El Supremo avala el veto de los pisos turísticos si la comunidad de vecinos ya prohíbe las “hospederías”

Los propietarios de estas viviendas no pueden agarrarse a una interpretación literal de los estatutos

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El Tribunal Supremo equipara el término “hospedería” a piso turístico a la hora de considerar prohibido el uso de las viviendas de una comunidad de vecinos para alquiler vacacional. El Alto Tribunal respalda el veto de los Airbnb y similares en propiedades antiguas que, por ser anteriores al bum de las viviendas turísticas, no incluyen en sus estatutos una prohibición expresa, pero sí impiden actividades similares.

Así lo establece la Sala de lo Civil en una reciente sentencia (cuyo texto puede consultar aquí) a la que ha tenido acceso Cinco Días. La resolución viene a sumarse a dos decisiones de diciembre de 2023 que avalan que las comunidades puedan obligar a un propietario a dejar de alquilar su apartamento a turistas cuando las normas prohíben actividades económicas en los pisos.

El fallo, de 30 de enero de 2024, desestima el recurso de casación promovido por la entidad demanda, Uriondo Bat SL, titular del piso litigioso, contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia que confirmó la decisión del Juzgado de Primera Instancia número 12 de Bilbao de dar la razón a los vecinos de un bloque de viviendas ubicado en pleno centro de Bilbao. Un emplazamiento que añade al asunto el ingrediente sociológico y económico de la proliferación de este tipo de viviendas en las ciudades y cómo tensiona este fenómeno el precio de las viviendas en determinados barrios.

El juez ordenó el cese de la actividad turística en el piso porque los estatutos de la comunidad prohíben “cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley”. Como razonó el magistrado, la definición de “hospedería” que recoge la RAE como “casa destinada al alojamiento de visitantes y viandantes, establecida por personas particulares, institutos y empresas”, permite concluir que el veto “incluye la prohibición de usarla como vivienda de uso turístico”. Un argumento que corroboró en lo sustancial la Audiencia Provincial y, ahora, el Tribunal Supremo.

Léxico

Tirar del diccionario de la RAE fue la estrategia del abogado Mariano Ramallo, letrado que ha defendido los intereses de la comunidad de propietarios en este proceso. “Me fui a la definición de hospedería porque en la época en el que se aprobaron los estatutos no existían los pisos turísticos; la nomenclatura ha cambiado, pero la esencia es la misma: los apartamentos deben tener un uso residencial”. “El propio Gobierno vasco cuando regula los pisos turísticos dice que es una actividad económica”, apostilla.

La mercantil demandada se agarró precisamente a que la norma estatutaria no impedía explícitamente el uso de los pisos como vivienda turística. En este sentido, defendió que la actividad de hospedería no es equiparable a la del alquiler vacacional. Además, alegó que la suya no era una explotación clandestina ya que llevaba siete años arrendando el apartamento a los ojos de todos los vecinos. Cumplía con la legalidad y estaba dado de alta en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

Los magistrados de la Sala de lo Civil rechazan estos argumentos y corroboran que la sentencia de la audiencia es coherente con la jurisprudencia sobre el derecho a propiedad privada del artículo 33 de la Constitución Española. En síntesis, los estatutos vecinales pueden limitar el uso de los pisos. Estas prohibiciones deben ser expresas y públicas, pero hay que atender al significado de las palabras empleadas para interpretar los vetos.

Consultas en las fincas

En opinión de Ramallo esta sentencia es muy relevante porque el Tribunal Supremo ha sentado jurisprudencia sobre el efecto que tienen las cláusulas que limitan actividades similares a las de vivienda turística en estatutos anteriores al despegue de este fenómeno, al que ha favorecido el bum de las plataformas tecnológicas. Esta jurisprudencia respalda a los vecindarios que disponen de este tipo de cláusulas para exigir el cierre de estos negocios o impedir su apertura. En definitiva, es un arma con la que pueden contar.

Patricia Briones, secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, suscribe la opinión de que hay muchas comunidades de vecinos que podrán hacer valer estas cláusulas antiviviendas turísticas con más seguridad a partir de ahora. “No deja de ser un avance que el Supremo diga que no es necesario que los estatutos recojan literalmente el veto a los pisos turísticos y baste con que se prohíba poner pensiones, hospedajes, u otro tipo de actividad comercial”. “En los años sesenta y setenta en Madrid había muchas pensiones y hoy cada vez hay menos”, explica. Sin embargo, apunta la abogada, en el colegio no se ha notado especialmente un aumento significativo de consultas sobre si es posible impedir el uso de las viviendas para estos fines con los estatutos en la mano. “La mayoría de las preguntas que nos llegan desde 2019 se centran en la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo si por tres quinto o pos unanimidad y cómo protocolizarlo e inscribirlo”, reconoce.

Lo que sí están esperando los profesionales es la decisión del Tribunal Supremo sobre qué mayoría es necesaria para que los vecinos puedan prohibir los pisos turísticos en su inmueble cuando los estatutos no recogen ninguna limitación al respecto. En este sentido, Briones señala que desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de marzo de 2019 que permite “limitar o condicionar” el ejercicio de esta actividad por el voto favorable de tres quintos de los vecinos no hay una línea uniforme a la hora de admitir la inscripción de cláusulas antiairbnb aprobadas por esta mayoría. “Depende de la interpretación del registrador que te toque. Es como una ruleta rusa. Yo misma realicé en su momento una consulta a los 52 registros de la capital y había opiniones discrepantes”. Los juzgados y audiencias provinciales también están divididos. Al menos, explica la abogada, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha sentado doctrina en sus últimas resoluciones decantándose por la interpretación de que tres quintos de los vecinos son suficientes para prohibir los pisos turísticos en la comunidad.

En el caso de que el Supremo concluya que el cambio de estatutos en este punto sigue requiriendo el voto unánime de los vecinos de la comunidad, se desdibujaría la norma de 2019, opina la letrada. Y es que si uno solo de los propietarios está interesado en hacer este tipo de negocio o ya lo ha puesto en marcha, haría fracasar la moción. En todo caso, Briones cree que es necesario que el Supremo se pronuncie sobre esta cuestión más pronto que tarde para evitar tanta litigiosidad al respecto.