Hipoteca inversa y otras opciones para capitalizar la vivienda en la vejez
Sea cual sea la fórmula, reportará más ingresos a los propietarios de más edad de casas con buen valor de mercado. La hipoteca inversa y el adelanto de alquileres permiten mantener la propiedad
Santander y Mapfre han comenzado esta semana la comercialización de su hipoteca inversa, un producto que las grandes entidades financieras han tenido guardado en el cajón durante años. La hipoteca inversa ahora apunta a cobrar fuerza ante el evidente envejecimiento de la población española y la creciente demanda de ingresos extra con los que complementar la pensión y afrontar los gastos de dependencia que a menudo impone la vejez.
La vivienda es la gran baza financiera con la que cuenta la población española más envejecida para mejorar su calidad de vida. En un país en el que el ahorro para la jubilación se abre paso a muy duras penas, la vivienda en propiedad es casi un bien universal entre la población de más edad. Y también la posibilidad de obtener un valioso capital en la recta final de la vida. La hipoteca inversa es una de esas vías pero no la única. Tampoco la más atractiva si se aspira a capitalizar al máximo la vivienda en la que se reside o si se desea dejar la casa en herencia a los hijos.
La hipoteca inversa que acaban de lanzar Santander y Mapfre permitiría a una persona de 80 años que tuviera una casa valorada en 450.000 euros obtener una renta mensual de 980 euros hasta que cumpla los 94, según la esperanza de vida estimada para ese ejemplo. Con una vivienda de mucho menos valor, de 200.000 euros, la renta mensual sería de unos 500 euros. El producto está enfocado precisamente a inmuebles con un valor de mercado elevado, lo que permitirá aspirar a una renta mensual más alta. No hay que olvidar que el porcentaje de financiación que va a conceder el banco sobre el valor de tasación es muy inferior al de una hipoteca habitual –a menudo inferior al 50% frente al 80%–, lo que de entrada va a condicionar el dinero que finalmente reciba el anciano.
El banco le prestará el dinero, que no habrá que devolver hasta el fallecimiento del titular y tras aplicar el correspondiente tipo de interés, un fijo del 5,99% TAE en el caso de Santander y Mapfre. Ese tipo sería inferior al entorno del 7% de las escasas hipotecas inversas comercializadas durante este año.
Solo un puñado más de pequeñas entidades, como EBN o Caser, han estado hasta el momento ofertando la hipoteca inversa, un producto con una contratación casi testimonial. El año pasado hubo 549 operaciones, según el Consejo General del Notariado. Y en el primer trimestre de este año la cifra ha alcanzado las 177 operaciones, una cifra que el sector espera que crezca de forma notable una vez que las grandes entidades han comenzado a interesarse por el producto.
En la hipoteca inversa son los herederos del propietario de la vivienda quienes deberán decidir si saldan la deuda contraída con el banco para conservar la propiedad, si venden la casa para pagar la deuda o si renuncian y entregan la casa a la entidad financiera. Pero el banco no aspira a engordar su cartera inmobiliaria, por lo que la concesión de una hipoteca inversa se va a ajustar preferiblemente a un tipo de inmueble que pueda revalorizarse con el tiempo –y que haga así más fácil a los herederos saldar la deuda con una venta–.
Nuda propiedad
¿Pero qué opciones tiene quien no cuenta con una vivienda lo bastante valiosa como para que le compense una hipoteca inversa? Una de ellas es la nuda propiedad, una fórmula por la que puede obtener un mayor porcentaje sobre el valor de tasación de la casa que en la hipoteca inversa gracias a una diferencia fundamental: se pierde la propiedad de la vivienda. Quien se acoja a esta opción ha de asumir que no dejará la casa en herencia. Sí tendrá pleno derecho de usufructo para seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento. También podrá alquilarla a un tercero si así lo desea, con lo que conseguiría un ingreso adicional si más adelante tuviera que irse a vivir a una residencia.
Al igual que sucede en la hipoteca inversa, el dinero que reciba quien decida capitalizar su casa va a depender en la nuda propiedad de la esperanza de vida y de la zona en que esté ubicada el inmueble. A mayor edad, menor esperanza de vida y más capital recibirá. Y si la vivienda está ubicada en buena zona y está bien conservada, su tasación será mayor y también el dinero que recibirá por ella.
El asesoramiento también será clave, puesto que la tasación puede oscilar de forma notable en función de quién la realice. En la hipoteca inversa en cambio, es obligado un asesoramiento independiente antes de contratar el producto y deben recibirlo también los potenciales herederos con el fin de evitar posibles situaciones de mala praxis por parte de la entidad financiera.
Según un análisis reciente de Abante, una mujer de 80 años con una casa valorada en 450.000 euros podría recibir por la nuda propiedad un capital de entre 140.000 y 260.000 euros, una amplia horquilla que se explica por la disparidad en las tasaciones que se da en este producto.
Alquiler y vivienda inversos
También existe la opción de la vivienda o alquiler inverso, por la que se continúa residiendo en la casa pero como inquilino. Esta opción supone la venta del inmueble a cambio de poder habitarlo de por vida, mediante el pago de un alquiler. El precio de venta va a rondar entre el 50% y el 80% del valor de mercado del inmueble y en él se incluye un pago en metálico más una cuantía con la que sufragar el coste del pago del alquiler cada mes hasta el fallecimiento, denominada bolsa de alquiler. El residente pierde la propiedad de la vivienda pero puede seguir ocupándola gracias a la firma de un contrato de alquiler vitalicio.
Finalmente, la firma Pensium, una start up lanzada en 2017, gestiona la puesta en alquiler de la vivienda, sin renunciar a su propiedad. Esta fórmula está especialmente dirigida a ancianos en situación de dependencia pero sin ingresos suficientes para pagar una residencia. Con ese dinero del alquiler y un adelanto adicional por parte de Pensium –de hasta el doble del precio del alquiler– puede afrontarlo. La firma va a adelantar las cuantías del pago futuro del alquiler, sobre las que se aplicará un tipo de interés fijo y los ingresos del alquiler servirán para ir saldando la deuda que se contrae.
El alquiler de la vivienda se mantendrá hasta que termine de saldarse toda la deuda pendiente por el dinero adelantado, mientras se ha estado pagando una plaza privada en una residencia. Y si el propietario falleciera antes de recibir esa plaza pública, el alquiler seguiría sirviendo igualmente para saldar la deuda. La ventaja de esta fórmula es que se ajusta a todo tipo de inmuebles y se conserva la propiedad. El requisito es estar en situación de dependencia y firmar un contrato ante notario, como si se tratara de un préstamo hipotecario.
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