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Aena planea reactivar el polo logístico de Barajas mediante concesiones de suelo

La gestora pública y Deloitte escrutan el mercado con un nuevo modelo de negocio antes de diseñar los pliegos, aunque la anterior fórmula de empresa mixta no se da por descartada

Vista del aeropuerto de Madrid-Barajas con la ciudad de fondo.
Vista del aeropuerto de Madrid-Barajas con la ciudad de fondo.Mariscal (EFE)

El plan para poner en pie un polo logístico en suelo virgen del aeropuerto de Madrid-Barajas vuelve a correr entre empresas especializadas, promotoras inmobiliarias y fondos. Aena ha echado las redes en busca de inversores, con el asesoramiento de Deloitte, mostrando distintas opciones. Y la propuesta, que distintas fuentes dan como favorita, dista del modelo que encalló entre septiembre de 2022 y mayo de este 2023: se pasaría de la empresa mixta al modelo concesional.

Las especialistas en logística Segro, P3, Logicor, Merlin y Goodman fueron renunciando, una por una, a entrar en el negocio tras haber participado en el concurso promovido por el gestor aeroportuario en octubre de 2021. El contexto económico, ya entre 2022 y este 2023, con una inflación desbocada y el consiguiente encarecimiento de la financiación y de los costes de las obras, jugó en contra.

Si entonces se propuso crear una sociedad mixta, en la que Aena aportaba el derecho de suelo y se quedaba con una participación minoritaria, ahora también se está analizado con los potenciales interesados la fórmula del alquiler o concesión de suelo para la construcción de las naves y su explotación durante un plazo que las fuentes fijan en no menos de 30 años para amortizar las inversiones.

La fórmula de la concesión gusta a las promotoras, al ofrecer mayor independencia desde el punto de vista de la explotación y, quizás, menos líneas rojas para una eventual desinversión a medio plazo. Una de las incógnitas es si Aena optaría por el modelo comercial que aplica en los alquileres de superficie en las terminales, con una renta mínima garantizada más un variable sobre las ventas, o se conformará con un canon fijo vinculado a la marcha de la economía.

Los puertos, por ejemplo, tienen perfectamente fijada por ley la política de cánones aplicables al aprovechamiento de bienes de dominio público marítimo-terrestre, con valores basados en la tasación del suelo y el beneficio que se espera obtener de la explotación del mismo.

El plan logístico acaba de ser llevado a una reunión al más alto nivel en Aena, en la que han participado el equipo comercial de la casa y miembros de la citada Deloitte. La intención del operador de Barajas es lanzar la licitación en los próximos meses, no más allá de junio de 2024.

Opción aún en pie

Tras el test al mercado, se afirma en el entorno de Aena, “no se ha tomado una decisión final sobre el modelo de negocio que irá a los pliegos”. Por tanto, no está descartada la repetición de un desarrollo logístico a partir de una empresa mixta participada por Aena.

Consultados algunos de los potenciales interesados, cunde la impresión de que el momento actual sigue sin ser el más idóneo para llamar a la inversión privada. La subida de costes en las obras y del precio del dinero, provoca que para que salga la rentabilidad exigida por este tipo de inversores (que puede ser de entre el 5% y el 7% en activos logísticos), la valoración del suelo (y por tanto el canon a pagar) sea menor que cuando Aena lanzó la idea inicial en 2021 y, por tanto, tal vez con un canon menor de lo que podría esperar el gestor aeroportuario.

El desarrollo logístico es la primera pieza del rompecabezas del plan inmobiliario de Barajas, en el que Aena también dedicará centenares de hectáreas a iniciativas hoteleras, industriales, comerciales o a oficinas. El asesoramiento en materia técnica, financiera e inmobiliaria en este primer paso fue confiado a Deloitte en lo que constituye un segundo intento.

Entre las cinco ofertas que decayeron entre septiembre de 2022 y mayo de este 2023, Segro, participada por China Investment Corporation (CIC) y Blackstone, propuso una inversión de 247 millones; P3, del fondo soberano de Singapur GIC, ofertó 169 millones; la estadounidense Logicor estaba dispuesta a poner 150 millones; la socimi española Merlin Properties fue la cuarta opción con 141 millones, y la australiana Goodman se borró en quinto lugar tras haber previsto 121 millones de inversión.

La dueña del suelo sostiene que explotar naves logísticas en el mayor aeropuerto del país y junto a uno de los más destacados polos logísticos de Europa, como es el Corredor del Henares, es una oportunidad única.

En el primer concurso, el gestor se reservó hasta el 35% del capital de la sociedad conjunta. La empresa que preside Maurici Lucena ponía el derecho de superficie sobre 28 hectáreas, en la conocida como Área 1 del aeropuerto, por un periodo de 75 años. El 65% restante en la joint venture quedaba en manos privadas a cambio de la construcción de las naves.

El primer pliego recogió un presupuesto base de inversión de 107 millones, mientras que el derecho de superficie fue valorado en 57,6 millones. La edificabilidad era de 153.000 metros cuadrados y se dejaban 40.000 para zonas verdes. Lo que ha hecho Deloitte en los últimos meses es dar la vuelta a las reglas del juego, los criterios de selección o el cálculo del rendimiento para la inversión.

Futura plataforma de ingresos

Airport City. El proyecto inmobiliario de Barajas fue esbozado sobre 323 hectáreas de superficie. La edificabilidad prevista es de 2,1 millones de metros cuadrados, con lo que Aena busca un nuevo pulmón de generación de ingresos comerciales y complementar su oferta como gestor aeroportuario.

Nuevas expectativas.  El tirón del comercio electrónico, y la predisposición del sector aéreo a prestar más atención a la carga (tabla de salvación durante la pandemia), hacen de la logística uno de los aprovechamientos con más atractivo en el aeropuerto. Además de las naves para el almacenamiento de mercancías, también se piensa en instalaciones de servicio a la aviación.

Especialistas.  Además de las compañías que participaron en el primer concurso para el polo logístico, hubo otras, como VPG, Prologis y Panattoni, que se interesaron.

Hoteles. Aena ha contratado a Catella Property para diseñar la estrategia y modelo de negocio a través del que podría impulsar hoteles en Madrid-Barajas, Barcelona-El Prat, Málaga-Costa del Sol, Valencia y Sevilla. Antes de sacar a concurso los derechos de superficie se abrirá un diálogo con hoteleras y promotoras inmobiliarias, como ha sucedido en el caso del desarrollo logístico de Barajas. En el aeropuerto madrileño hay cuatro hectáreas reservadas para un hotel y oficinas en el entorno de las terminales 1, 2 y 3, y otras 66 hectáreas con la misma finalidad en la terminal 4. En el aeropuerto de Barcelona-El Prat, se contemplan seis hectáreas junto a la T1 y otras dos en la segunda terminal.


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