Cómo invertir en el inmobiliario sin tocar un ladrillo
Las socimis son la alternativa más asequible para invertir en el sector y aún mantienen capacidad de revalorización pese a las fuertes subidas del último año
os noticias de esta semana muestran la fortaleza del sector del ladrillo y las buenas expectativas que aún le acompañan. Un estudio de la web Idealista.com recogía que el precio de la vivienda usada a cierre de mayo tocaba máximo en España a 2.120 euros por metro cuadrado, superando ya el boom del ladrillo de finales de la primera década del siglo. Por otro lado, el Banco Central Europeo (BCE) rebajaba en un cuarto de punto el precio del dinero al 4,25%, abaratando hipotecas, crédito promotor y haciendo menos atractivos a los bonos frente a la inversión en pisos, oficinas, locales, hoteles, centros comerciales, etcétera.
La fortaleza del sector inmobiliario está desbordada en muchos de sus productos como el hotelero, los centros de datos o la vivienda de lujo en Madrid y, como indica Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers, “aquí no se ha producido la corrección en valoración que están viviendo otros países de nuestro entorno”. Como inversor, hay varias formas de acercarse a un fenómeno que, por otro lado, plantea importantes retos sociales en términos de acceso a la vivienda. La forma más sencilla de participar sin necesidad de adquirir un inmueble es a través de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), cada una con sus particularidades: Inmobiliaria Colonial con un 96% de su patrimonio en oficinas; Merlin Properties con un peso mayoritario en oficinas pero también en logística y centros de datos (ahora de moda por la Inteligencia Artificial); Lar España centrada en parques y centros comerciales y, por último, en Aedas Homes o Neinor Homes con una apuesta decidida por el alquiler de vivienda.
Sin duda, el mercado español cuenta con muchas más Socimis, pero estas son las que ofrecen más liquidez para invertir. Los últimos doce meses ya han reflejado en sus precios en bolsa el buen momento del inmobiliario: Merlin ha subido un 35%, Aedas el 48%, Neinor un 39%, Lar España el 33% y Colonial acumula una revalorización del 11,4%, aunque es la única que en este 2024 ha sufrido una caída del 2,5% en su precio.
En conjunto, las fuertes subidas de los últimos meses han limitado el margen de revalorización, pero tampoco faltan las recomendaciones de compra, amparadas ahora por unos tipos con tendencia a la baja que aligeran sus deudas y que hacen brillar más sus dividendos. La gestora de patrimonios Intermoney (grupo Cimd) es muy optimista con Colonial al otorgarle un precio objetivo de 8,5 euros frente a los 6,41 actuales y consideran que el valor presenta un descuento del 50% a los precios actuales. “Madrid debería ser el mercado de mayor crecimiento en 24/25 con la entrada en servicio de Méndez Álvaro (Madnum), donde espera unas rentas anuales de unos 19 millones de euros En conjunto estimamos crecimientos para Colonial del 6% anuales en rentas y Ebitda (beneficio de explotación) hasta 2026, y ello teniendo en cuenta un conservador +3% en este último año”, explican. El banco estadounidense Goldman Sachs revisó al alza sus previsiones de precio desde 6,4 euros a 6,9 euros, aunque se muestra prudente hasta que se concrete el desapalancamiento de la firma con la ampliación de capital que dé entrada a Criteria como principal accionista con el 17% del capital. Más pesimistas son los analistas del británico Barclays que sitúan el precio de referencia en 5 euros por acción (6,51 euros para el consenso de Bloomberg) y destacan el bajo ritmo de desinversiones: 200 millones de euros frente a los 500 millones previstos.
Las Socimis ofrecen un dividendo alto, exigido por la ley
Rentabilidad. El sector inmobiliario en bolsa cuenta con una rentabilidad por dividendo superior a la media del mercado. Esta condición le hace especialmente atractivo para el inversor que busca asegurarse una ganancia por esta vía que compite claramente con la que ofrecen activos como letras o bonos. Por ello, el giro en la política monetaria de la eurozona esta semana es una buena noticia en la comparación que el inversor siempre establece entre dividendo y cupón de renta fija. Destaca Aedas Homes que ofrece el 9,57% de ganancia por esta vía, seguido de cerca por Lar España con un 8,59% y Neinor con el 8,30%. Las más modestas corresponden a los dos valores más capitalizados del sector, Colonial y Merlin, ambos con una rentabilidad por esta vía en torno al 4%. Niveles que superan generosamente lo ofrecido por los activos seguros de renta fija tanto a corto como a largo plazo.
