La expansión del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario ha presentado entre 1997 y 2002 un perfil prolongadamente expansivo en España. Su incidencia sobre la coyuntura económica ha alcanzado especial relevancia, de forma que no puede analizarse con rigor la situación de la economía española en 2002 sin tener en cuenta la evolución de dicho mercado.
En primer lugar, la expansión de la construcción residencial ha dado lugar a que el crecimiento de la construcción supere hace años al resto de la economía. Su comportamiento incide destacadamente en el mayor ritmo de aumento del PIB de España sobre el resto de la zona euro. En el primer trimestre de 2002 el PIB de España creció un 1,9% sobre el mismo periodo de 2001 (serie bruta de Contabilidad Nacional), frente al modesto 0,3% de la zona euro. En el mismo periodo, el sector de la construcción (lado de la demanda) creció un 5% en España, mientras que en el conjunto de la zona euro retrocedió un -0,4%.
En segundo lugar, la débil tasa de inflación de la última década ha permitido instalarse a los países industriales de Occidente en una situación de bajos tipos de interés nominales, que ha favorecido la demanda de activos bursátiles y propiedades inmobiliarias. El boom de la inversión en empresas asociadas con las nuevas tecnologías provocó la canalización de amplio volumen de ahorro a ese destino. Buena parte se ha esfumado tras marzo de 2000. La inversión inmobiliaria se ha convertido así en destino privilegiado de numerosos inversores, dependiendo el valor de la riqueza de los hogares españoles de lo que suceda con el precio de la vivienda.
En tercer lugar, si en 2002 los precios de las viviendas vuelven a aumentar un 15%, como los datos de Tinsa revelan que lo hicieron las viviendas libres nuevas en junio, en sólo cuatro años (1999-2002) los precios de las viviendas habrían crecido en España más del 71%. En el mismo periodo los crecimientos previstos del IPC y de los salarios nominales habrán sido del 13,6% y del 13,8%, respectivamente. De acuerdo con dichas previsiones, para acceder a una vivienda, la familia media monosalarial necesitaría en 2002 pagar cada mes el 40% de los ingresos familiares con un crédito a 20 años, esfuerzo que ascendería al 48,5% si el plazo del préstamo fuese 15 años.
Una dependencia significativa del crecimiento económico de España respecto del subsector inmobiliario, una ligazón estrecha de la riqueza de los hogares con los precios inmobiliarios y la persistencia de un desproporcionado esfuerzo de acceso a la vivienda para los hogares de nueva creación, así como para los que tienen que cambiar de lugar de residencia, son los aspectos más importantes que se derivan de la evolución del mercado inmobiliario en España en 2002.
La coyuntura del primer semestre de 2002. Los poco abundantes datos disponibles sobre el mercado inmobiliario en España revelan que en el primer semestre de 2002 crecieron sustancialmente sobre 2001 las tasaciones de viviendas, tanto nuevas como usadas. Destacó también el aumento de las hipotecas urbanas registradas (11,5% de aumento interanual acumulado en enero-abril), especialmente de las hipotecas sobre viviendas construidas. El indicador más próximo al inicio de las obras, los visados de dirección de obra de los Colegios de Aparejadores, todavía creció un 1,5% en enero-febrero de 2002 sobre igual bimestre de 2001. Esta evolución implica que, por tercer año consecutivo, el total de los visados de obra nueva puede superar en 2002 la cifra de 500,000. La demanda global de vivienda no parece haberse debilitado de forma significativa en 2002, aunque el peso en la misma de los inversores es muy superior al del comienzo de la etapa expansiva.
El Ministerio de Fomento ha estimado que en el primer trimestre de 2002 el número de viviendas iniciadas ha retrocedido más del 10% sobre 2001. Lo más destacable radica en que el retroceso fue más acusado para las viviendas protegidas, que disminuyeron un 13,9%. El peso de dichas viviendas en el total de iniciaciones ha alcanzado en 2002 la menor presencia de los últimos 20 años, puesto que entre enero y marzo de 2002 sólo fueron el 7,6% del total de viviendas iniciadas en España, lo que dificulta aún más el acceso a la vivienda a los hogares de nueva creación.
En la primera mitad de 2002 la construcción residencial ha debido crecer con más fuerza que las iniciaciones de viviendas. La encuesta trimestral de la construcción del Ministerio de Fomento revela que en el primer trimestre el valor real de los trabajos realizados aumentó un 14,8% en vivienda, muy por encima del resto de la construcción. Las viviendas terminadas, según Fomento, aumentaron un 8,5% sobre el pasado año el primer trimestre.
De mantenerse esta evolución el resto del año, en 2002 se terminarán más de 548.000 viviendas en España (523.700 en 2001), con lo que en el trienio 2000-2002 llegarán al mercado para su venta, un total de 1.480.000 nuevas viviendas. Los datos anteriores subrayan la trascendencia que va a tener la fuerza real de la demanda en este año y en el próximo para la evolución futura del subsector de la construcción residencial.
En cuanto a los precios, Fomento aún no ha publicado datos posteriores al cuarto trimestre de 2001 sobre la evolución de los precios de la vivienda. Según dicha estadística, los precios crecieron a un ritmo medio anual del 14,2% entre 1998 y 2001. Se dispone para 2002 de datos de dos importantes empresas tasadoras. Según la Sociedad de Tasación, entre junio de 2002 y el mismo mes de 2001 los precios de las viviendas de nueva construcción en capitales de provincia crecieron un 10,1%. Tinsa ha estimado que las viviendas libres nuevas registraron un aumento de precios el mismo periodo del 15,1%. Sería importante que Fomento publicase datos sobre los precios de las viviendas tasadas en 2002. El indicador que mejor resume la evolución de un mercado es el de precios, y existe en la vivienda una tradicional opacidad que hace negativo el que se reduzca el ya de por sí limitado conjunto de estadísticas disponibles en España sobre dicho mercado.
