El problema de la vivienda en España: ¿qué papel juegan los factores demográficos y territoriales?
Se presentó como le quinto pilar del estado de bienestar, pero para importantes sectores de la población es el primero
La vivienda ha escalado hasta el primer lugar en el ranking de las preocupaciones de quienes vivimos en España, según la última encuesta del CIS. No es para menos: los precios de la vivienda y de los alquileres no han dejado de crecer y cada vez es mayor el porcentaje del salario que permite el acceso a una solución habitacional. Jorge Onrubia resume el problema de la vivienda en tres factores: “La estructura del mercado inmobiliario, las rigideces derivadas de las poco transparentes políticas municipales de suelo y la existencia de un importante stock de viviendas de baja calidad”. Y a ellos se suma los determinantes aspectos de la legislación específica, los coyunturales y conocidos factores económico-financieros, la creciente concentración de la propiedad inmobiliaria u otros como las inversiones extranjeras en el sector.
Sin embargo, también están influyendo otros factores más relegados y desconocidos al menos en sus datos de partida, como son los de carácter territorial (centro periferia, espacios metropolitanos espacios rurales, costa-interior…) y los demográficos
Un dato fundamental: en Madrid, el valor medio del metro cuadrado es de 3.851 euros en la actualidad, casi el doble que el nacional. Este hecho nos lleva a otra dimensión del problema de la vivienda: la territorial. España, según el INE, cuenta con casi cuatro millones de viviendas vacías o sin ocupación, al menos permanente. El gran problema de base es que, con el cambio de modelo territorial, que se impuso durante el desarrollismo y el postdesarrollismo y con la aceleración del modelo urbano metropolitano actual, hay en nuestro país cientos de miles de almas sin casa y disponemos de millones de casas sin almas, permítaseme la licencia poética. Así, en los municipios de menos de 1.000 habitantes hay vacías cuatro de cada diez viviendas –según el INE, el 38 %– mientras que en los municipios de más de 250.00 habitantes es el 3,6%. Y es que Geography matters: la geografía importa.
La España urbano-metropolitana y la rural presentan situaciones enfrentadas. El tan traído y llevado teletrabajo, tan singular e intenso en la etapa del covid, pudo ser una espeanzadora revolución territorial a favor de los espacios rurales, pero la realidad quedó lejos de las expectativas que se crearon para muchos de estos espacios y sigue siendo una solución mayoritariamente urbana.
En relación a la dimensión demográfica, el primer aspecto a analizar y sin duda el mas esencial, es el del número de hogares y el tamaño y la estructura de las familias y los hogares, así como el cambio en la tipología de éstos.
En 2001 había en España 14, 4 millones de hogares, actualmente hay 19,3. Hoy las familias son las propias de lo que se ha llamado “la segunda transición demográfica “. Según el INE los hogares unipersonales han pasado de 0,66 millones a 4,1 en 2021 y a 5,4 millones actualmente: esto es, suponen uno de cada cuatro hogares, siendo ya el principal tipo de hogar en España. Las familias sin hijos con el 21% son la segunda forma de agrupamiento familiar más común en nuestro país. Nuevas estructuras, así como nuevos tamaños de hogares y familias, implican nuevas necesidades de vivienda.
Por otra parte, el crecimiento demográfico importa menos que la evolución del número de hogares, pero importa. En 2001 éramos 40,8 los millones los habitantes de España y hoy 49,6 que disfrutamos –no lo olvidemos– de una más alta esperanza de vida.
Un tema de no menor importancia es el relacionado a a lo que en Demografía llámanos “efecto cohorte”. En este caso ligado a la evolución reciente en España del número de nacimientos: en 1996 hubo 362.626 nacimientos; en 2003 fueron 441.881 y en 2007, año previo a la crisis, 518.778, que 30 años más tarde se han convertido en demandantes-tipo de vivienda. Pues bien, hoy empieza a romper, a nuestros pies, la ola demográfica que, en relación a la demanda de vivienda, suponen aquellos nacimientos.
Las decenas de miles de divorcios o separaciones que cada año tienen lugar en España (80.065 en 2023, 145.919 en 2006, año récord) son otro nuevo fenómeno demográfico a considerar.
La población inmigrante es de casi siete millones (eran 1,5 millones en 2001) constituye asimismo un importante factor demográfico más para entender la evolución del precio de la vivienda en España, por su presión en la demanda de la misma en él, ya de por sí, tensionado mercado inmobiliario. Un tercio de estos inmigrantes es propietario de la vivienda que ocupan. De los otros dos tercios sabemos que, la mayor parte, viven en régimen de alquiler en viviendas más o menos formales y otra parte malvive en campamentos informales. Su extraordinaria movilidad geográfica y su, en general, escasa capacidad adquisitiva explica tan bajo porcentaje en relación a la población autóctona.
El turismo, muy selectivo geográficamente, es otro importante fenómeno demográfico-territorial a sumar: son casi 100 de millones de turistas llegados a nuestro país este último año, que a una media de 20 días al año supone, a efectos de solución habitacional, suponen una presión media de otros 18 millones de personas.
Finalmente, un tema importante –este de carácter más político o cultural–, es el ligado al alquiler de vivienda libre y pública. En otros países (Alemania, Austria Dinamarca …) este alcanza la mitad del mercado. En España ha ascendido hasta el 28% (era tan solo del 18% % en 2011). Todos estos hechos prueban que el problema en España es poliédrico, complejo y presenta múltiples aristas, entre las cuales están las de carácter demográfico y territorial, que son, al fin y a la postre, tan determinantes como las económico-financieras.
Debemos profundizar en estas otras dimensiones de cara a la cada vez más necesaria política de vivienda en nuestro país pues se ha convertido en un problema de emergencia nacional. La vivienda representa, se nos dijo, el quinto pilar de estado del bienestar, pero para importantes sectores de la población (jóvenes, inmigrantes, familias monoparentales…) es el primero.
