Inversión en ladrillo: cuando la rentabilidad neta se queda a la par que los bonos
La compra, sea o no para alquilar, es vista como la opción más segura pero los precios están en máximos y no hay que perder de vista el coste de hipotecarse de nuevo y los gastos como casero
Los datos al cierre del pasado año siguen siendo apabullantes sobre el negocio de adquirir una vivienda para alquilar. Desde el portal inmobiliario Idealista recogen que la rentabilidad bruta (sin descontar gastos) media en España alcanzó el 7,1% y desde el portal Fotocasa calculan una ganancia bruta por esta actividad del 6,7%, con ligeras subidas sobre 2023. Sin duda un tipo de inversión que solo se vio superada en 2024 por un buen ejercicio de Bolsa y también por la frenética escalada del oro y algunas criptomonedas, y que venció claramente a la ganancia de los bonos. La inversión en vivienda tiene un arraigo histórico entre los ciudadanos españoles que cobra aún más atractivo en el momento actual de alto voltaje económico y geopolítico, pero en un mercado inmobiliario con los precios en máximos, que resta potencial de revalorización de la vivienda a futuro y que exige cuantías cada vez mayores para la adquisición, ciertos activos financieros pueden ser una alternativa nada desdeñable, más aún al considerar todos los gastos asociados primero a la compra y después a su oferta en alquiler.
Por lo pronto, los expertos consultados apuntan que a corto plazo seguirán los aumentos de precios vivienda y alquiler, mientras siga escaseando la oferta tanto en grandes ciudades como en la demandada costa mediterránea. Cristina Arias, directora del servicio de estudios Tinsa by Accumin, comenta que “es de esperar que los precios residenciales continúen registrando crecimientos. La paulatina restauración del poder adquisitivo de los hogares tras el episodio inflacionista de 2021-2023, unido a la reducción del coste hipotecario desde mediados de 2024, ha moderado en los últimos trimestres la tasa de esfuerzo de compra, si bien no se descartan nuevas presiones al alza de este indicador en el medio plazo, lo que podría derivar a su vez en ralentizaciones del incremento de los precios”, comenta. El ritmo de subida de precios de la vivienda es por tanto un poco más incierto.
La rentabilidad bruta del alquiler en Madrid fue del 5% y del 6% en Barcelona en 2024
El ahorrador tiene la opción de mirar más allá del ladrillo y de buscar productos sólidos que se acerquen en rentabilidad a la que ofrece el alquiler. La deuda pública ofrece actualmente en España un 3,2% de rentabilidad en el plazo de 10 años y a este cupón habrá que sumar el posible incremento del precio del bono por la caída de los tipos de interés prevista por parte del BCE para reactivar las economías europeas. Una buena estrategia es hacer esta inversión a través de fondos que combinan tanto la deuda soberana con los bonos empresariales, que suelen ser más generosos en su rentabilidad. El pasado año, los fondos de renta fija a largo plazo lograron rentabilidades medias del 3,41% y este ejercicio se pueden superar estos niveles con la apreciación del bono. En el primer trimestre del año y dentro de la categoría de renta fija destaca el fondo BNP Paribas Euro Short Term Corporate Bond con una rentabilidad acumulada del 1,18% en el trimestre, seguido B&H Debt con una ganancia del 1,10% y del EVLI Nordic Corporate Bond que acumula el 1,02%.
Para aquellos que puedan optar por opciones más sofisticadas, Rafael Valera, CEO y socio fundador de la gestora Buy & Hold, ofrece algunas alternativas a la inversión en vivienda en renta fija, aunque en muchos casos requieren importes elevados en torno a los 100.000 euros. Por ejemplo, los bonos subordinados del BBVA con una rentabilidad del 4,37% con una inversión de esa cuantía, según explica el experto. También en la deuda empresarial se invierte a partir de esos 100.000 euros y destaca la de Eroski con vencimiento en 2029 con un interés del 5,24%, o el bono de Moeve (antigua Cepsa) emitido hasta 2031 y que ofrece una rentabilidad del 3,9%. Valera también destaca la deuda pública en Rumanía con rentabilidad del 6% y calificación de grado de inversión y para los más osados, los bonos de Argentina que rinden el 12% y están emitidos en dólares y calificados como high yield.