Incentivo al sector. Las Socimis aparecieron en España en 2009 como forma de atraer capital al sector inmobiliario, depués del descalabro que se produjo en el sector con la explosión de la burbuja que se llevó por medio no solo a la mitad del sistema financiero sino también a los inversores en inmuebles. Se trataba, pues, de dar ventajas fiscales a estas sociedades con un tipo de sociedades del 0% si se cumplían unas determinadas condiciones. Este régimen se endureció en 2021, dentro de la nueva Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, aprobada el 30 de junio de ese año y establecía la obligación de tributar el 15% de sus beneficios no distribuidos.
Reforma 2021. Para contar con las ventajas fiscales en el Impuesto de Sociedades, las Socimis hay unas obligaciones respecto al dividendo, según artículo del despacho Cuatrecasas: “una vez cumplidas las obligaciones mercantiles, las Socimi deben distribuir: el 100% de los beneficios procedentes de los dividendos distribuidos por las filiales de la compañía; al menos el 50% de los beneficios procedentes de la transmisión de inmuebles y de las acciones de las filiales de las Socimi y, al menos, el 80% del resto de los beneficios obtenidos”.
En el caso de Merlin Properties, el consenso de analistas de Bloomberg sitúa el precio objetivo en los 11,27 euros, muy cerca de los 11,11 en los que ahora se mueve. Los analistas consultados no están muy alineados sobre las expectativas del valor. Goldman tiene a la inmobiliaria con un precio a 12 meses de 14,60 euros, teniendo en cuenta también la ampliación de capital anunciada de 1.000 millones de euros para relanzar su negocio de centros de datos por la IA, con la incorporación de un socio. Una estrategia que le parece acertada, al tiempo que ve segura la ocupación de oficinas que representa el 53% de sus ingresos por alquiler. Intermoney valora la acción en 12 euros y confían en crecimientos del Ebitda entre el 7% y el 8% para este año y el próximo. Esta valoración de Merlin supone un descuento del 20% sobre el NAV (valor liquidativo neto). Por último, los analistas de Barclays ven la acción en 11,70 euros.
Respecto a Lar España, los analistas de Intermoney ven la acción en 8,5 euros, un euro y medio por encima de su cotización actual. Destacan las mejoras de previsiones de la compañía y aplauden los menores niveles de deuda neta reportada a finales de 2023. Por último, Aedas Homes cotiza (22,45 euros) muy cerca del consenso de los analistas de Bloomberg que le otorgan un precio de 22,94 euros, con el 70% de ellos con recomendación de compra. Muy arriba se va el estadounidense Goldman Sachs que sitúa su valoración a doce meses en 34,7 euros con un potencial de subida del 55%. Alantra Equities mantiene su recomendación de compra de Aedas con un precio objetivo elevado a 25,15 euros y Renta 4 lo ha situado esta semana en 24,50 euros desde los 21 anteriores. EUR.
Existen otras formas de invertir en el inmobiliario que no están al alcance de todos los bolsillos. José Ignacio Morales, socio fundador de Terrano Capital, explica que la sobrerregulación de los bancos y el proceso de desbancarización han dejado hueco para la entrada de capital privado. “Contamos con un fondo de deuda de financiación alternativa de 1.000 millones de euros para la compra de suelo en el que se construirán viviendas y a finales de año lanzaremos dedicado ya a la propia construcción de inmuebles”, explica. Y añade: “La inversión mínima parte de 500.000 euros y se financian proyectos inmobiliarios que se desarrollan en un periodo de 12 a 18 meses donde es posible lograr una rentabilidad mensual del 1%”.
Morales explica que este tipo de fondos son comunes en el mundo anglosajón y ofrecen esta alta rentabilidad porque eliminan sobrecostes al promotor frente a la financiación bancaria, que exige preventas que deben realizarse a precios más bajos.
Por su parte, Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers, habla de las sociedades de capital riesgo que la propia banca impulsa y en la que los más adinerados toman participaciones superiores al 5%, con el fin de evitar el Impuesto de Patrimonio. “Existen dos grandes grupos de actividad con rentabilidades diferentes: en transformación inmobiliaria, por ejemplo, de oficinas a hoteles o viviendas, se puede alcanzar una ganancia de dos dígitos anual. Otros negocios son más conservadores y adquieren residencias de ancianos, de estudiantes u oficinas con rentabilidades en torno al 6%”, explica.
Alberto Díaz también hace referencia a vehículos alternativos de banca privada como la sociedad de Bankinter, Palatino Residencial, que con una inversión mínima de 200.000 euros permite participar en el negocio del alquiler de vivienda dentro de la Comunidad de Madrid. El experto apunta a la fuerte demanda que existe sobre el sector hotelero, así como en la vivienda de lujo en Madrid donde han entrado grandes operadores, con capitales nacionales e internacionales, especialmente latinoamericanos
Sigue toda la información de Cinco Días en Facebook, X y Linkedin, o en nuestra newsletter Agenda de Cinco Días
