Las grandes promotoras de vivienda pisan el freno en compra de suelo

Aedas, Neinor y Metrovacesa cierran 2022 con inversiones en mínimo

Obras de urbanización en el barrio de Los Berrocales de Madrid.Pablo Monge Fernandez

La prudencia es la palabra clave en la compra de suelo entre las inmobiliarias. Las grandes promotoras han desacelerado en el último año en la adquisición de terrenos, su materia prima necesaria para construir vivienda, por razones diversas: desde el elevado precio en algunas ciudades a limitar la inversión entre algunas promotoras que van liquidando la cartera de solares.

Diferentes fuentes consultadas indican que, en algunos casos, la reducción de la inversión en compra de suelo se debe a las dudas sobre el futuro de las propias compañías. El caso más señalado entre los expertos es el de Vía Célere, controlada por Värde Partners. Este fondo estadounidense quiso llevar a Bolsa a esta gran inmobiliaria, pero el mercado se cerró en 2018 para nuevas promotoras tras los toques de campana de Neinor, Aedas y Metrovacesa. El accionista estadounidense tampoco ha conseguido, hasta ahora, cerrar una ansiada fusión con alguna otra promotora, entre ellas la cotizada Neinor, o vender la compañía a otro fondo. Como conclusión, en los últimos años, Värde ha puesto la compañía en modo liquidación de la cartera, al ir construyendo viviendas en su cartera de suelo, pero sin invertir más en terrenos a gran escala, según confirman diferentes fuentes consultadas.

Es probable que, por tanto, esta inmobiliaria consuma su cartera de suelo, si no hay algún cambio de rumbo accionarial. Otra estrategia de desinversión de Värde ha sido crear una plataforma de alquiler junto a Greystar, fondo que se ha hecho con el 55% de una cartera de activos de 2.500 casas a construir. Desde Vía Célere se ha declinado facilitar información sobre las inversiones en terrenos en los últimos años.

Entre las promotoras cotizadas, Aedas, Neinor y Metrovacesa, el ritmo de adquisiciones de 2022 también ha estado prácticamente en mínimos.

En el caso de Neinor, el descenso en los recursos destinados es muy relevante. En 2022 invirtió 30 millones de euros para compras, con una capacidad para levantar 1.200 viviendas. Esa cifra supone una reducción del 95%, ya que en 2021 destinó 650 millones, que incluyó hacerse con la promotora Quabit y sumó terrenos para 10.500 unidades.

Esta compañía muestra así prudencia por el encarecimiento del precio del suelo en los últimos años. También diversas fuentes señalan que los principales accionistas (los fondos Orion, Stoneshield y Adar) apuestan por aprovechar de momento la actual cartera, compuesta por un banco de suelo con capacidad para 11.800 viviendas y otras 3.700 unidades para su plataforma en de BTR (build to rent o construir para alquiler, en la jerga del sector). Aunque, como cualquier otra empresa del sector, en un futuro deberá garantizarse más materia prima si no quiere entrar en una etapa de contracción.

Otra de las cotizadas, Aedas, ha seguido un camino parecido en el último año. Si en su anterior ejercicio fiscal (de abril a marzo de 2022) invirtió 303 millones en parcelas, en lo que va de año ha desembolsado 93 millones (70% menos). Fuentes de esta promotora controlada por el fondo Castlelake indican que tienen una estrategia de inversión en estos activos “muy disciplinada”. “En estos momentos, la promotora potencia aún más ese enfoque selectivo de inversión en suelo, con foco especial en los mercados con la demanda más resiliente”, añaden. Esta inmobiliaria cuenta con un banco de suelo para desarrollar 17.241 viviendas, que “cubre en gran medida las entregas hasta el año 2026″.

De las grandes cotizadas, la que menos invierte es Metrovacesa. El pasado año únicamente 5,8 millones, frente a ventas de terrenos por 53,3 millones. En este caso, esta inmobiliaria va consumiendo el portfolio de suelo que sus bancos accionistas (Santander y BBVA) aportaron antes de su regreso a Bolsa en 2018. Actualmente, cuenta con una cartera con capacidad para 28.500 viviendas. Desde 2018, ha invertido 45 millones en este tipo de adquisiciones.

Entre las promotoras más pequeñas, el principal problema con el que se encuentran es que la banca dejó de financiar desde la crisis de 2008 la compra de suelo a estas empresas.

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