Los bancos seducen a los grandes patrimonios para invertir casi 4.000 millones en inmobiliario
Entidades como Bankinter, Santander, Alantra o Abanca crean vehículos específicos para sus clientes de banca privada
El banco Santander cerraba esta semana una nueva operación de compra de un gran activo inmobiliario, el centro comercial Ballonti de Portugalete (Vizcaya), con los recursos de sus clientes de banca privada. Santander y otras entidades como Bankinter, Alantra o Abanca están invitando a los grandes patrimonios con los que trabajan a invertir en ladrillo a través de vehículos creados específicamente para ellos, captando a través de estos instrumentos ad hoc cerca de 4.000 millones de euros. Es un paso más dentro de la estrategia del sector financiero por ofrecer asesoramiento y oportunidades de inversión específica para sus mejores clientes.
Santander cerró el lunes la compra de Ballonti por 120 millones de euros a través de la división conocida como Sprea (Santander Private Banking Advisory). Esta operación es su tercera gran adquisición en alianza con la gestora española Rivoli, después de hacerse con el centro comercial Moraleja Green en Alcobendas (Madrid) y con el 50% de Madrid Xanadú. Desde la entidad presidida por Ana Botín explican que este año llevan invertidos más de 800 millones en activos a través de Sprea, que desde hace más de 10 años da servicio los clientes para que puedan invertir o coinvertir en activos inmobiliarios en sus distintas tipologías (oficinas, retail, hotelero o residencial, entre otros ) y en diferentes fases (en desarrollo o ya alquilados), tanto a nivel nacional como internacional.
El caso más relevante de creación de vehículos específicos para los grandes patrimonios lo ha protagonizado Bankinter en los últimos tiempos. El banco presidido por María Dolores Dancausa ha levantado más de 2.300 millones de sus grandes clientes para invertirlos en ladrillo a través de varias empresas que ha constituido específicamente. Su forma de operar es siempre la misma: el banco se compromete a invertir como socio minoritario en esa compañía, se alía con un gestor con experiencia en el sector específico y compra o desarrolla activos invirtiendo los recursos de los clientes y añadiendo deuda. Desde Bankinter se asegura que ayudan a identificar oportunidades de inversión que se ajusten al perfil de riesgo y complementen la cartera de cada cliente, “logrando una mayor diversificación y alineación con sus necesidades y objetivos patrimoniales”.
La mayor operación de este tipo de Bankinter se produjo con la compra de la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Montepino, para la que levantó más de 800 millones y se asoció como gestor con Valfondo. Esta estrategia la ha repetido en diferentes ocasiones: creando la socimi Ores (centros comerciales), Ores Portugal, Ores Alemania, Atrium (Lisboa), Atom (hoteles), Victoria (hoteles junto a Meliá), V Student (residencias de estudiantes) o Palatino (viviendas en alquiler junto a la promotora Vía Ágora), entre otras.
Otras fórmulas
Jaime Cano, socio de deuda privada de Alantra, explica que, en el caso de su entidad, los clientes de banca privada invierten a través de fondos de deuda inmobiliaria que ha constituido, en los que alrededor de un tercio del volumen corresponde a patrimonios familiares (el resto son grandes inversores institucionales). “Estos fondos están dando una rentabilidad similar a la de los que invierten directamente en inmobiliario, comprando los activos, pero asumiendo riesgos mucho menores”, afirma Cano. Con el primero de estos vehículos destinaros 120 millones a 12 operaciones en Europa y actualmente Alantra está levantando el segundo vehículo de deuda inmobiliaria.
Andbank, por su parte, también pone a disposición de sus clientes diferentes instrumentos donde invertir su patrimonio. En los últimos 10 años, la entidad andorrana ha creado alrededor de 20 vehículos por cerca de 500 millones, centrados en residencial (Madrid, Barcelona, Galicia y Portugal) y hotelero (Baleares, Costa del Sol y Canarias). En este caso, adoptan diferentes formas jurídicas como socimi o SICC, salvo en el caso de los vehículos hoteleros que sí se estructuran en vehículos de capital riesgo al tener una actividad económica asociada al inmueble. Adicionalmente, el banco asesora en compraventas directas (en operaciones por más de 100 millones), a través de Augusta Real Estate, e igualmente ofertan acceso a fondos internacionales que invierten en inmobiliario.
Desde esta entidad se asevera que el cliente de banca privada en España suele invertir más en ladrillo que en otros países. “En España, la distribución típica de grandes patrimonios suele ser del 45% en producto financiero, 35% en inmobiliario directo y 20% en producto alternativo, si bien estos porcentajes pueden variar según el perfil de cada cliente”.
En el caso de Abanca, la actividad inmobiliaria con clientes con grandes fortunas ha sido hasta ahora más tradicional, en el sentido que ha consistido en servicios de consultoría, intermediación en compraventas y gestión de activos. Pero ahora, la entidad se prepara para dar un paso más: “Tenemos una socimi preparada para salir al mercado en el momento más adecuado en función de la evolución de los tipos de interés. De acuerdo con nuestras previsiones, prevemos lanzarla a principios del próximo año”, revelan desde este banco.
Diferentes servicios
Las entidades que no han constituido vehículos para ofrecer a sus clientes un pool con el que comprar activos, sin embargo también ofrecen otro tipo de fórmulas. Por ejemplo, en Caixabank explican que no se ha constituido vehículos propios bajo su marca, pero colabora con “gestoras de primer nivel” que ofrecen fondos inmobiliarios consolidados. “De esta manera, los clientes de banca privada de CaixaBank tienen acceso a oportunidades de inversión directa en activos inmobiliarios, así como a la posibilidad de invertir a través de vehículos de inversión inmobiliaria gestionados por terceros”, afirman.
En el caso de BBVA, han apostado por dos acuerdos de colaboración con dos socios como son CBRE y Solvia (Grupo Intrum) para que los clientes de banca privada puedan destinar sus recursos al inmobiliario, donde el banco actúa como intermediario presentando oportunidades para realizar transacciones. “Estos acuerdos nos permiten tener el acceso a oportunidades muy relevantes, escogidas para el target de clientes de banca privada y un amplio abanico de servicios que ofrecen dos players de reconocido prestigio", se asevera. En el caso de CBRE se trata de una de las grandes consultoras inmobiliarias e intermediaria de operaciones e Intrum, por su parte, gestiona más de 170.000 activos.
Renta 4 también ofrece varias vías para este tipo de grandes patrimonios. Por un lado, en fondos inmobiliarios y socimis como inversión indirecta y también ETF (fondos) cotizados. Además, a través de Renta 4 Corporate Finance, la entidad ha tenido una actividad destacada como asesor registrado (el agente que ayuda en la salida a Bolsa) en la constitución de 38 socimis. “Si bien esto no implica que los clientes de banca privada constituyan estas socimis directamente, sí se benefician del conocimiento y la experiencia en este segmento para acceder a la inversión en estas compañías una vez cotizadas”, afirman.
