y medio plazo en ciertas zonas de la ciudad', indicó Cama. El grado de incremento dependerá de la evolución de la situación política internacional. 'Si no hay guerra, Barcelona se verá beneficiada por la calidad/precio de sus oficinas y la mejora de las infraestructuras -tren de alta velocidad y aeropuerto-, que harán aumentar la competitividad de la capital catalana'. Sobre el incremento de rentas o estabilidad de las mismas, en Madrid y Barcelona presionará la tasa de desocupación que se registre en ambas ciudades. A principio de 2003, la tasa de desocupación en el mercado madrileño era del 7,20%, el límite para lo que los operadores inmobiliarios consideran un mercado sano. En la capital catalana, la tasa de desocupación será del 5,85%.
En ambas capitales es previsible que la tasa de desocupación crezca, aunque es más preocupante en Madrid, donde está previsto que salgan al mercado 550.000 nuevos metros cuadrados de oficinas, de los que apenas 100.000 están precontratados.