Los propietarios de los locales no pueden hacer obras innecesarias sin el permiso de los vecinos
El Supremo señala, además, que las modificaciones del establecimiento deben ser necesarias para la actividad comercial
Los titulares de los locales comerciales no pueden hacer obras innecesarias en la fachada comunitaria sin la autorización de sus vecinos. Así, si desean abrir una puerta no imprescindible para su actividad comercial, necesitarán un acuerdo favorable en junta de propietarios.
Así se desprende de una reciente sentencia del Tribunal Supremo (cuyo texto puede consultar aquí), que obliga a dos titulares de un local a cerrar una puerta que, en su día y sin permiso vecinal, abrieron en una fachada interior del edificio. El fallo exige la autorización previa, dada la falta de necesidad de la obra y la naturaleza privada del espacio afectado.
Uso público
Según los hechos probados de la sentencia, la pareja es dueña de un pequeño local sito en la planta baja de un inmueble de la localidad madrileña de El Escorial. En febrero de 2015 y sin autorización de sus vecinos, los particulares abrieron “una puerta en la fachada del edificio que les da acceso al local de su propiedad desde un espacio no viario público, sino privativo de la comunidad” y lindante “con las zonas comunes de esta”.
Los vecinos se opusieron a la obra de acuerdo con los estatutos, según los cuales los propietarios pueden acometer “obras necesarias para su instalación y funcionamiento, así como para dotar a cada uno de ellos de las acometidas de agua, luz, gas, saneamiento y teléfono, con las debidas licencias”. También podrían instalar “conductos necesarios para la extracción y acondicionamiento hasta las cubiertas” e incluso situar, en la cubierta del edificio, “torres de enfriamiento y otros aparatos o mecanismos necesarios para el acondicionamiento o de cualquier otra instalación”. Sin embargo, la reglamentación no autorizaba expresamente la apertura de puertas en las zonas comunes.
El asunto acabó en el juzgado. La demanda vecinal solicitó cerrar la puerta que habían abierto, así como “reponer la fachada del edificio a su estado anterior a la obra realizada”. El Juzgado de Primera Instancia Número 34 de Madrid desestimó la petición, atendidas las “amplias facultades de disposición” estatutarias otorgadas a los titulares de acuerdo con sus “necesidades de explotación”. Además, la puerta se abría a “un espacio privado de la comunidad, pero que es de uso público”. El fallo concluyó que el hueco no comprometía “la estabilidad ni la seguridad del edificio”.
La comunidad apeló ante la Audiencia Provincial de Madrid, que cambió completamente el sentido de la sentencia. Se reconoció entonces que la puerta podría ser “útil para la introducción de material o suministros” pero no necesaria para “el desarrollo de la actividad comercial”. Por ello, se ordenó destruir la obra.
Finalmente, y tras recurso de casación de los dos propietarios, el Tribunal Supremo ha vuelto a dar la razón a los vecinos.
Falta de necesidad
Los magistrados interpretan literalmente los estatutos, que posibilitan la apertura de los “huecos necesarios” en el inmueble. Así, la Real Academia Española define “necesario” como aquello “que hace falta indispensablemente para algo”, argumentan los jueces. La lectura de la Audiencia Provincial sobre esta necesidad no fue, según el Supremo, “ilógica, irracional o arbitraria”, pues había que determinar si la puerta se consideraba “imprescindible, indispensable, imperioso, obligatorio o inexcusable”, y realmente no lo era.
De acuerdo con la resolución, el local contaba con “una entrada en la fachada del edificio” y la puerta lateral no era indispensable. Se une que la descripción registral del inmueble contradice el supuesto “uso público” del espacio privado que alegan los recurrentes: el local, por el contrario, linda con “zonas comunes interiores de la comunidad”. Se admite, incluso, la posibilidad de que los vecinos decidan, en el futuro, “utilizar el espacio de su propiedad en cuya fachada lateral se encuentra abierta la puerta”.
En definitiva, una obra de tal calibre exigiría la aprobación de las mayorías previstas en la ley de propiedad horizontal. Ante el rechazo de los vecinos, los propietarios deberán reponer la fachada a su estado anterior.
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