La nueva fiscalidad del ‘Build to Rent’: un freno para el inversor
Con la actual normativa, pasarán a ser más interesantes opciones como no aplicar el régimen especial o modificar la estructura de los grupos
Uno de los segmentos más de moda en los últimos tiempos en el sector inmobiliario son los proyectos en los que se promueven edificaciones para destinar al alquiler de vivienda (build to rent). Estos proyectos nacen a la luz de las necesidades y posibilidades económicas de los consumidores y lo que pretenden es ofrecer unas viviendas de mayor calidad, incorporando una serie de servicios que los hace muy sugerentes para los potenciales usuarios.
Fiscalmente, y de cara a que los inversores puedan obtener los retornos esperados, este nicho de mercado tiene su principal obstáculo en la deducción del IVA, ya que, al ser el alquiler de vivienda una actividad exenta de IVA, una no planificación adecuada podría suponer que todo el IVA soportado durante la adquisición del terreno y la construcción futura del edificio tuviera un coste significativo y no deseado.
Hace ya muchos años, y previo al alza de esta modalidad dentro del sector inmobiliario (antes incluso de estructurar la inversión de alquiler de viviendas a través de REIT´s, Socimi´s en España) , nuestra normativa del Impuesto sobre Sociedades incluyó mediante la Ley 36/2003 un régimen especial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (EDAV) que fue actualizándose favorablemente para los actores implicados hasta obtener la versión actual que se encuentra en los artículos 48 y 49 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades. Este régimen especial pretendía que los grandes tenedores pusieran su parque de viviendas en alquiler a precios competitivos de forma que la gente pudiera acceder a una vivienda más barata mediante una fiscalidad atractiva.
El Régimen EDAV, hasta enero de 2022, tenía como principal atractivo una bonificación en cuota en el Impuesto sobre Sociedades del 85% para las rentas derivadas del alquiler de viviendas, siempre que esta última sea la principal actividad de la sociedad y se tengan ocho o más viviendas durante al menos tres años (arrendadas o en expectativa de ser alquiladas). Este régimen fiscal especial, que, a diferencia de la SOCIMI, que cuentan en su activo con hoteles, oficinas, naves y grandes superficies, se focaliza en las viviendas en arrendamiento y permite acceder a él de una manera más ágil y abaratando costes con respecto a la SOCIMI. Asimismo, y de igual manera, permite la aplicación del tipo super reducido de IVA al 4% (en la compra de edificios y/o viviendas destinadas a EDAV), que posibilita que el coste por el IVA no recuperable sea considerablemente inferior.
Tras varios tiras y aflojas, el Gobierno ha introducido en la Ley de Presupuestos Generales del Estado una modificación del régimen EDAV, que cambia por completo este régimen tan atractivo para los inversores, rebajándose la bonificación en cuota antedicha de un 85% a un 40%. El Poder Ejecutivo, que continuamente aboga en público por aumentar y abaratar el parque residencial de viviendas en alquiler, contradice sus principios aprobando un cambio legislativo que seguramente supondrá un encarecimiento de los precios. Un incremento de la fiscalidad es predecible que suponga un incremento en los precios de los alquileres para que los inversores puedan obtener las rentabilidades esperadas (algo lógico en cualquier proyecto empresarial). Ello sin apenas mencionar que este aumento impositivo probablemente suponga un freno para compañías que tuvieran entre sus planes invertir en este tipo de activos.
Esta minoración de la bonificación en el régimen EDAV va a suponer que para la mayoría de las entidades deje de ser interesante la aplicación del mismo, en particular para aquellas que dependan de una sociedad matriz a la que trasladan sus beneficios en forma de dividendos. Esto se explica porque para la distribución de beneficios a la holding no aplica la exención del 95% sobre las rentas derivadas de la aplicación de este régimen, sino únicamente un 50%. De forma práctica, supone el aumento en aproximadamente 10 puntos de los impuestos a satisfacer por la entidad tenedora de los inmuebles y su sociedad matriz.
En definitiva, con la actual normativa, que acaba de entrar en vigor en enero de 2022, pasarán a ser más interesantes opciones como no aplicar el régimen especial o modificar la estructura de los grupos mediante operaciones de reestructuración que permitan mejorar la tributación con respecto al nuevo régimen EDAV e, incluso, abaratar costes de estructura.
Armando Orejas Tartón, asociado de Derecho Fiscal y Tributario en Vaciero