Fin de ciclo inmobiliario: ricos a la caza de gangas, promotoras de saldo y la revancha de Slim
Compañías que vacían la caja, ‘servicers’ exprimidos que viran al crédito y cero operaciones ‘build to rent’... El sector se asoma por fin a la consolidación
Sigue habiendo dinero para aburrir. Y family offices en busca de oportunidades. Si antes eran venezolanos, ahora son colombianos o mexicanos, pero inversores por Madrid en busca de gangas en el inmobiliario, haberlos, haylos”. Así de tajante se muestra un intermediario, buen conocedor del sector, que deja claro que el negocio –y lo que explica el creciente interés de los bufetes de abogados por el segmento– no está ahora tanto en el entorno residencial como en el “transaccional”, véase en operaciones sobre activos y desarrollos en ámbitos como oficinas, logística, centros comerciales, hoteles o residencias. Un entorno que florece sobre las cenizas de unas promotoras en liquidación y en plena reinvención de un sector tomado por los fondos de inversión. La estructura de gestión surgida del gran crash inmobiliario de hace más de una década toca a su fin.
La particular encrucijada del sector, la enésima, viene marcada por los condicionantes que definen la demanda y la oferta. Por el lado de la demanda, la subida de los tipos de interés –que en apenas un año han pasado del cero al 4,5%– y la galopante inflación han drenado de forma radical los ingresos y disparado los compromisos financieros de las familias. No por casualidad, el esfuerzo para la adquisición de vivienda apunta ya al 40% de la renta disponible de los hogares, la mayor tasa en una década. Ese colapso convive con una oferta restringida por la falta de liberalización de suelo y la ausencia de terrenos con destino finalista. Como en Estados Unidos y Reino Unido, falta por arrobas vivienda nueva y de segunda mano. Los alquileres turísticos, sobre todo en los centros de las ciudades, suponen el último clavo en el ataúd de un modelo de sector.
En este contexto, un hecho más o menos significativo pasaba inadvertido a mediados de septiembre, entre el estruendo mediático del debate político por la investidura y la irrupción saudí en Telefónica. José Ignacio Morales Plaza dimitía como consejero delegado de la promotora Vía Célere. Sin explicar las razones de su salida, la firma agradecía la labor del ejecutivo durante el último lustro, en el que la compañía “se ha consolidado como una de las promotoras residenciales líderes en España mediante la entrega de más de 7.000 viviendas”. Lo cierto es que el fondo estadounidense Värde Partners, accionista mayoritario de la firma, ha repartido casi 200 millones en dividendos extraordinarios en los dos últimos años. Fuentes del sector subrayan la contradicción de vender un mensaje de crecimiento cuando el foco de los dueños está en vaciar la caja y liquidar. Por el camino, los fracasos en la salida a Bolsa y en el traspaso a Neinor.
No es difícil elevar el episodio a categoría en un sector, el de las promotoras, que amenaza con un cambio de fachada radical. Vía Célere está lejos de ser el único caso. Témpore, propiedad de TPG, se encuentra en plena estrategia de desinversión y el último consejero delegado apenas duró seis meses; Neinor cancelaba en abril de este año un bono verde tras suscribir un préstamo de 140 millones y abría la vía al reparto masivo de dividendos, de 600 millones hasta 2027, y hasta la entrada en Metrovacesa de Carlos Slim –con el 20,9% que ya atesora supera en el capital a BBVA y solo queda por detrás de Santander– tiene truco. No en vano, fuentes conocedoras del movimiento explican que el empresario entró con la idea de apoderarse de los paquetes de los bancos, supuestamente en venta, un desenlace en apariencia bloqueado. El entorno del dueño de FCC y Realia, no obstante, ya desliza que el multimillonario les espera en México, donde ambas entidades tienen relevante presencia, con un importante peso en el beneficio en el caso del banco azul. En todo caso, rentabilizar la inversión solo pasa por una opa de exclusión y/o la venta progresiva de los activos que la sociedad conserva en cartera, según vayan enajenándose o promocionándose el suelo.
“La casuística de las grandes promotoras es similar. En las cotizadas, existe una discrepancia clara entre las cotizaciones y el NAV (valor liquidativo neto, por sus siglas en inglés). En unos casos, los fondos están optando por liquidar e ir recuperando la inversión. En otros, como es el caso de Aedas Homes, lo que se espera es una opa de exclusión, porque no tiene sentido seguir en Bolsa”, expone un analista de larga trayectoria en el sector, en lo que supone todo un indicador de fin de ciclo. En efecto, en el caso de Aedas, se trata de una compañía con marca, sin liquidez y que cotiza muy por debajo de su NAV, con una rentabilidad por dividendo del 15%.
En paralelo, negocios vinculados y nacidos tras la explosión de la burbuja, allá por el año 2008, también viven sus estertores. Es el caso de los denominados servicers, vehículos creados en su día por las entidades financieras para desaguar sus carteras de activos inmobiliarios a descuento, bajo la gestión de grandes fondos internacionales. “Al capital riesgo que entró en estos proyectos se le agotó ya el ciclo de inversión. Y dentro solo queda morralla”, se admite en genérico desde una de las firmas. Firmas como doValue, antigua Altamira, hace más de un año que viraron hacia los servicios financieros e incluso huyen de la etiqueta de servicer. Fue el pionero y el primero en entender el cambio de era. Intrum ha evolucionado también al segmento del cobro de créditos como call center. Por el contrario, otras empresas señeras de aquel proceso, como Servihabitat, participada por Lone Star y CaixaBank, requieren de soluciones de urgencia tras perder contratos e incrementar las pérdidas. El negocio se concentra en menos actores y huye del real estate.
El alza de los tipos y los sobrecostes en las obras por la inflación también han puesto la proa a la construcción de viviendas para el alquiler, el denominado build to rent. “No hay proyectos. Hay cero operaciones en marcha”, remachan fuentes del mercado. Tras años de especulaciones sobre la necesidad de consolidar el sector, el tiempo se agota. Su rampante atomización, junto a unas condiciones de mercado cada vez más difíciles, solo se afronta desde una decidida consolidación. No va más.
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