Límites y buenas intenciones de la ley de vivienda
La principal debilidad de la norma es el hecho de que su ejecución depende de las comunidades autónomas y los ayuntamientos
La aprobación de la futura ley de vivienda, desbloqueada gracias al acuerdo alcanzado entre el Gobierno y sus socios, situará potencialmente buena parte de las viviendas españolas bajo el estatus de zonas tensionadas, es decir, susceptibles de estar sujetas a una limitación en los precios de alquiler. El texto de la norma, que ha sido mejorado en cuanto a su aplicabilidad sobre el terreno, posibilitará que en algunas provincias españolas pueda limitarse la renta de más del 80% de las viviendas de alquiler, como es el caso de Madrid, Cádiz o Barcelona. En otras, como Baleares y Málaga, el porcentaje de inmuebles en zonas calientes puede superar incluso el 90%.
El texto de la nueva ley, que inicialmente recibió duras críticas tanto por su vocación intervencionista como, en sentido contrario, por contar con deficiencias técnicas que convertían su aplicación casi en papel mojado, ha corregido esa segunda objeción al convertir en alternativos los dos requisitos que se exigían para que una zona pudiese declararse como tensionada, así como al flexibilizar el que resultaba más difícil de acreditar. Como fruto de esos cambios, la declaración de zona tensionada solo requerirá o bien que el esfuerzo financiero de la compraventa o el alquiler supere el 30% de la renta media de la zona, o bien que el precio de la vivienda en los cinco años previos a la declaración haya experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al del IPC autonómico.
Pero si los aspectos técnicos han sido pulidos, no ocurre lo mismo con el principal punto flaco de la ley, que tiene que ver con las competencias de vivienda: el hecho de que su ejecución pertenece a las comunidades autónomas y los ayuntamientos, los cuales podrán declarar o no zonas tensionadas en sus territorios y, por tanto, limitar o no los precios, lo que abre la puerta a que la ley se convierta, en ciertas regiones y municipios, en una mera declaración de intenciones.
El objetivo del Gobierno al abordar la cuestión de la regulación de las rentas de alquiler es tratar de resolver el grave problema de un sector en el que la demanda crece muy por encima de la oferta, aunque con una solución que ha sido ensayada ya en algunas capitales, como Berlín, con una caída de la oferta de vivienda como resultado. Precisamente porque ese riesgo existe, la regulación del alquiler debe incorporar también mecanismos de estímulo de la oferta para aumentar el parque disponible. Es el caso de la mejora de la seguridad jurídica, la vieja asignatura de un mercado que sigue acumulando un altísimo índice de litigiosidad.
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