El truco para ahorrar 100 euros al mes en la hipoteca, según la OCU
Negociar las condiciones del préstamo o cambiar de tipo variable a fijo ayuda a aligerar la deuda
La subida de los tipos de interés que el Banco Central Europeo (BCE) ha llevado a cabo desde julio del año pasado, del 0% al 4,5% actual, ha impulsado al euríbor hasta superar el umbral del 4%, máximos desde 2008, propiciando un fuerte aumento de las cuotas de las hipotecas variables referenciadas al índice. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) afirma que es posible ahorrar 100 euros al mes en el préstamo negociando las condiciones.
Novación y subrogación
Hay dos formas de hacerlo: una novación del préstamo con la propia entidad o una subrogación a otro banco (cambiar de entidad) que ofrezca condiciones más interesantes.
En cuanto a la primera opción, si se acepta la oferta que presenta la propia entidad, se debe formalizar el cambio de condiciones del contrato existente. La entidad debe entregar la información precontractual -FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y FIAE (ficha de Advertencias Estandarizada)- al menos diez días naturales antes de la fecha de la novación. Dada la importancia de la modificación, es habitual que se formalice ante notario.
Si se prefiere la subrogación, el cambio a otra entidad, el proceso está regulado y debe formalizarse ante notario. La nueva entidad debe entregar al cliente una oferta vinculante con las condiciones de la nueva hipoteca, con una validez mínima de 15 días. Una vez informado el banco antiguo, debe entregar a la nueva entidad una certificación del importe de la deuda pendiente y puede hacer una contraoferta modificando sus condiciones con el fin de mantener al cliente. De esta manera, el usuario podrá elegir la oferta que le resulte más conveniente.
De acuerdo con Idealista, una de cada cinco hipotecas firmadas en octubre se constituyeron para modificar las condiciones con otra entidad.
La OCU recuerda que el euríbor ha escalado más de 4,5 puntos desde los mínimos de 2021, lo que ha “disparado” las cuotas de las hipotecas a tipo de interés variable y las ha “encarecido” de “manera muy significativa”. Destaca que, aunque el BCE pausó en noviembre el alza de tipos, “no hay que esperar bajadas en el corto plazo. Ve “posible” que el euríbor “haya tocado techo”, si bien “las previsiones actuales son que las bajadas no sean inmediatas ni intensas”.
Comisiones
En cuanto a las comisiones, la OCU señala que la subrogación es una operación “sencilla y barata”, ya que sus costes se han reducido en los últimos años y ahora el pago de una nueva tasación ronda los 300 euros, mientras que la comisión por cancelación anticipada oscila entre el 0% y el 2% sobre el capital pendiente.
En relación con la comisión de cancelación anticipada, recuerda que su cobro está “suspendido hasta final de año” según el Real Decreto-ley 19/2022 y estimó que los hipotecados “deberían seguir exentos de su pago, al menos mientras el Euríbor no baje”. Además, insta al Gobierno a “prolongar” la suspensión de las comisiones de cancelación anticipada más allá del 31 de diciembre.
Fija, variable o mixta
Teniendo en cuenta la media del euríbor de octubre del 4,16%, cambiar de una hipoteca variable a una fija supone un ahorro “inmediato”, según la OCU, que explica que un préstamo ligado al euríbor con un diferencial del 1% conlleva pagar un interés del 5,16% frente al 3,05% TAE de la mejor hipoteca a tipo fijo sin vinculaciones, lo que supone un ahorro de más de 100 al mes para un capital pendiente de 100.000 euros.
Según los cálculos de la organización, cambiar a otra hipoteca variable “sale a cuenta” a partir de una reducción del 0,25% del diferencial sobre el euríbor. Por ejemplo, en el caso de una hipoteca con un tipo nominal del 2,20% el primer año y el resto del plazo con un euríbor más el 0,5%, el ahorro mensual ascendería a 150 euros durante el primer año y a 25 euros al mes en años sucesivos respecto a una hipoteca con un diferencial del 1% sobre el euríbor.
Para la OCU, una “tercera opción” es cambiar a una hipoteca mixta, con un interés fijo los primeros años que luego pasa a ser variable, y puntualiza que es un producto que “combina” los “beneficios” de unas cuotas “estables” durante unos años y la posibilidad de “aprovechar la probable bajada del euríbor en los siguientes años”.
En cualquier caso, la OCU sostiene que “si al comunicar el cambio a su antigua entidad, ésta le ofrece una novación de su actual hipoteca, estúdiela; negocie sin miedo las comisiones de esta operación y no se deje convencer de nuevas obligaciones, como contratar un seguro de vida”.
Por su parte, Idealista señala que en octubre se produjo un empate entre las mixtas y las fijas, que representaron un 46% y un 47% del total, un porcentaje que triplicó al registrado en octubre de 2022 en el caso de las mixtas, que se han convertido en las favoritas de los clientes. De hecho, en los últimos dos trimestres, más de la mitad de las operaciones de cambio de entidad se firmaron con un interés mixto. Y puntualiza que los préstamos a interés variable apenas fueron un 6% del total constituido en octubre.
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