La prolongada etapa actual de expansión inmobiliaria en España no habría sido posible de no existir una financiación abundante y a buen precio. Desde 1997 el saldo del crédito al mercado inmobiliario (adquisición y venta de vivienda por los hogares, construcción de edificios y actividades de servicios inmobiliarios) del conjunto de entidades de crédito viene creciendo en España a un ritmo acumulativo anual próximo al 20%. En el primer trimestre de 2002 el aumento interanual en cuestión fue del 17,2%, algo superior al de diciembre de 2001. En marzo de 2002 el crédito inmobiliario suponía el 46,7% del saldo vivo a 'otros sectores residentes', participación que superaba ampliamente el 39,6% de fin de 1996, al comienzo de la actual etapa de expansión inmobiliaria. El crédito inmobiliario ha crecido ampliamente por encima del conjunto del crédito al sector privado desde 1995.
Los bajos tipos de interés vienen a ser el principal factor responsable de los altos precios actuales de la vivienda. En el primer semestre de 2002 el tipo de interés medio de los prestamos a largo plazo destinados a compra de vivienda ascendió al 4,86% (TAE) en el conjunto de entidades de crédito, frente al 5,76% medio de 2000-2001. El margen de los tipos de los créditos a la vivienda sobre los tipos a 12 meses del mercado mayorista de dinero (euribor a un año) descendió desde los cinco puntos porcentuales de 1995 hasta oscilar en torno a un punto en 2002. Las entidades de crédito están trabajando, pues, con un margen reducido en el crédito destinado al mercado inmobiliario
Los tipos de los créditos hipotecarios para construcción y compra de vivienda practicados en España son así los más reducidos de la UE. Los bajos tipos han facilitado el fenomenal aumento de los precios de la vivienda en España en 1998-2002, que es una inflación de activos cuyo origen está en la demanda. Conforme los más bajos tipos facilitan en principio el acceso a la vivienda, los fuertes crecimientos de los precios de la vivienda compensan después el descenso inicial del esfuerzo. La relación entre el precio de la vivienda y el salario medio anual ha alcanzado en 2002 el mas alto nivel de la historia de España, 6,4 veces en este año.
Definir el objetivo de la política de vivienda. Mientras el ahorro siga desconfiando de la Bolsa y se mantenga en 2002 el tono deprimido de los mercados de capitales, cabe plantearse algunos interrogantes acerca de los cambios que están teniendo lugar en el tejido productivo de la economía española, así como sobre la sostenibilidad del actual modelo establecido de facto, que parece tener a Florida como modelo para España dentro de la zona euro. En 2002, creciendo menos que en el cuatrienio anterior, ha aumentado el déficit corriente de la balanza de pagos, lo que plantea dudas sobre la sostenibilidad del modelo.
El celo calificador de suelo urbanizable de numerosos ayuntamientos ha debido expulsar numerosas actividades productivas. Gran parte de las actividades fabriles existentes junto a las ciudades ha debido desaparecer sin mayores problemas. ¿Sólo cabe el réquiem para la agroindustria en España?
El boom inmobiliario plantea serios interrogantes sobre su duración. The Wall Street Journal decía el pasado julio, pensando en EE UU, que 'una característica de las burbujas especulativas es que se sabe que se ha estado dentro de ellas cuando han pinchado'.
Los tipos no subirán en 2002, en contra de lo previsto a comienzo del año. No habrá, pues, pinchazo de burbuja en una temporada si persisten bajos. Otra cosa sería si subieran. La desaceleración acusada del crecimiento a nivel global en 2001-2002 no debe su origen a una política monetaria restrictiva, como en las etapas de recesión de los últimos ciclos, sino al descenso de los beneficios derivado del fin de otra burbuja, la asociada con las inversiones masivas de los años noventa en la introducción de las nuevas tecnologías.
Parece que la política de vivienda en España debería hacer algo más a fin de hacer la vida más fácil a los hogares que quieren acceder a una vivienda. La próxima actuación de interés, el estimulo fiscal a introducir en el nuevo IRPF, ayudará a los inversores que compren viviendas para alquilarlas, pero no a los arrendatarios. Estos últimos seguirán considerando fugaz su paso por una vivienda de alquiler, mientras el trato fiscal siga siendo tan favorable para la vivienda en propiedad (es posible que los inmigrantes alquilen).
Una parte importante de los nuevos hogares considera que cuando se alquila una vivienda se 'tira el dinero' con los alquileres pagados. El maltrato fiscal a los arrendatarios de viviendas tiene que ver con dicha valoración.
¿Por qué apenas existe en España la ayuda directa a los arrendatarios, tan arraigada para los compradores? ¿Por qué se tarda tanto en desarrollar en algunas autonomías los convenios firmados en 2002 con Fomento en el primer ejercicio del nuevo Plan de Vivienda 2002-2005, a la vista del alcance del problema de acceso a la vivienda y del muy bajo nivel de construcción de viviendas protegidas?
En todo caso, para que una política surta el resultado deseable, lo primero que debe de hacer es aclarar su objetivo. Y en esta materia, el objetivo lógico, en la España de 2002, que no es la de los años sesenta, debe consistir en hacer asequible el acceso a la vivienda a quien la necesite, en propiedad o alquiler, por medio de vivienda nueva o usada, ejerciéndose el necesario liderazgo democrático por el Gobierno del Estado sobre las restantes Administraciones territoriales. Fuera del objetivo en cuestión, lo demás son instrumentos, y en este caso la confusión entre fines (acceso menos difícil) y medios (construir a toda costa) se hace cada vez más notoria.