El sistema jurídico español, un lastre para el desarrollo del ‘coliving’
La nada flexible normativa urbanística categoriza los usos permitidos en cada lugar y parcela
El fenómeno conocido como coliving es relativamente nuevo en España. Quizá más por su difusión en prensa que por su realidad, ha empezado a estar en boca del sector. Su aparición es resultado de la necesidad económica, cuando la oferta no se ajusta a la demanda. Sin embargo, el modelo jurídico nacional arrastra una obtusa rigidez que lastra las posibilidades de adopción de las llamadas “nuevas soluciones habitacionales”. De un lado, las normas urbanísticas de cada municipio, presididas por sus leyes autonómicas y, por otro lado, la propia legislación civil, dificultan seriamente el desarrollo de estas fórmulas. No es casual que el documento “España 2050” presentado por Presidencia del Gobierno en mayo de 2021 cite en dos ocasiones la figura, si bien aquí denominada cohousing. Y lo hace desde una doble perspectiva. La primera, respecto del futuro de los mayores y la posible transformación del modelo actual de residencias a otro de hogar compartido y autocuidado. Y la segunda, por la dificultad de acceso a una vivienda digna de forma privada, lo cual parece vaticinarse, especialmente a los jóvenes, como fórmula alternativa a la tradicional compra o alquiler.
El prefijo en co-living o co-housing, delata compartir, en este caso, espacio. Y esto es un hándicap jurídico. El concepto de uso, urbanísticamente hablando y la calificación jurídico civil del contrato, es el binomio de un puzle que no encaja. La nada flexible normativa urbanística categoriza los usos permitidos en cada lugar y parcela, por lo que el destino de lo edificado solo podrá estar dirigido al uso que la norma designe. ¿Es el coliving un lugar para vivir de forma permanente? ¿Existirán otros servicios añadidos a la mera residencia? Estas cuestiones son trascendentales pues, dependiendo de las respuestas, estaremos ante un uso residencial siendo aplicable la LAU o no y, si es afirmativo, deberá delimitarse si este arrendamiento lo será para uso de vivienda o diferente de ésta. Pero también debemos considerar que si no existe división horizontal del edificio deberemos acudir al régimen general del Código Civil y sus distintas tipologías de contrato. También, como posibilidad, podríamos acudir al régimen de cooperativas. Pero la cuestión se complica. Si la oferta residencial de coliving integra otros servicios paralelos o complementarios, nos podríamos ver inmersos en el ámbito turístico-hotelero, lugar en el que ningún promotor quiere entrar al resultar más restrictivo y donde cada comunidad autónoma tiene su propia legislación con asunción de competencias exclusivas.
De momento, la Administración, ante una cuestión muy sensible como es la necesidad de vivienda y su dificultad de acceso, está siendo permeable en algunas implantaciones. Sin embargo, como sucedió con las viviendas turísticas, de proliferar, pondrá coto con la legislación ya existente.
El recorrido que tenga esta figura en el mercado lo dará el tiempo y las necesidades reales de los usuarios. Transcurrido muy poco, comienza a vislumbrarse alguna adaptación. Sin embargo, contra lo que pudiera parecer, la mejor acogida está encontrando más sentido por una finalidad distinta a la originalmente pensada. El coliving senior. La oportunidad del coliving para los jóvenes se presenta como una opción de independizarse o trasladarse a otro lugar de trabajo. Pero la realidad se termina imponiendo. La convivencia no es fácil y, definitivamente, la mayoría querrá un proyecto de vida familiar, una independencia real, por lo que la experiencia, más que solución, se torna transitoria. Por el contrario, la dirigida a los mayores – senior – opera a la inversa. La soledad y las frías residencias no son el mejor escenario para una última etapa de la vida. El apoyo y cuidado mutuo. La gestión y organización propia. La compañía y poder compartir el día a día, se presenta como un escenario atractivo de utilidad.
Por esta razón, las experiencias surgidas entorno a este núcleo de población van tomando forma y cierta repercusión mediática. Realmente, ésta es una solución residencial muy válida. Ahora, deberá darse forma técnico-jurídica a la propuesta urbana. Cooperativas de gestión propia. Operadores profesionales que ofrezcan sus servicios en régimen de alquiler o arrendamiento de servicios. Ambas son iguales posibilidades de implantación. Pero, en definitiva, como todo, será el propio tiempo y necesidad las que delimiten qué y cómo será este coliving si finalmente se impone como opción residencial alternativa. El derecho siempre llega después.
José Méndez, socio director de MÉNDEZ LIT.