La Covid-19 y los arrendamientos de local de negocio
¿Qué soluciones ofrece la normativa civil y mercantil ante situaciones que podrían calificarse de fuerza mayor?
La actual situación de crisis sanitaria que vive el país, y el mundo, provocada por la Covid-19 tendrá un impacto importante en el tejido empresarial español. Entre otros aspectos, nos planteamos la incidencia de esta crisis en el ámbito contractual civil y mercantil en el cual, con absoluta seguridad, se multiplicarán los incumplimientos. ¿Qué soluciones ofrece la normativa civil y mercantil ante situaciones que, como veremos, podrían calificarse de fuerza mayor?
Si bien las soluciones que facilita la normativa varían en función de la tipología de los contratos y de las obligaciones derivadas de ellos, en el presente artículo nos centraremos en los arrendamientos de local de negocio por tratarse del gasto fijo más importante para los empresarios en estos momentos.
La doctrina ideó –y la jurisprudencia acogió– un remedio para estas situaciones de excesiva onerosidad de la prestación cual es la cláusula rebus sic stantibus que modera la formalidad del principio pacta sunt servanda (lo pactado obliga). Dicha regla, no obstante, se construyó con la finalidad de que se aplicase de forma restrictiva y ante la concurrencia de una serie de requisitos que cabe analizar ahora.
En primer lugar, sólo se aplicará esta regla respecto de contratos de tracto sucesivo como los arrendamientos. En segundo lugar, la rebus requiere que las circunstancias que determinen el desequilibrio de las prestaciones del contrato sean sobrevenidas, por tanto, acaezcan con posterioridad al otorgamiento del mismo. Precisamente estamos analizando los contratos vigentes cuando surgió la crisis sanitaria.
La siguiente condición exige que las circunstancias que determinan la elevada onerosidad sean imprevisibles y extraordinarias en la medida en que no pudieran haberse previsto en el momento de celebración del contrato o que, previstas, no puedan evitarse. Con otras palabras, que integren un supuesto de fuerza mayor. La Covid-19 podría definirse como el ejemplo de fuerza mayor por antonomasia. No es razonable ni lógico pensar que alguien pudiera haber previsto la actual situación o su alcance.
Se exige, asimismo, que el deudor no se encuentre en situación de mora. El fundamento de este requisito obedece a que el deudor no se escude en unas circunstancias excepcionales que realmente no son la razón de su incumplimiento.
Quizá resulte necesario matizar este requisito ante las propias características de las presentes circunstancias excepcionales. Debemos tener presente que el estado de alarma se decretó a mediados del mes de marzo. Pensemos que aquél deudor que llevaba en situación de mora apenas un mes –y pensaba ponerse al corriente de sus obligaciones– se ha visto igualmente afectado por la Covid-19 y sus consecuencias -o más, si cabe-, haciendo excesivamente onerosa su obligación de pago de la renta. Así, una dificultad que era inicialmente puntual podría devenir en definitiva abocando al cierre de la empresa, contrariamente al principio mercantil de conservación de la actividad. Quizá cabría suavizar esta exigencia en el sentido de exigir que el deudor no se encuentre en una situación de mora de más de un mes.
Por otro lado, el deudor no debe haber asumido voluntariamente –en el contrato– el riesgo de fuerza mayor, por virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, lo cual deberá analizarse en cada caso.
El efecto de la cláusula rebus es el reequilibrio de las prestaciones del contrato que permita al deudor afrontar su obligación sin abocarlo al cierre. Desde luego, la aplicación de esta regla impide, por incompatibilidad, la aplicación de las disposiciones relativas al incumplimiento contractual, dado que precisamente lo que procura es evitar tal situación.
Finalmente, debe llamarse la atención sobre el impacto que el reequilibrio de prestaciones puede tener sobre la otra parte contratante, el acreedor. La doctrina de la cláusula rebus no tiene en cuenta, con carácter general, el impacto del reajuste en el acreedor pues normalmente se aplica cuando las circunstancias imprevisibles afectan al deudor y su prestación. No obstante, en este caso, el acreedor se ve igualmente afectado por las extraordinarias circunstancias de la Covid-19 pudiendo convertirse la aplicación de la regla rebus sic stantibus en una cadena infinita que, en última instancia, la desvirtúe de todos sus efectos. Si bien es cierto que en el caso de los arrendamientos de local de negocio esta situación puede ser menos frecuente habida cuenta el propio perfil del arrendador que probablemente se trate de un profesional que se dedica al alquiler de locales.
En definitiva, si bien se da el presupuesto principal de aplicación de la cláusula rebus, la fuerza mayor, aun así deben concurrir otros requisitos que no están exentos de complicaciones. En cualquiera de los casos, dadas las circunstancias excepcionales que vivimos, es de esperar que el Gobierno dicte algunas medidas tendentes a abaratar y/o condonar la renta, entre tanto perdure la presente situación, respecto de los locales de negocio e industria, sometiéndolas a ulteriores requisitos que así lo justifiquen. Ya veremos.
Cátia Ferreira Ferrage, abogada de Novit Legal.