Otra opción que cuenta con elevada rentabilidad y poca liquidez son las inversiones alternativas que se pusieron tan de moda con el periodo de tipos cero en Europa. La inversión en fondos de capital privado (private equity) ofrece rentabilidades históricas promedio del 10-20% anual, pero con alto riesgo y plazos largos de maduración entre los 5 y los 10 años. El oro también ha sido una estrella este año en el mercado con una subida cercana al 20% en estos primeros meses del año y al que los expertos aún ven recorrido por las tensiones geopolíticas existentes.
Menor rentabilidad neta del alquiler
La promesa de rentabilidad del ladrillo está ahí, pero tras el trazo grueso de la media de rentabilidad del alquiler a nivel nacional del 7%, las grandes ciudades ofrecen rendimientos brutos más modestos. En Madrid alcanzó el 5%, el 6% en Barcelona, un 5,6% en Málaga, el 5,8% en Sevilla, el 6% en Valencia o el 5,1% de Bilbao, mientras San Sebastián generó una ganancia por el alquiler del 3,8%. Se trata de porcentajes de rentabilidad del alquiler más cercanos ya a los de los productos financieros. Además, hay que tener en cuenta que en esa rentabilidad bruta del alquiler hay que considerar no solo la renta del alquiler -contando con los gastos que se asumen como casero y propietario-, sino también la apreciación (o depreciación) del inmueble a futuro, partiendo que unos precios ahora en máximos.
Joaquín López Chicheri, socio de asesoramiento inmobiliario de Abante, considera imprescindible diferenciar entre las zonas de aumento de población y aquellas otras que la están perdiendo. Las grandes urbes como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga ofrecen rentabilidades por el alquiler que se mueven en el 5% y bajan hasta el 4,2% para la capital. Frente a una rentabilidad bruta del 7% para el conjunto de España, apunta a que la menor ganancia obtenida en las grandes ciudades se explica en la gran demanda que lleva a que la vivienda esté siempre ocupada. “En España todavía no se ha producido el fenómeno de otras capitales europeas donde las clases medias viven en la periferia”, afirma. Además, espera una menor tensión en alquiler en favor de la compra debido a los bajos tipos de interés de las hipotecas.
Así, la rentabilidad bruta debe pasar por el duro tamiz de los gastos de la adquisición de una vivienda, aquellos generados por la compra más el mantenimiento de la casa una vez alquilada. Al propio coste de adquisición hay que sumar unos gastos adicionales que oscilan entre el 10% y el 15% del valor del inmueble. En la obra nueva, el IVA es del 10%, al que hay que añadir el impuesto de Actos Jurídicos Documentados que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la escritura, mientras que en las de viviendas de segunda mano se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que se mueve entre el 6% y el 10%, según la Comunidad Autónoma. Notaría y Registro completan los gastos que van desde los 900 hasta los 2.300 euros.
En Atl Capital señalan que la rentabilidad neta de la inversión en vivienda se mueve entre el 4% y el 4,5%.
Con los precios del ladrillo por las nubes, resulta difícil comprar a tocateja y los gastos de la inversión en vivienda aumentan si se solicita una hipoteca para adquirir el inmueble que luego se alquilará: tasación (entre 300 y 600 euros); comisión de apertura (del 1% al 2% del valor de la hipoteca); notaría y registro (entre 500 y 1.00 euros) y también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el importe de la hipoteca. Por último, hay que añadir un seguro del hogar (entre 300 y 800 euros) y, opcionalmente, un seguro de vida o impago que suelen exigir muchos bancos.
El inversor que financie con una hipoteca la compra de la vivienda deberá descontar de sus ingresos de alquiler esta importante partida. Según los últimos datos de cierre del pasado año, el pago anual de una hipoteca media en Madrid alcanza los 14.809 euros anuales, en Barcelona los 11.819 euros, en Málaga los 12.195 euros anuales y en Valencia los 7.564 euros anuales.
