¿Se avecina avalancha de ejecuciones hipotecarias?
El factor clave en la elevadísima tasa de crecimiento estadística ha sido el cese de la actividad judicial durante la pandemia
Nada menos que un 253 % es el crecimiento que han experimentado las ejecuciones hipotecarias en el segundo trimestre del 2021 en tasa interanual, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Sin duda, una primera lectura de esta estadística hace saltar las alarmas.
Por fortuna, un análisis sereno y contextualizado de los factores de ese incremento, en contraste con las cifras de años pasados, permite apaciguar esa primera impresión que -como ocurre tantas veces- no siempre es acertada.
El factor clave en la elevadísima tasa de crecimiento que muestra la estadística ha sido el cese de la actividad judicial durante la pandemia. Ello explica que, al contrastar las cifras que arroja el segundo trimestre de 2021 -en el que se han recobrado los niveles normales de actividad judicial- con el periodo equivalente de 2020 -en el que la actividad judicial fue prácticamente nula-, la tasa de crecimiento refleje un incremento tan llamativo.
Además, para elaborar la estadística se computan las certificaciones de cargas expedidas por el Registro de la Propiedad a petición del juzgado tras iniciarse la ejecución hipotecaria y en la práctica suelen transcurrir meses entre demanda y certificación. Ese decalaje temporal unido al retraso antes mencionado obliga a introducir otro factor corrector en la interpretación de las cifras, al proyectarse tales retrasos judiciales a la expedición de las certificaciones, por lo que seguramente muchas de ellas corresponderán a ejecuciones hipotecarias iniciadas no ya en 2020-2021 sino incluso años antes.
Tampoco puede desconocerse que la duración media de un procedimiento de ejecución hipotecaria en España se situaba en 2020 en 39 meses, con una tasa de incremento interanual sostenido del 11 % y significativas desviaciones territoriales. En efecto, estadísticamente, la comunidad autónoma en la que más se dilata esta tramitación es Castilla-La Mancha (con una media de 50 meses), seguida muy de cerca por Madrid y Extremadura (47 meses), Canarias y Galicia (45 meses); por el contrario, los territorios que presumen de una tramitación más ágil son Cantabria (20 meses), País Vasco (23 meses) y Asturias (28 meses), lo que responde en general a un menor volumen de litigiosidad hipotecaria. No obstante, no necesariamente una mayor duración responde al mayor volumen de ejecuciones hipotecarias y así, aunque Barcelona, Madrid, Alicante, Valencia y Murcia concentran tradicionalmente casi un 50 % del total solo Madrid presenta retrasos más notables con respecto a la duración media.
Igualmente significativo es el dato que muestra que las hipotecas constituidas entre 2005 y 2008 siguen concentrando más de la mitad de las ejecuciones hipotecarias, lo que no por casualidad coincide con el periodo de mayor laxitud en el acceso al crédito y en la valoración de inmuebles.
Como vemos el ejercicio realizado permite mitigar esa primera lectura de la estadística, pero no oculta una realidad: se ha invertido la tendencia a la baja en el número de ejecuciones hipotecarias, que se inició en 2008 tras alcanzar niveles máximos en 2007. Así, con el crecimiento de este año, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales rompen con cinco años de retrocesos después de que en 2019, 2018, 2017, 2016 y 2015 bajaran un 19 %, un 39,8 %, un 48,3 %, un 30,3 % y un 12,6 %, respectivamente.
Estamos todavía muy lejos de los altísimos niveles de ejecución de 2007 y el denominado “escudo social” ha mitigado el impacto de la pandemia en la población más vulnerable. Ello, unido al incremento significativo del número de cuotas impagadas que deben acumularse antes de poder instar la ejecución hipotecaria, entre 12 y 17 mensualidades, debiera contribuir a evitar que alcancemos nuevamente las cifras de 2007.
No obstante, el modelo de compra versus alquiler sigue preponderando en España y las hipotecas siguen al alza. Confiemos en haber sido capaces de aprender de los errores.
Beatriz Rúa, socia de Concursal y Procesal de KPMG Abogados.