La metástasis socioeconómica del problema de la vivienda
Hay que aumentar la oferta, especialmente en la modalidad de arrendamiento social
La vivienda sigue escalando puestos en la preocupación ciudadana: ya ha aparecido en el top 3 del CIS, o en el segundo lugar del barómetro de la empresa 40dB para El País y la SER, dónde llama la atención que sea el problema que menos discrepancia partidista presenta. Solo los 7 puntos que van del 52 que le otorgan los votantes de SALF (Se acabó la fiesta) y el 59 de los de Sumar. Esta alarma social probablemente seguirá en ascenso, si utilizamos como proxy de su relevancia futura el creciente espacio que ocupa en los medios y en la calle, con sus cada vez más frecuentes manifestaciones.
Pero ¿y si, a pesar de esta creciente impopularidad, siguiéremos subestimando el problema? Esta infravaloración partiría de la dificultad de evaluar cómo la vivienda está emponzoñando otros problemas socioeconómicos actuales. La lista de posibles ejemplos de estas relaciones de causalidad no pararía de crecer, como un proceso de metástasis social. Algunas son más obvias que otras, como su papel de obstáculo del mercado laboral, al frenar la ya de por sí maltrecha productividad de nuestro país, al complicar la movilidad tanto en las etapas de formación, como en la posterior búsqueda activa de empleo fuera del lugar de residencia. Es también fácil de observar su nocivo efecto sobre nuestra paupérrima natalidad. O qué decir de su influencia sobre la turismofobia, en urbes donde el precio de la vivienda, en su dos modalidades, propiedad y alquiler, no para de crecer.
Por otro lado, también son cada vez más los estudios que defienden que un alto ratio del coste de la vivienda sobre las rentas de los hogares conduce a una mayor polarización política y un mayor apoyo a los partidos nativistas de extrema derecha, como demuestran análisis robustos sobre el voto del Brexit en el Reino Unido o de Reagrupamiento Nacional en Francia. Además, el exuberante crecimiento del precio de la vivienda en la última década, que ha mermado el porcentaje de propietarios, contribuye a explicar cómo paradójicamente el crecimiento económico que estamos disfrutando viene acompañado de mayores desigualdades, tanto de riqueza como de ingresos, en favor de los arrendadores, como demuestra la evolución negativa de nuestro índice de Gini.
Y qué decir del tradicional choque generacional, actualmente exacerbado entre personas mayores propietarias, incluso sin hipoteca, y jóvenes con limitado acceso a la vivienda o asfixiados por su pago. ¿Cómo se le explica a la juventud que hubo dinero en 2023 para subir un 8,5% las pensiones de muchos de sus caseros, pero nunca parece haberlo para incrementar significativamente la oferta de vivienda social?
Hace falta mejor pedagogía para explicar que la solución a los problemas sociales, con fuerte asimetría demográfica, obliga a sacrificios intergeneracionales. Como fue la covid, pero de forma inversa a la vivienda, ya que en aquel caso la tasa de mortalidad estaba correlacionada positivamente con la edad, por lo que se les pidió a los jóvenes que renunciaran al disfrute social, propio de su edad, para frenar la propagación de la enfermedad.
Existe consenso sobre la solución, como unánimemente se puede leer en los abundantes informes sobre la materia, como los del Banco de España, Funcas, Fedea o los del CES. Hay que aumentar la oferta de vivienda, especialmente en la modalidad de alquiler social, cuyo porcentaje en la península ibérica es irrisorio. Lo cual es extremadamente complicado y caro.
Pero por limitados que sean los éxitos en ese objetivo, se debe evitar seguir con políticas, como ayudas al alquiler libre o de avales públicos para la compra, que contribuyen a exacerbar el problema, estimulando una demanda que difícilmente encontrará pareja de baile en la oferta actual. Tampoco parecen razonables intervenciones en el mercado cuyos altos costes, en forma de reducción de oferta, suelen contrarrestar sus beneficios, como se ha visto con los controles de precios en Cataluña. O qué decir de la Sareb, buque insignia de la mejorable gestión pública en este ámbito, que lejos de cumplir su función pública inicial, de recuperar el dinero invertido en el rescate bancario, solo ha servido para multiplicar su coste público en diferido.
La frustración de nuestros políticos, por sus raquíticos éxitos en esta materia, unida al miedo a que los fosos sociales que la vivienda está cavando se conviertan en trincheras contra ellos, no debe llevarles a la tentación de fomentar un enfrentamiento maniqueo entre arrendadores y arrendatarios. La experiencia empírica nos dice que, incluso en Austria, referente de la vivienda social, un 40% de su oferta se debe al necesario empuje del sector privado. Lo cual no impide que sea razonable incentivar el trasvase de vivienda de alquiler de corta duración hacia el alquiler de larga, aproximando sus rentabilidades; por ejemplo, mejorando, aún más, la fiscalidad de la larga duración y, para contribuir a financiar esta medida, empeorando la de la corta.
Aumentar significativamente la oferta obligará a una compleja política, pero no de país o regiones, como parece ahora promoverse, sino de ciudades. Y es que el problema se concentra fundamentalmente en dos decenas de capitales. Se debe construir vivienda precisamente dónde más difícil resulta hacerse. Por ello, las administraciones protagonistas y líderes deben ser los ayuntamientos de las ciudades tensionadas, que, con el necesario auxilio y recursos económicos del Estado central y las comunidades autónomas, deberán asumir una tarea hercúlea. Desde acometer procesos de simplificación administrativa en urbanismo, hasta desprenderse de valiosas bolsas de suelo, cuyos ingresos, presentes y futuros, generalmente no compensarán los altos costes de las nuevas infraestructuras dotacionales y servicios municipales que deberán proporcionarles.
Además, serán los alcaldes los que asumirán los previsibles costes políticos de un aumento rápido y sustancial en el parque público de vivienda social, que puede multiplicar el número de votantes SPAN (sí, pero aquí no), por el miedo a que vaya a bajar el precio de sus propiedades actuales, si están ubicadas cerca de la nueva oferta, y a la posible saturación de los mencionados servicios municipales.
Mientras se consiguen resultados tangibles por el lado de la oferta, lo que, incluso si se tiene éxito, exigirá no pocos años, quizás tendría sentido desarrollar políticas que enfríen la demanda, que pospongan las decisiones de compra, incentivando el ahorro de los hogares para la compra futura, con desgravaciones fiscales y atractivas rentabilidades. Es hora de revisar y aprender de las buenas prácticas que los países occidentales desarrollaron en la segunda mitad del siglo XX, y quizás rescatar, con un glowing up, la vintage cuenta vivienda.
José Ignacio Castillo Manzano es presidente de la Academia Andaluza de Ciencia Regional y catedrático de Economía de la Universidad de Sevilla
