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Inmobiliario

Claves para invertir en una segunda residencia con el mercado a la baja

El declive del crecimiento en Europa frenará el empuje vivido desde la pandemia, en un segmento más blindado ante el alza de tipos de interés. El pasado año, los precios y alquileres subieron en torno al 10%.

El precio de una casa en la playa en España
Infografía: Belén Trincado

La legendaria afición del poblador español a la inversión inmobiliaria no solo se refleja en que más del 80% de la vivienda habitual es en propiedad. Los españoles también son líderes en Europa por contar con segundas residencias: un 14,3% de los hogares son dueños de al menos una, el doble que en Francia o Italia. La cifra ronda los 4 millones de inmuebles, según los últimos datos del censo de vivienda.

Esta tendencia comenzó en las décadas de los setenta y ochenta y se explica en el aumento del nivel de renta, en el éxodo del campo a la ciudad (convirtiendo la casa del pueblo en segunda residencia) y en la llegada del comprador extranjero, al que se atribuye el 18% de las compraventas realizadas el pasado año. En el caso de las islas, un tercio de las compraventas son realizadas por extranjeros y en la costa mediterránea, una quinta parte, según datos de Tinsa. Una pujanza foránea que está en estos días cuestionada por el Gobierno balear, que propone limitar la compra de vivienda por parte de extranjeros, emulando iniciativas anunciadas en otros países. Son sin embargo madrileños y barceloneses los que copan un tercio de las segundas residencias en España (un 22% los madrileños y un 12% los barceloneses), muy dispersadas por todo el territorio nacional.

Desde Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) hablan de incrementos medios en los precios de la segunda residencia en España el pasado año de entre el 5% y el 10%, “con un importante número de zonas con incrementos por encima del 10%, e incluso alcanzando o superando el 20% en algunos casos”, indican en un estudio. Una compra que además de ser fuente de disfrute también se convierte en una inversión que puede resultar clave en el momento de jubilación del propietario para complementar sus rentas. Según datos de Caixabank, en 2019 la edad promedio de adquisición de segunda residencia es de 47,6 años.

En cuanto al alquiler, y salvando las diferencias propias de las distintas costas, un informe de Tecnocasa sobre los precios del alquiler semanal en las principales zonas del litoral español, recoge que alquilar un apartamento en las playas españolas se encareció el 9,7% el pasado verano. Así, el coste medio del alquiler en verano de 2022 se situó, de media, en más de 1.000 euros a la semana, 90 euros más respecto a 2021.

El alquiler medio en la playa se situó en 1.000 euros por semana, el 10% más interanual

“Si llevamos a cabo una comparativa con 2020, la subida es mucho más abrupta, ya que pasamos de los 826 euros por semana a los 1.016 euros de 2022, lo que implica un aumento (23%) cada vez más difícil de asumir”, indican. El confinamiento por la pandemia de la Covid-19, el ansia por viajar y el ahorro acumulado de las familias impulsó los precios pero para este 2023 algunas cosas están cambiando. Tal vez, la más evidente sea el aumento del coste de financiación con la subida de los tipos hipotecarios, que de entrada apunta a frenar la adquisición de una casa en la playa.

Cristina Arias, Directora Servicio de Estudios Tinsa, recuerda que las hipotecas para segunda residencia que ofrecen los bancos cubren el 60% de valor de tasación frente al 80% que se puede obtener para una vivienda habitual. Se pagará por tanto menos carga de intereses, aunque el ahorro previo necesario será mayor. Esta experta también advierte de que “la subida de tipos de interés mejora el atractivo de otros activos financieros que compiten con la segunda residencia como inversión: existen efectos contrapuestos en la demanda de esta tipología”.

Por su parte, Rebeca Pérez, consejera delegada y fundadora de la plataforma inmobiliaria Inviertis Properties indica que el impacto en la subida de tipos y las potenciales restricciones “pueden afectar más a la adquisición de vivienda habitual, cuyos usuarios suelen estar más limitados económicamente y los importes a hipotecar son mayores” Y añade: “solo el 20% de los compradores-inversores registrados en nuestra plataforma solicitan financiación, y cuando lo hacen, no apalancan mucho más de la mitad de la inversión, de modo que no lo estamos notando”, explica.

El 15% de los hogares españoles tiene una segunda residencia: récord en Europa

Aun así, hay otros factores que apuntan a un decaimiento de la demanda: “En 2023, el escenario macroeconómico de incremento de los tipos de interés, la erosión de la inflación en los ahorros de los hogares y la ralentización del crecimiento económico en Europa hacen esperar que en 2023 la demanda se modere”, explica Cristina Arias.

También Rebeca Pérez prevé “una disminución en la demanda a partir del segundo trimestre de 2023 que modere el crecimiento de los precios, aunque no se esperan bajadas generalizadas, sino por zonas concretas”. En cuanto a la demanda que detecta a través de su plataforma, comenta que “cada vez nos solicitan más propiedades en zonas como Alicante y Málaga que tiene una magnífica relación entre inversión y rentabilidad”. Aunque aprecia que la inversión extranjera ligada al turismo en zonas costeras e insulares muestra síntomas de estancamiento.

Un 30% de los propietarios de segunda residencia la alquilan, según datos facilitados por Fotocasa, y en no pocas ocasiones la disfrutan por temporadas y luego las alquilan. Este carácter uso mixto y la estacionalidad centrada en los meses estivales dificulta fijar una rentabilidad comparable al alquiler tradicional.

Los datos ofrecidos por Idealista.com sobre la evolución de los precios de los pueblos de costa indican unos resultados muy variopintos. En la Costa Brava, El Vendrell, Begur y Santa Cristina D´Aro han registrado alzas de precios superiores al 12% entre enero de 2022 y enero de 2023, mientras que en Rosas y Mongat apenas alcanzan un 2% de subida.

La costa Mediterránea aglutina el mayor número de segundas residencias con Alicante, Valencia y Málaga en las primeras posiciones. Marbella, Torrevieja y Altea han tenido los incrementos de precios más notables, por encima del 16%, con Benicarló, Gandia y Moncófar en últimas posiciones entre los municipios seleccionados con alzas muy inferiores a la inflación. Conil y Almonte con subidas de más del 20% se colocan en los primeros puestos en la costa atlántica, aunque con precios por metro cuadrado muy distintos: 2.677 euros y 989 euros, respectivamente. Destaca la caída de un 14% en Isla Cristina.

La costa norte ofrece las evoluciones más moderadas en los últimos doce meses. Las localidades gallegas de Foz y Viveiro logran subidas importantes, mientras que Laredo, Sanxenso, Cangas o San Vicente de la Barquera han visto disminuir el precio de sus inmuebles en este periodo.

Por último, en las islas, sigue la pujanza de las Baleares con incrementos muy significativos en San Antoni de Portmany (33%) y con un precio por metro cuadrado de 5.204 euros, Soller (21%), Santa Eulalia de Rius (17,5%), aunque se cuela el municipio canario de Santa Cruz de la Palma con un alza del 26%. Son siin duda datos que exigen un análisis muy concienzudo a la hora de realizar una compra en las zonas costeras, bien sea para disfrutar o como inversión inmobiliaria.

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