Antonio de la Fuente, managing director en Living de Colliers, destaca la facilidad de endeudamiento para adquirir una vivienda. Este experto apunta a que tanto la vivienda como el alquiler seguirán subiendo a corto plazo. Además, considera que la vivienda tiene un gran arraigo como inversión entre los españoles que se ve reforzada por la facilidad de apalancamiento: “tenemos un sistema financiero con una enorme eficiencia con tipos hipotecarios más bajos que en otros países de nuestro entorno”. Una ventaja que echa en falta en el resto de los productos financieros. De la Fuente explica también que la inversión en vivienda acarrea importantes gastos que reducen la rentabilidad bruta entre un 25% y un 30%. También la gestión de la inversión inmobiliaria es mucho más trabajosa, además de costosa frente a los activos financieros y en “caso de subcontratarla, tiene un coste”, concluye.
Los costes del alquiler
Una vez la casa comprada o, en el mejor de los casos heredada, el arrendador se enfrenta a numerosos gastos. Si ha alquilado a través de una agencia abonará un mes más el IVA. También deberá contar con un certificado de eficiencia energética que oscila entre los 100 y 300 euros y en algunas comunidades autónomas se exige también la Inspección Técnica de la Vivienda que ronda los 100 euros. Acondicionar el inmueble exige también un desembolso que oscila entre los 1.000 y los 5.000 euros (pintura, reparaciones…). El propietario también debe pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que varía entre el 0,4% y el 1,4% del valor catastral del inmueble. Además, por ley, debe atender las reparaciones estructurales y el pago mensual de la comunidad de propietarios. Debe abonar también un seguro obligatorio del hogar para cubrir daños con un coste entre los 2000 y los 600 euros anuales y, opcionalmente, un seguro de impago que cubre hasta 12 meses de renta en caso de inquilino moroso y supone entre 2% y el 5% de la renta anual. La ventaja es que la mayoría de esos gastos son deducibles en la declaración de la renta.
Rubén Cózar, director general de negocio de Foro Consultores Inmobiliarios indica que invertir en vivienda para alquilar puede ser atractivo, aunque sin olvidar que se incrementa el precio de compra y la inversión inicial es mayor. Siendo una inversión a largo plazo, este momento dulce del alquiler no tiene que durar siempre. Y añade que ”también es un activo a largo plazo, no líquido que tarda más tiempo en venderse, frente a otras inversiones que tienen mayor liquidez. Además, está sometido a muchos impuestos y legislación cambiante, riesgos legislativos, etcétera”.
El alquiler cuenta con bonificaciones pero su trato fiscal en el IRPF es peor que el de los productos financieros
Los impuestos son otro aspecto destacable a la hora de decidir una inversión en vivienda frente a colocar ese dinero en activos financieros. Desde esta campaña de la Renta 2024 la bonificación del 60% sobre las rentas del alquiler se han reducido hasta el 50%, siempre que se dedique el arrendamiento a vivienda habitual. Si la vivienda se alquila en una zona declarada tensionada, se puede llegar a una bonificación de hasta el 90%, es decir, en estos casos solo se paga por el 10% de las rentas. Además, en el alquiler de vivienda son deducibles los gastos que estén debidamente justificados.
Sin embargo, el tratamiento fiscal en general es más negativo en las rentas del alquiler que en los productos financieros. Sergio Núñez, banquero privado en atl Capital, considera que la rentabilidad neta de la inversión en vivienda se mueve entre el 4% y el 4,5%. Fiscalmente, indica que las inversiones financieras tienen mejor tratamiento que las procedentes del alquiler. “El alquiler se suma a la base imponible general (junto a los salarios) pudiendo llegar a pagar el tipo máximo, mientras que las plusvalías financieras van a la base imponible del ahorro y se distribuyen en distintos tramos según la ganancia obtenida”. Y añade: “por ejemplo, con un fondo de inversión se puede decidir el momento en el que al inversor le interese más pagar impuestos, mientras que las rentas del alquiler hay que abonarlas anualmente.”, concluye.
