Lo que sabemos del control de alquileres
Cualquier intento de controlar una variable económica inevitablemente tendrá repercusiones
En el mundo de la física, la segunda ley de la termodinámica nos enseña que en un sistema aislado, la entropía no puede disminuir. Dicho de manera simple, las cosas tienden naturalmente al desorden y al equilibrio. Curiosamente, esta ley sirve como analogía en economía para ayudar a explicar ciertos fenómenos, especialmente cuando hablamos de intervenciones en el mercado como el control de alquileres.
Imaginen un mercado inmobiliario como un sistema termodinámico: los precios, la oferta y la demanda fluctúan libremente, buscando su propio equilibrio. Las decisiones sobre oferta, demanda y precios son tomadas por millones de personas y empresas en un aparente desorden. Sin embargo, como en todo mercado, dicho desorden ofrece un equilibrio que es reflejado por los precios de mercado y el volumen de ventas. Así, usando la termodinámica como analogía, cuando los gobiernos implementan controles de precios, es como si intentaran reducir la entropía del sistema, forzándolo a mantenerse en un estado que no es su equilibrio natural. Sin embargo, al igual que en física, este intento de desviar al sistema de su equilibrio original, lo que logra es establecer un nuevo equilibrio cuya manifestación se traduce en nuevas derivadas del mismo, provocando consecuencias a veces no esperadas.
Así como el gas presionado en un espacio aislado, se expandirá hacia áreas de menor presión, las consecuencias de los controles de alquiler se filtran a otras partes del mercado. La evidencia nos enseña que podría haber una reducción en la oferta de viviendas de alquiler, ya que los propietarios retiran sus propiedades del mercado. También podríamos observar que la inversión en nuevas viviendas o en el mantenimiento de las existentes podría disminuir, afectando a su calidad y disponibilidad a largo plazo. Incluso pueden surgir mercados negros, con acuerdos ‘bajo la mesa’ para eludir las regulaciones. Es como si la ‘presión’ que intenta contener los precios de alquiler simplemente encontrara otras vías de escape.
Esta analogía nos recuerda que en economía, como en física, no podemos simplemente eliminar la energía del sistema. Cualquier intento de controlar una variable económica inevitablemente tendrá repercusiones, a veces inesperadas y en ocasiones potencialmente perjudiciales, en otras partes del mercado.
Sirva esta larga analogía para introducir un nuevo estudio exhaustivo que arroja luz sobre el mercado del alquiler y de la vivienda y las consecuencias que tienen los controles de alquileres, política resurgida en muchas ciudades como respuesta a la crisis de vivienda.
Konstantin A. Kholodilin, investigador del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW Berlin), ha presentado un trabajo donde analiza más de 200 estudios sobre el tema, lo que llamamos un metaestudio, abarcando más de medio siglo de investigación. Sus hallazgos, publicados en el Journal of Housing Economics, pintan un cuadro complejo y, a menudo, aparentemente contradictorio.
Por un lado, la buena noticia: el control de alquileres parece que funciona. Los estudios muestran que efectivamente el control reduce los alquileres en las viviendas reguladas, con una disminución promedio del 9,4%. Para muchos inquilinos, esto puede significar la diferencia entre poder permitirse un hogar o no.
Sin embargo, ante esto, dos cosas. La primera es que sería extraño que una política de control de precios no lograra controlar los precios. Si esto es impuesto por ley y los ciudadanos no pueden evitar hacer caso a las leyes, es obvio que si medimos el éxito de una ley de control de precios por la contención de estos, seguro que encontramos que prácticamente casi todas las políticas que en este sentido se establezcan tendrán este logro.
La segunda, y como suele ocurrir en economía, es que este control de precios no implica que el almuerzo sea gratis. El mismo mecanismo que beneficia a algunos inquilinos parece perjudicar a otros. Así, los alquileres en viviendas no reguladas tienden a aumentar, con un incremento promedio del 4,8%. Además, la investigación indica que el control de alquileres reduce la movilidad de los inquilinos, lo que podría tener implicaciones negativas para el mercado laboral. También parece desalentar la construcción de nuevas viviendas y, sorprendentemente, podría llevar a un aumento en la tasa de propiedad de viviendas.
Pero ahí no queda la cosa. Uno de los resultados más preocupantes corresponde al impacto de estas medidas en la calidad de la vivienda. Y es que la mayoría de los estudios sugieren que los propietarios, al ver sus ingresos reducidos, invierten menos en mantenimiento y mejoras.
Con todo lo anterior, la pregunta pertinente es si deberíamos abandonar el control de alquileres o no. Sin embargo, el autor del estudio nos advierte que la política puede ser efectiva si se diseña e implementa cuidadosamente, teniendo en cuenta todos estos efectos secundarios. De este trabajo se desprende que el control de alquileres no debe implementarse de forma aislada, sino como parte de una estrategia más amplia que aborde la oferta de viviendas, la calidad y si es o no asequible.
Así, Kholodilin enfatiza la necesidad de mitigar los efectos no deseados. Por ejemplo, se podrían incluir incentivos para el mantenimiento de las propiedades para contrarrestar la tendencia a la disminución de la calidad de la vivienda. También subraya la importancia de la flexibilidad: las políticas deben adaptarse a las condiciones cambiantes del mercado. También incluir controles de segunda generación, que permiten algunos aumentos de alquiler, y que podrían ser preferibles a los controles rígidos de primera generación.
En lugar de aplicar controles generalizados, el investigador sugiere que las políticas podrían dirigirse a segmentos específicos del mercado o a grupos demográficos particulares. Además, destaca la necesidad de un seguimiento continuo de los efectos de estas políticas, permitiendo ajustes basados en evidencia empírica.
La consideración del contexto local es otro aspecto crucial ya que las políticas deben diseñarse teniendo en cuenta las condiciones específicas del ámbito local donde se desarrollan que no necesariamente se corresponden con el ámbito municipal . Un diseño efectivo debería buscar un equilibrio entre la protección de los inquilinos y el mantenimiento de incentivos para los propietarios e inversores.
Así pues, los trabajos realizados hasta ahora nos indican que el mensaje general es que no existe una solución única para el problema de los alquileres y que por ello las consecuencias de un control de precios no siempre conlleva la misma consecuencia. El diseño de políticas de control de alquileres debe ser un proceso cuidadoso, basado en evidencia y adaptado a las circunstancias locales. Requiere un enfoque matizado que reconozca tanto los beneficios como los riesgos potenciales.
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