La banca se compromete a blindar la transparencia e independencia de las tasaciones inmobiliarias
Las entidades ultiman los informes que mandarán a finales de mes al Banco de España
La banca trata de poner punto y final al choque con el Banco de España por las tasaciones inmobiliarias. Las entidades financieras ultiman informes individualizados que deben remitir al regulador bancario antes de fin de año. En ellos, según afirman fuentes de los bancos, responden a las cuestiones que esta institución les había afeado durante el verano y proponen propuestas de mejora que se centran en dos aspectos: garantizar tanto la transparencia en la contratación de los trabajos como la independencia de las tasadoras.
La preocupación del Banco de España por las tasaciones inmobiliarias viene de lejos. En 2022, de acuerdo con el informe de supervisión de ese ejercicio, remitió una carta a dos asociaciones de tasadoras, que también son supervisadas por este organismo, para comunicarles los problemas que había observado en este trámite por su lado. En concreto, se refería a la necesidad de contar con suficientes medios técnicos y humanos para llevar a cabo el control de las tasaciones emitidas, subsanar deficiencias en la aplicación de los métodos de valoración y mejorar el contenido de los informes.
La situación se complicó en junio, en los últimos coletazos del mandato del anterior gobernador Pablo Hernández de Cos y durante el periodo transitorio de Margarita Delgado al frente de la institución. El supervisor remitió una carta a las dos principales organizaciones bancarias, la Asociación Española de Banca (AEB) y Ceca. Esta desgranaba una serie de deficiencias en los trabajos de tasación. Entre ellos, petición de los bancos a las tasadores de borradores previos, el pago de comisiones en función del volumen o la imposición de condiciones de acuerdo a la política interna de cada entidad, así como el modo en que se contratan estos trabajos. En esencia, cuestiones sobre los vínculos entre los bancos y las tasadoras y el modo en el que se hacen los trabajos, no tanto por el contenido de los mismos o por inflar artificialmente los precios.
Esta misiva se siguió de reuniones plenarias de todas las entidades con la directora general de supervisión, Mercedes Olano. Y, después, encuentros una a una, para señalar qué cuestiones le preocupaban al Banco de España en concreto de cada banco. De esas reuniones en privado salió el encargo de remitir un informe al supervisor en el que respondiesen a los aspectos comentados y planteasen propuestas de mejora. Tras meses de trabajo al respecto, estos informes deben llegar al edificio de la madrileña calle de Alcalá antes de finales de mes.
Aunque estos informes aún no están completamente rematados, los bancos han despejado balones y explicado las dudas que tenía el Banco de España. A nivel general, puesto que cada entidad presenta sus particularidades, los dos aspectos fundamentales que regirán estos informes, según aseguran fuentes financieras, son un compromiso con la transparencia en la adjudicación y la elaboración de los trabajos, así como la formación de precios, y la independencia de las tasadoras.
En concreto, los compromisos de los bancos pasan por justificar que carecen de capacidad de presión sobre las tasadoras y garantizar que no conozcan el valor de tasación de un inmueble antes de la emisión del informe. También han acordado incrementar la transparencia de los contratos, para demostrar que, por ejemplo, no aplican descuentos a los bancos a costa del cliente o de forzar a las tasadoras a aceptar precios excepcionalmente bajos que comprometan su viabilidad.
Igualmente, los bancos han tratado de explicar al Banco de España que algunos de sus recelos son infundados. Entre los aspectos que más preocupa al regulador que pilota José Luis Escrivá es la posible existencia de sesgos que orienten la contratación hacia unas tasadoras u otras, algo que los bancos han tratado de demostrar que no es cierto. También han intentado convencer al regulador de la ausencia de tasaciones corregidas por el banco; es decir, tasaciones que, conocido por el banco que el valor de la tasación era inferior al de compra, instaban a reelaborar los trabajos para elevarlo.
Con respecto a los precios, y a las denuncias de algunas tasadoras de que los bancos presionan tan a la baja que comprometen su sostenibilidad, las entidades también han respondido a este aspecto. Han alertado al Banco de España de los problemas que puede generar intervenir el mercado y evitar que las tasadoras formen los precios de manera libre, lo que reduciría la competencia y podría afectar a la calidad de los trabajos.
En cualquier caso, todas las cuestiones a solventar se centran en aspectos procedimentales, y no tanto por una posible sobrevaloración de los activos, lo que podría terminar por provocar otra crisis financiera como la de 2007. Es, más bien, poner la venda antes de la herida e intentar evitar un posible foco de inestabilidad a futuro. El propio organismo, en su reciente informe de estabilidad financiera, excluía a la vivienda como un factor de riesgo para el sistema, si bien afirmaba que lo monitorizaba cuidadosamente, toda vez que el precio ha vuelto a tocar niveles del bum inmobiliario.
Los datos apuntan a que las entidades se preparan mejor para un shock. De acuerdo a los datos del propio Banco de España, el valor medio de los préstamos con respecto al valor del inmueble estaba en el 63% a cierre del segundo semestre, ligeramente por encima del 62% al que cerró el año pasado. El porcentaje de los préstamos que está por encima del 80% es del 7,3%, 1,2 puntos más que al cierre de 2023. La morosidad, por su parte, está en el entorno del 3%.
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