El Gobierno y sus socios plantean desligar el IPC de los topes al precio del alquiler

El anteproyecto inicial se redactó antes de la escalada de la inflación Con el texto actual está en peligro la declaración de zonas tensionadas

La incipiente inflación registrada a lo largo del año 2021, los altísimos niveles anotados en 2022 y los coletazos que todavía se prevén en el nuevo ejercicio amenazan con echar por tierra una de las medidas estrella de la futura Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda: la regulación de los precios del alquiler. La razón se encuentra en la letra pequeña del anteproyecto de ley que el Gobierno empezó a redactar cuando la inflación era testimonial, y que vinculaba los futuros topes a las rentas a la evolución del IPC. Por eso, y ante el temor a que la norma quede descafeinada, el Ejecutivo y sus socios habituales negocian para rediseñar el texto aprovechando su paso por el Congreso, según explican fuentes conocedoras de dentro y fuera de la coalición.

Para regular los alquileres de una zona es necesario que esta se declare primero como tensionada. Para ello tienen que cumplirse dos requisitos de forma simultánea, según el anteproyecto que está en las Cortes a la espera de enmiendas. Por un lado, la carga media del coste de la vivienda más los suministros básicos deben superar el 30% de los ingresos medios de la zona. Por otro, el precio de la vivienda en los cinco años previos a la declaración debe haber experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC autonómico.

Este último punto es el más problemático de cara a la futura limitación de precios, ya que el IPC autonómico de Madrid, Cataluña, Baleares o Andalucía, todas ellas regiones con potenciales zonas tensionadas, cerrará el año 2022 con un incremento anual medio superior al 8%. “En un contexto de fuerte inflación, que también se alargará durante 2023, corremos el riesgo de perder la oportunidad de limitar los alquileres”, explican fuentes de los socios habituales del Gobierno. “Sobre todo si los precios del alquiler, que ya están disparados, se estancan y dejan de crecer”.

Es decir, si las rentas bajan o se mantienen planas y en la ecuación entran los nuevos datos de inflación de 2023 (que podría cerrar con una media del 4,8% según varios analistas), el diferencial de cinco puntos con el IPC autonómico podría resultar insuficiente. Por eso, añaden las mismas fuentes, el objetivo es reformular estas exigencias para suavizarlas.

Una posibilidad, apuntan, sería rebajar de cinco a dos puntos el porcentaje de crecimiento acumulado necesario para poder declarar una zona como tensionada. Otra, que para llevar a cabo la declaración baste con el cumplimiento de uno de los dos requisitos contemplados. Las fuentes consultadas, sin embargo, no descartan otras fórmulas alternativas.

Desde el Gobierno, por su parte, prefieren no avanzar detalles e insisten en que la fase de negociación está abierta, “por lo que hay que dejar trabajar a los grupos implicados para que las conversaciones avancen y la ley se apruebe cuanto antes”.

Por ahora, señalan desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, ya hay acuerdos para transaccionar más de 400 enmiendas de las más de 800 que se han presentado. Mientras, la ministra del ramo, Raquel Sánchez, confía en que la ley se desbloquee definitivamente a lo largo de las próximas semanas.

La declaración de una zona como tensionada, algo que durará tres años prorrogables anualmente, permitirá a la administración competente limitar los precios del alquiler de los grandes tenedores (más de 10 viviendas) con personalidad jurídica, pero también abrirá la puerta a otras posibilidades. Una de ellas es la congelación de las rentas, que afectará a los pequeños propietarios y a los grandes tenedores con personalidad física, siempre según el anteproyecto de ley.

La declaración como zona caliente, además, pondría en marcha una serie de bonificaciones fiscales destinadas a los caseros que abaraten la vivienda, la rehabiliten o la alquilen a menores de 35 años.

Grandes tenedores

El Gobierno y sus socios habituales quieren tener aprobada la ley de vivienda cuanto antes para calentar la campaña electoral de cara a las elecciones regionales y nacionales que se celebrarán en mayo y a finales de año, respectivamente. Hay varios puntos principales sobre la mesa, como son la definición de gran propietario, los desahucios sin alternativa habitacional y los límites al alquiler en las casas que entren por primera vez al mercado.

En lo relativo al gran tenedor, el Ejecutivo y sus socios negocian para rebajar el umbral de 10 viviendas en propiedad que hoy define a esta figura. Según fuentes del Gobierno, el nuevo abanico podría oscilar entre las cinco casas en propiedad que propone Unidas Podemos y la decena que defiende el PSOE.

La formación morada también propone que los contratos de las nuevas viviendas que no estaban en el mercado estén sujetos al índice de referencia de los precios del alquiler en las zonas de mercado tensionado, una herramienta que entrará a funcionar en el plazo de hasta 18 meses desde que se apruebe la ley definitivamente. Los socios también presionan para prohibir los desahucios sin alternativa habitacional.