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El precio de los grandes activos inmobiliarios toca fondo y volverá a crecer este año

Residencial para alquiler, hoteles y otros activos como ‘data centers’ y residencias de estudiantes pueden revalorizarse por la demanda. La bajada de tipos romperá la tendencia en la caída de tasaciones de oficinas, centros comerciales y logística y dará un respiro a las cuentas de las socimis

Edificio de oficinas de Castellana 81 en Madrid.
Edificio de oficinas de Castellana 81 en Madrid.BBVA
Alfonso Simón

El cambio de tendencia en los tipos de interés, a la baja desde el pasado año, va a tener una repercusión sobre las valoraciones de los grandes activos inmobiliarios, esos que las empresas patrimonialistas destinan al alquiler. Los expertos prevén que los importes hayan tocado suelo después de dos años de subida de tipos y, a partir de este año, las tasaciones vuelvan a crecer. Esto afecta a empresas como socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), que en sus cuentas deben restarse las caídas de valor de los inmuebles —algo que ha afectado a varias compañías llevándolas a pérdidas contables (sin salida real de caja)— o, en caso de sumarse las apreciaciones en las tasaciones, disparan los beneficios puramente contables, algo que puede suceder a partir de 2025.

David Paramio, director de consultoría inmobiliaria de Tinsa by Accumin, afirma que, con la situación actual del mercado con tasas y tipos de interés bajos, “la tendencia generalizada es que las valoraciones subirán moderadamente teniendo en cuenta que la confianza empresarial es alta, aunque manteniendo cierta prudencia en vista de la situación geopolítica”. De hecho, destaca que aquellos segmentos en los que se puede impulsar el crecimiento de los alquileres serán objeto de fuerte inversión y de aumento en las valoraciones.

Coincide con esa opinión Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuations & Advisory Serviers: “2024 ha sido un punto de inflexión en las valoraciones de los activos inmobiliarios. Dejamos atrás unos ajustes negativos que arrastrábamos desde mitad del 2022″. Detalla que cree que los cierres de las operaciones se realizarán a precios superiores que los actuales, por lo que las valoraciones subirán.

Sin embargo, en el caso de los centros comerciales, que han estado muy dañados en su valor en los últimos tiempos ante la falta de apetito inversor por tendencias llegadas desde Estados Unidos, así como por el auge del comercio electrónico, las recientes compras de grandes complejos como Espai Gironés, Salera (Castellón) H2O en Rivas Vaciamadrid o Islazul en Madrid, han animado el componente inversor tras la corrección de precios y el buen comportamiento en ventas y afluencias.

“Actualmente el sector que engloba mayor demanda inversora está siendo el segmento residencial y hotelero, en las distintas formas en las que hoy en día se configuran; residencial para venta y alquiler, residencial alternativo y promoción”, señala, por su parte, Fuente, de CBRE. “Estamos observando incrementos exponenciales de valor de la materia primera, el suelo, focalizadas en el crecimiento de las principales ciudades y zonas de costa para segunda residencia”.

Paramio, de Tinsa, destaca igualmente que los sectores alternativos como data centers, residencias de estudiantes, senior livings y, centros hospitalarios, entre otros, tendrán subidas de precios en las valoraciones debido a una oferta escasa y el apetito inversor que generan por las demandas de la sociedad para estas actividades. En el sector logístico, los expertos creen que habrá una revalorización moderada de los activos, después de dos años de correcciones a la baja.

Roberto Rey, presidente y CEO de la tasadora y consultora Gloval, también confirma que se podrán ver revalorizaciones en una serie de activos alternativos como los centros de datos, los activos hoteleros y “las residencias de estudiantes, que están en plena ebullición”. Aunque siembra dudas sobre las tasaciones de otros inmuebles: “También veremos qué ocurre con las oficinas que están fuera de lo denominado prime, sobre todo cuando hablemos de oficinas que no estén en buenas ubicaciones y donde el urbanismo no permita el cambio de uso”.

También en la vivienda

“El motivo fundamental en la variación de valor de los activos es un mercado con apetito inversor. Donde exista cierto desequilibrio entre oferta y demanda los precios van a fluctuar siempre”, explica Paramio. “El sector residencial seguirá siendo la estrella: la fortaleza del mercado laboral impulsa la renta disponible de los hogares. La falta de suelo y la escasez de oferta en las grandes ciudades seguirán tensionando los precios. También el aumento de las rentas de alquiler y la reducción de los tipos de interés impulsarán la tendencia alcista en el residencial”, destaca.

“Básicamente es una cuestión de oferta y demanda. Tenemos una gran distorsión, con una demanda muy potente y con una oferta muy limitada en lo nuevo”, asevera Rey, de Gloval. “Es cierto que el incremento de precios que produce la distorsión hace que a su vez aumente el volumen de potenciales compradores que no pueden hacer frente a esas determinadas tasas de esfuerzo. Veremos cómo se desarrolla esta cuestión. Pero el incremento no puede ser infinito”, advierte.

“No cabe duda de que en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga la demanda seguirá siendo muy fuerte y la población continuará creciendo, sumado a la inmigración que estamos recibiendo, todo ello son ingredientes para que siga creciendo el precio de la vivienda”, opina el directivo de Gloval.

Sobre la firma

Alfonso Simón
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.
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